[창간7주년 | 공공주도 3080+ 대도시권 주택방안] 노후 역세권·준공업지역, 콤팩트 시티로 부활

도심 공공주택 복합사업

김교흥, 공공주택 특별법 발의

역세권 용적률 최대 700% 적용

정부는 지난 2월 4일 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 통해 새로운 개발방식을 발표했다. 바로 도심 공공주택 복합사업이다. 역세권이나 준공업지역 등을 고밀개발해 콤팩트 시티(Compact City)로 만드는 방식이다.

역세권과 준공업지역, 저층주거지 등은 노후화됐거나, 이용 효율이 낮은 상황임에도 기존 재건축·재개발 등 민간사업으로는 개발에 한계가 있었다. 이에 따라 공공 주도로 사업을 시행하되 민간과 공동시행, 협업방식 등의 다양한 주체가 참여할 수 있는 사업구조를 마련한 것이 바로 도심 공공주택 복합사업이다.

사업추진을 위한 법안도 이미 준비됐다. 김교흥 의원이 발의한 공공주택 특별법 일부개정법률안에는 도심공공주택 복합사업 제도 도입 근거가 포함됐다. 단 해당 규정은 시행 후 3년간 한시적으로 적용될 예정이다.

개정법률안에 따르면 도심 공공주택 복합사업은 도심 내 공공주택과 상업, 산업시설 등을 복합해 건설하는 사업이다. 도심 공공주택 복합사업을 추진하기 위한 지역은 도심 공공주택 복합지구란 명칭을 사용한다.

사업절차는 공공참여형 정비사업이나 공공 직접시행 정비사업과 유사하다. 토지주나 민간기업, 지자체 등이 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴해 LH 등 공기업에 복합사업을 제안하면 공기업은 사업 적정성 검토 후 국토부나 지자체에 복합사업 지구지정을 요청한다.

예정지구로 지정되면 1년 이내에 토지주 2/3 이상 및 면적 1/2 이상의 동의를 받으면 사업이 확정된다. 1년 이내에 동의율을 확보하지 못하면 사업은 자동 취소된다. 사업은 공기업이 단독 또는 공동시행자가 되어 부지확보를 실시한 후 지자체의 통합심의를 통해 인허가를 받아 착공을 진행하게 된다. 공공주택의 패스트트랙 방식을 적용하는 셈이다.

도심 공공주택 복합사업의 최대 특징은 고밀개발이라는 점이다. 역세권의 경우 준주거 상향과 더불어 법적상한용적률의 140%까지 완화가 가능하다. 즉 준주거지역으로 종상향이 되면 최대 700%에 달하는 용적률을 적용할 수 있다는 것이다.

여기에 주거비율 제한도 완화해 주택 공급량을 늘릴 수 있다는 장점도 있다. 준주거지역의 경우 사업비율이 기존 10%에서 5%로, 상업지역은 기존 20%에서 10%로 각각 완화된다. 또한 대중교통 연계대책 확보 시에는 설치의무도 감면하고, 특별건축구역 지정에 따른 일조·채광기준, 가로구역별 조례상 높이기준, 대지 안 공지기준, 조경설치 의무기준 등도 완화할 수 있다.

준공업지역은 법적상한용적률 적용이 가능하고, 공동주택 용적률 상향 시에는 공공임대 기부채납이 미적용된다. 저층주거지는 용도지역 1종 상향 또는 법적상한용적률의 120% 적용이 가능하다. 또 역세권에 적용되는 특별건축구역 지정에 따른 특혜도 동일하게 적용된다.

개발이익은 토지주 추가수익과 생활SOC 확충, 특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가·임대주택 등에 활용된다.

소규모 재개발사업

허영, 소규모주택정비법 발의

소규모재개발·공공방식 도입

도심 공공주택 복합사업을 추진하지 못하는 소규모 역세권이나 준공업지역을 개발하기 위한 ‘소규모 재개발사업’이 도입된다. 역세권·준공업지역에 포함된 5,000㎡ 미만의 구역으로 노후건축물이 대부분인 지역에서 추진되는 사업이다.

현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 가로주택정비사업은 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 규정하고 있다. 또 소규모재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다. 따라서 가로구역이나 공동주택이 아닌 소규모 구역은 사실상 정비할 수 있는 방법이 없었다.

이에 따라 허영 의원은 노후 건축물이 대부분인 지역 중 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 혼재되어 있으면서 광역적 개발이 어려운 소규모 지역을 정비하기 위한 소규모 재개발사업을 신설하는 내용의 소규모주택정비법 일부개정법률안을 발의했다.

소규모 재개발사업은 사전컨설팅을 통해 토지주 1/4 이상의 동의로 사업을 제안하면 지자체가 사업시행예정구역을 지정한다. 이후 1년 이내에 주민 4/5 동의를 받아 조합을 설립하거나, 2/3 이상의 동의로 공공시행자를 지정하면 사업시행구역을 확정해 사업을 추진할 수 있게 된다. 다만 1년 이내에 동의를 받지 못하면 사업시행구역 지정 신청이 취소된다.

소규모 재개발사업이 기존 소규모 정비사업과 다른 점은 사업시행구역의 경계를 설정하는 방식이다. 가로주택정비의 경우 도로로 둘러싸인 블록 내에서만 사업이 가능하고, 자율주택정비는 사실상 연접한 5가구 내외로 추진할 있다. 반면 소규모 재개발사업은 역세권·준공업지역에서 토지주들이 지역 여건에 따라 사업시행구역 경계를 설정해 지자체에 신청할 수 있다.

부지확보를 위한 수단에서도 차이가 있다. 가로주택은 4/5 이상의 동의로 매도청구권을 행사할 수 있고, 자율주택은 100% 동의가 필요하다. 하지만 소규모 재개발사업은 4/5 이상의 동의 후 사업계획승인을 받으면 수용권이 발생한다. 공기업이 단독시행하는 경우에는 2/3 동의가 있으면 수용이 가능하다.

소규모 재개발은 역세권의 경우 용도지역을 준주거로 상향하면 도심 공공주택 복합사업과 마찬가지로 용적률을 최대 700%까지 상향할 수 있다. 용적률 상승분의 50%에 해당하는 주택·상업시설은 지자체에 기부채납하고, 지자체는 공공자가·임대주택 및 공공상가로 활용하게 된다.

더불어 이번 개정안에는 노후·불량 단독주택과 공동주택, 신축 건축물 등이 혼재된 지역에 소규모주택정비사업을 효율적으로 추진하기 위한 ‘소규모주택정비 관리지역’도 신설했다. 관리지역에는 공공이 공동 또는 단독으로 시행하는 소규모주택정비사업인 거점사업과 거점사업 외에 소규모주택정비사업이 단계별로 추진된다. 관리지역에서 소규모주택정비사업을 진행하면서 조례에서 정한 용적률을 초과한 경우에는 50% 이하의 비율에 해당하는 면적을 임대주택 등으로 공급해야 한다.

심민규 기자 smk@arunews.com