1. 개요

최근 2020.8.18. 개정 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘재건축이익환수법’)의 재건축초과이익부담금(이하‘재건축부담금’) 산정방식 변경과 관련하여 세부사항을 담은 시행령이 입법예고(이하 ‘시행령(안)’) 되었습니다.

주요 골자는 개시시점 가액을 개시시점에 이미 공시되어있는 주택공시가격을 그대로 적용하지 않고 종료시점의 공시가격과 거래가격과의 비율을 반영하도록 바꾼 점입니다. 이하에서는 기존 재건축부담금의 산정방식과 법령 개정 내용을 살펴보고 시행령(안)의 변경사항이 재건축부담금에 어떤 영향을 미치는지 분석해보겠습니다.

2. 기존 재건축부담금 산정방법

개정 전 규정과 국토교통부 발행 ‘재건축부담금 업무매뉴얼’을 기준한 재건축부담금은 아래와 같은 순서에 의해 산정합니다. <표1>에서 ‘시가반영률’이란 주택공시가격과 실제 거래가액과의 비율을 의미합니다.

 시행령(안) 개정 전 규정을 적용한 재건축부담금 산정 예 [그래픽=홍영주 기자]
시행령(안) 개정 전 규정을 적용한 재건축부담금 산정 예 [그래픽=홍영주 기자]

3. 재건축부담금 산정 관련 ‘재건축이익환수법령’ 주요 개정 내용

3-1. 개시시점가액 산정 방법 변경

시행령(안)의 재건축부담금 산정 관련한 가장 중요한 사항은 개시시점가액을 종료시점의 공시가격대비 실거래가비율과 유사한 수준으로 수정할 수 있도록 한 것입니다.(령 제6조 제1항) 이때 실거래가와의 비율은 종료시점은 종료시점 1년 이내 개시시점은 개시시점 전후 1년 이내 거래가액을 기준으로 산정하도록 하고 실거래수준을 파악하는 지역적 범위는 별도 고시할 예정입니다.(령 제6조 제2항) 개시시점가액을 종료시점에서 산정하는 공시가격의 시가반영률과 균형을 맞추도록 한 것은 최근 지속적으로 상승하고 있는 과세가격 추이에 맞춰 개시시점가액과 종료시점 공시가격간의 과도한 시가반영률 격차가 발생하지 않도록 하여 형평성을 제고한 것으로 볼 수 있습니다.

3-2. 재건축부담금 검증 주체 명문화

그간 법령에 명문 규정이 없었던 재건축부담금 예정액 및 결정·부과를 위한 한국부동산원의 검증절차를 신설하고 한국부동산원이 필요시 감정평가법인에 재건축부담금의 조사·검토를 의뢰할 수 있도록 하였습니다. (령 제17조의2) 다만, 종료시점가액 부동산가격 조사권한은 한국부동산원에 일임하고 있습니다(령 제7조 제2항).

4. 시행령(안)에 따른 개시시점가액 조정

4-1. 개시시점가액조정 관련 규정

제6조(주택가액의 산정) ①법 제9조제2항 전단에 따른 조정한 가액은 제1호에 제2호를 곱한 금액에 제3호의 값을 곱한 금액으로 한다.

1. 법 제9조제1항에 따른 개시시점 주택가액

2. 법 제7조 각 호 외의 부분 본문에 따른 종료시점 주택가액을 종료시점 실거래가격으로 나눈 값

3. 개시시점 실거래가격을 법 제9조제1항에 따른 개시시점 주택가액으로 나눈 값

1항의 ‘조정한 가액이란’ 개시시점 공시가격을 종료시점 주택가액과 종료시점 실거래가격과의 비율을 반영하여 조정한 금액을 말합니다.

4-2. 시행령(안)의 개시시점가액 조정방법

개시시점가액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 공시가격을 말합니다. 따라서 개시시점가액을 조정은 공시가격을 수정하는 것인데 방법은 다음과 같습니다. 편의상 1개의 부동산공시가격을 조정한다고 가정하겠습니다.

