Q. 2020년 사업시행계획인가가 고시된 조합입니다. 현재 인접 토지 추가편입을 검토 중인데 감정평가와 관련해서 어떤 사항을 고려해야 할까요?

A, 정비구역이 구역지정 단계에서 사업구역이 확정되고 이에 따라 사업시행계획인가가 고시되는 과정에서 대부분 구역변경 절차를 거칩니다. 이때 정비구역이 인근 토지가 추가되기도 하는데 이 경우 두 지역의 사업진행 속도 등을 감안할 때 가급적 사업시행계획인가 이전에 추가 편입 여부가 확정되는 것이 바람직합니다.

그러나 인근에 정비구역에서 해제된 지역이 있어 도로 등 정비기반시설 확보가 문제되거나 단지 정형화 등을 위해 사업시행계획인가까지 이루어졌으나 정비구역 추가편입을 검토하는 사례도 빈번하게 있습니다.

사업시행계획인가 이후 정비구역 변경은 정비기반시설의 무상귀속, 관리처분계획수립을 위한 감정평가 기준시점, 세입자 보상기준일 등에 영향을 미치게 되는데 이하에서는 정비구역에 토지가 추가로 편입되는 경우 감정평가와 관련하여 사전에 검토해야 하는 사항에 대해 살펴보겠습니다.

다음 내용은 일률적인 것이 아니며 편입면적, 사업추진 경과 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정평가에서 사업시행계획인가 이후 추가편입 토지가 있을 때 가장 중요한 부분은 기준일자의 통일성입니다.

예를 들어 2020년 사업시행계획인가가 고시되었고 2021년 편입된 부분까지 포함하여 사업시행계획인가를 변경하려 한다면 정비기반시설의 무상귀속을 위한 감정평가와 관리처분계획수립을 위한 종전자산 감정평가 기준일을 어느 시점으로 해야 하는지를 사전 검토해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 등에 명확한 기준이 없기 때문입니다.

기반시설의 경우 사업시행계획인가고시 예정일, 종전자산의 경우 사업시행계획인가고시일로만 되어 있어 변경에 관한 언급이 없습니다. 추가편입 관련 판례 등이 명확하지 않아 사견임을 전제로 변경사업시행계획이 경미하지 않다면 당초 사업시행계획 이후 관리처분계획인가 유무를 따져봐야 합니다.

당초 사업시행계획 이후 종전자산 감정평가를 종료하지 않고 사업시행계획을 변경한다면 사업시행계획변경인가고시일을 기준으로 평가하는 것이 타당합니다(법제처 법령해석 14-0289 참조, 최초 사업시행기간 내 종전자산 감정평가를 하지 않고 사업시행계획변경이 있은 후 종전자산을 감정평가하는 경우 기준시점을 반드시 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로 보아야 하는 것은 아니다).

이에 따라 정비기반시설의 무상귀속을 위한 평가기준일도 사업시행계획변경인가 예정일이 되어야 함으로 해당 일자를 기준으로 정비기반시설을 재평가하는 것이 합리적입니다. 반면 사업계획변경 이전에 관리처분계획수립을 종료하였다면 추가편입 구역도 당초 사업시행계획인가를 기준으로 감정평가 하는 것으로 볼 수 있습니다.

정비기반시설 감정평가도 당초 사업시행계획인가일을 기준으로 추가편입에 따라 기반시설이 변경된 부분에 대해서만 평가하는 것이 논리적으로 타당할 수 있습니다. 결론적으로 양자의 경우 모두 가격산정 기준일을 기존 또는 추가 여부와 관계없이 하나의 관리처분계획수립기준일자에 맞추는 것이 관리처분기준에 부합합니다.

추가로 추가편입을 결의할 때 다음과 같은 사항을 명시하고 총회의결을 거치는 것이 바람직합니다. 첫째, 기존 정비구역 토지등소유자의 사업계획변경을 위한 주민총회 및 추가편입 부분 토지등소유자의 동의서를 징구할 때 관리처분계획수립을 위한 감정평가 기준일을 명시하여 기존 소유자와 추가 편입토지 소유자간의 이해충돌 가능성을 차단해야 합니다. 특히 조합설립동의서의 경우 도시정비법 서식에는 없는 항목이므로 사전검토가 필요합니다. 둘째, 변경사업시행계획인가 준비 단계에서 정비기반시설 평가기준일 및 평가대상을 인허가권자와 미리 협의하고 사업시행계획변경을 의결할 때 협의내용도 포함하는 것이 바람직합니다.

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