입주물량에 상관없이 서울 전셋값은 오른다

아파트 입주 물량이 많든, 적든 임대차2법이 시행된 이후 1년이 지나가는 올해까지는 전셋값 오름세가 지속될 것이라는 전망이다.

통상 전세가격은 입주물량의 많고 적음에 따라 높은 변동성을 나타낸다. 실제로 지난 2018년 4분기 아파트 입주물량은 직전분기 대비 3배 이상(5,929가구→2만233가구) 늘었다.

당시 송파구 헬리오시티(9,510가구)가 한 번에 입주하며 서울 전세가격이 3분기 연속 떨어진 바 있다. 다만 그 이후에도 입주물량은 과거보다 많았지만 전세가격은 견조한 상승세를 보였다. 3기신도시 등 사전청약 이슈로 특정지역으로 전세수요가 늘었고 무엇보다 임대차2법 시행 영향으로 입주물량 영향력이 과거보다 낮아졌다.

▲아파트 입주 영향력 과거만 못해… 이유는? 정비사업과 거주요건=2020년 서울 아파트 입주물량은 4만9,078가구로 2008년(5만7,379가구) 이후 12년 만에 가장 많은 물량이다. 하지만 서울 아파트 전세가격은 2020년에만 14.24% 상승해 부동산114가 2002년부터 시세를 집계한 이래 2번째(2015년 15.60% 상승)로 높은 상승폭을 나타냈다.

임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 도입에 따른 과도기적 진통도 있었지만 그 이면에는 과거보다 높아진 정비사업 비중과 거주요건 강화 등이 영향을 미친 것으로 판단된다.

지난 2013년과 2014년에는 서울에서도 강남보금자리와 위례신도시, 마곡지구 등의 택지개발지구(도시개발지구)가 입주하며 재개발·재건축 정비사업을 통한 입주물량 비중이 절반 이하에 불과했다.

하지만 최근 2~3년 사이의 입주물량은 정비사업 비중이 80% 수준에 육박한다. 정비사업의 경우 기존 조합원이 전체 물량의 절반가량을 소유하고 있어 실질적으로 일반 가구에 돌아가는 물량은 눈에 띄게 줄어들 수 밖에 없다.

또 정부의 각종 규제로 실거주 요건(양도세 면제를 위한 2년 거주, 주택담보대출 시 직접 거주 등)이 강화되며 전월세 시장에 나오는 물량은 더 적다. 이런 상황에서 임대차보호법이 강화되며 전월세가격을 추가로 자극했다고 볼 수 있다.

▲2021년 2분기 이후 아파트 입주물량 급감 ‘구조적 상승세’=서울 아파트 입주물량에서 정비사업 공급 비중이 큰 가운데 2분기부터 아파트 입주 총량도 줄어든다.

올해 1분기에는 상대적으로 많은 1만1,140가구가 입주하지만 △2분기(5,659가구) △3분기(7,938가구) △4분기(4,919가구) 등 눈에 띄게 물량이 준다.

입주물량 영향을 배제하더라도 전세가격은 당분간 구조적으로 상승할 것으로 보인다. 2년 단위로 이어지는 전세계약을 고려할 때 올해 3월부터 진행될 이사철에 작년 급등했던 전세가격이 반영되며 재계약이든(5% 상한제 적용) 신규 계약이든(2020년 10%이상 튄 가격 감안) 높아진 가격에 수렴할 가능성이 높기 때문이다.

홍영주 기자 hong@arunews.com