시행령(안)의 개시시점가액 조정방법은 다음과 같습니다. ①종료시점에서 공시가격을 실거래가격으로 나눈 비율을 산정합니다. 이는 <표1>에서 언급한 시가반영률과 같습니다. ②개시시점은 반대로 실거래가액을 공시가격으로 나누어 비율을 산정합니다. 즉, 개시시점에서는 시가반영률의 역수를 구합니다. ③개시시점의 공시가격에 종료시점에서 산정된 공시가격의 시가반영률과 개시시점에서 산정된 시가반영률의 역수를 곱하며 개시시점가액을 수정합니다.

4-3. 개시시점가액 조정방법 요약

위에서 설명한 시행령(안) 제6조 제1항 개시시점가액 조정방법은 다소 복잡해 보일 있습니다. 그러나 다음과 같은 방법을 법조문 형태로 풀어놓은 것으로 보면 보다 쉽게 이해할 수 있습니다. (지면 관계상 수학적 증명은 생략합니다)

∴ 개시시점조정가액 = 개시시점 실거래가 X 종료시점 공시가격 시가반영률

결국 <표2>와 같이 당초 68%였던 개시시점의 시가반영률이 종료시점과 같이 85%로 조정됩니다.

 개시시점가액조정 예, (단위:천원) [그래픽=홍영주 기자]
개시시점가액조정 예, (단위:천원) [그래픽=홍영주 기자]

5. 개시시점가액 증가와 재건축부담금

5-1. 개정 시행령을 적용한 재건축부담금 산정

다른 전제조건이 동일하다는 가정 하에 <표1>의 예를 <표2>와 같이 당해 사업구역 내 종전자산 개시시점가액을 조정하는 경우 예상 재건축부담금은 다음과 같습니다.

5-2. 시행령(안)을 적용하는 경우 재건축부담금이 줄어드는 이유

5-2-1. 개시시점가액 상승

시행령(안)과 같이 개시시점 공시가액을 조정하면 특별한 경우를 제외하고 개시시점 가액이 증가합니다. <표2>의 경우처럼 과거 개시시점의 공시가격 시가반영률(68%)은 낮은 반면 준공시점의 비율(85%)은 높은 경우가 대부분이기 때문입니다. 이 부분이 시행령(안)의 핵심이라 할 수 있습니다.

5-2-2. 정상주택가격상승분 증가

개시시점가액 증가는 정상주택가격상승분 증가로도 이어집니다. 상승률을 개시시점가액에 곱하여 계산하기 때문에 가액이 높아진 비율만큼 상승분도 높아집니다. 더욱이 과거에 비해 높아지는 최근 주택가격상승률지수를 감안하면 비용으로 차감되는 액수는 더욱 늘어날 수 있습니다.

 개시시점가액조정 전후 재건축부담금 산정 예 [그래픽=홍영주 기자]
개시시점가액조정 전후 재건축부담금 산정 예 [그래픽=홍영주 기자]

6. 개시시점가액 상승이 재건축사업에 미치는 영향

지금까지 살펴본 바와 같이 개시시점가액 상승은 재건축초과이익부담금 절감으로 이어지고 이는 향후 재건축사업에 긍정적으로 작용할 것으로 판단됩니다. 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 개시시점 공시가격의 시가반영률이 낮을수록 부담금 절감에 유리한데 개시시점이 최근 시점으로 근접할수록 공시가격 비율이 높아지고 절감효과는 반감될 수 있어 사업추진을 촉진시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 둘째, 초과이익구간이 커짐에 따라 부과율이 50%까지 늘어나는 재건축부담금의 특성상 분양가 등이 높아 초과이익이 많은 정비구역이 상대적으로 절감효과가 커 해당 지역의 사업성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

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