역세권 등 주택공급 가용지역 ‘영끌’… 19.4만가구 짓는다

정부가 부동산시장 안정을 위해 대규모 주택공급 방안을 내놨다. 핵심은 주택공급이 기존처럼 신도시와 공공택지가 아닌 구도심에서 이뤄진다는 점이다. 지난 4일 정부는 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 내놨다. 이중 ‘도심 공공주택 복합사업’은 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 지역에 대한 신개발 모델이다. 해당 사업은 전체 주택공급량의 약 23%로 가장 높은 비중을 차지한다. 빠른 사업 추진을 위해 ‘Fast-track’방식을 적용하고, 개발이익을 토지등소유자·생활SOC 확충 등에 분산한다. 사업은 공공이 주도하고, 주민·민간 참여도 가능하다. 민간 자체적으로 사업을 추진할 때보다 최대 30%p까지 높은 수익률도 보장한다. 소규모 정비사업 유형에 재개발도 새롭게 도입했다. 역세권·준공업지역 내에서 주거·상업 등 다양한 기능이 혼재돼 광역개발이 어려운 곳들이 대상이다.

▲역세권·준공업 면적 5,000㎡ 등 대상으로 용적률 최대 700%까지 적용, 5년간 19.6만가구 공급… 기존 대비 최대 30%p 높은 개발이익 기대=정부가 집값 안정화를 골자로 서울 등 수도권 도심지역에 주택공급을 대폭 늘린다. ‘도심 공공주택 복합사업’을 통해 전국에 19만6,000가구를 공급할 예정으로, 이중 14만7,000가구가 수도권에 집중됐다.

정부는 기존 정비사업 추진이 어려운 곳들을 대상으로 진행하면서 서울 등 수도권 주요 도심지역에 위치한 역세권과 준공업지역 등에서 주택공급이 이뤄질 수 있도록 집중했다. 용적률 인센티브를 적용하고 속도감 있게 사업을 추진하면서 공공주도로 추진할 경우 개발이익이 기존보다 높다는 점을 부각시켰다.

사업추진 대상 규모는 역세권과 준공업지역의 경우 5,000㎡이상, 저층주거지역은 1만㎡이상이다. 사업추진이 확정되면 역세권의 경우 용적률 최대 700%를 적용받는다. 준공업지역은 법정상한 내에서 지자체별로 탄력 적용하고, 용적률 상향시 공공임대 기부채납은 적용하지 않는다. 저층주거지역 역시 용적률을 최대 500%까지 상향시켰다. 여기에 Fast-track 방식을 적용하고, 일조권·높이제한 등 각종 규제도 완화된다.

이렇게 공공주도로 사업을 추진하면 토지등소유자 스스로 사업을 추진할 때보다 10~30%p 높은 수익률을 보장한다는 게 국토교통부의 설명이다. 개발이익은 토지등소유자와 공유하고, 생활SOC확충 등으로 활용할 예정이다.

사업 완료 후에는 원칙적으로 분양주택을 중심으로 공급한다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양, 나머지 20~30%는 공공임대와 공공자가를 혼합한 비율이다. 국토부는 사업제안부터 입주까지 4~5년 이내에 완료될 것으로 내다봤다. 아울러 부담능력이 부족한 실거주자에 추가 비용 없이 신축 아파트에 입주하는 이익공유형주택 또는 수익공유형 모기지로 공급한다.

일례로 기존 주택가치가 6억원이고, 아파트 분양가격이 10억원일 경우 토지등소유자는 기존 주택을 현물로 선납하고 신규주택에 추가부담없이 입주한다. 4억원에 대한 차액은 향후 주택 매각시 처분이익을 토지등소유자와 공공이 각각 6:4 비율로 나누는 방식이다.

▲사업제안→예정지구→지구확정→부지확보→인·허가→착공 순… 예정지구지정 후 1년 이내 토지등소유자 2/3 동의 확보해야 사업추진 확정=사업 추진을 위한 세부적인 절차도 공개했다.

먼저 사업을 추진하려면 토지등소유자와 민간기업, 지자체 등이 LH·SH공사 등에 제안해야 한다. 그리고 공기업이 사업 적정성을 검토하고 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정을 요청한다. 이때 토지등소유자 10%의 동의가 필요하다.

이후 예정지구로 지정되고, 1년 이내에 토지등소유자 2/3, 면적기준 1/2 이상의 동의가 있어야 사업이 확정된다. 만약 1년 이내에 동의율을 확보하지 못하면 사업은 자동 취소된다.

지구지정이 확정·고시되면 시공자도 토지등소유자들이 직접 선정한다. 공기업은 단독 또는 공동시행자로 나서 부지확보에 돌입한다. 이 경우 우선공급 희망자는 현물선납 약정을 체결하고, 미희망자에 대해서는 현금보상이 이뤄진다.

이러한 과정을 거치고 나면 주택사업계획을 수립하고 자체의 통합심의를 통한 인·허가를 거쳐 착공 및 입주가 이뤄지는 구조다.

이혁기 기자 lee@arunews.com