Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있는데 일부 건물을 증축하여 사용하고 있습니다. 감정평가에서 증축된 부분까지 평가면적으로 산입되는지 궁금합니다.

A. 「도시 및 주거환경정비법」에서는 토지등소유자를 재개발사업은 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 재건축사업은 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 규정하고 있습니다(법 제2조제9호). 따라서 토지등소유자의 재산을 감정평가할 때 건물을 소유하고 있다면 당연히 관리처분을 위한 종전자산 감정평가의 대상이 됩니다.

평가대상이 된다면 다음으로 그 면적을 어떤 기준으로 해야 정해야 할 것입니다. 그런데 원칙적으로 건물이 감정평가의 대상이 된다는 것은 전제 하나가 수반되는데 그것은 건물이 적법하게 건축된 것이어야 한다는 것입니다. 허가를 받지 않은 건물까지 재산권으로 보기 어렵기 때문입니다. 따라서 건축물의 감정평가 면적은 건축허가 면적을 확인하는 공부(公簿)인 건축물 관리대장을 기준으로 확정합니다.

그런데 당초 허가면적에 일부를 증축한 경우 등은 건축물대장상의 면적과 실제면적이 일치하지 않게 되는데 이때 평가대상 면적을 어떻게 보아야 하는지 알아보겠습니다. 먼저 면적사정(面積査定) 관련 규정을 살펴봅니다. 「도시정비법」 제81조제3항은 “「재난 및 안전관리 기본법」·「주택법」·「건축법」 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 폐공가(廢空家)의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우 건물의 종전자산 가격 산정을 위해 건축물의 연면적, 그 실측평면도 등을 첨부한 물건조서를 작성하되 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있다“고 되어 있습니다.

「도시정비법」 조례에서는 그 내용이 좀 더 명확한데 대표적으로 서울시 조례 제34조제3호는 “종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다”고 되어 있습니다.

그런데 자치단체별 조례가 모두 같지 않아 위와 같은 면적사정 기준이 조례에 없는 경우 면적기준을 어떻게 결정해야 하는지 이슈가 될 수 있는데 대부분 건물의 측량면적을 감정평가 면적으로 볼 수 있는가입니다.

그러나 건물의 측량면적을 기준하는 것은 다음과 같은 측면에서 합리적이지 않습니다. 첫째, 자체단체별 도시 및 주거환경정비조례 공히 무허가건물의 인정여부를 구분하고 있습니다. 일례로 경기도는 1989년 1월 24일을 기준으로 이전에 건축된 것을 기존무허가건축물, 이후를 신발생무허가건축물로 구분하고 신발생무허가의 경우 종전자산 건물로 인정하지 않습니다. 따라서 신축년도를 불문하고 증축된 부분을 측량수치에 따라 면적산입하는 것은 관리처분의 형평성에 부합하지 않습니다.

둘째 증축부분이 건축물인지 여부도 문제가 됩니다. 건축물이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말하는데(「건축법」 제2조) 측량면적이 법규상 건축물에 해당되는지 여부까지를 보증하여 산정되는 것은 아닙니다. 따라서 건축물의 면적은 건축물대장 면적을 기준으로 산정하는 것이 가장 합리적입니다. 그럼에도 건축물대장 멸실 등의 사유로 관리처분을 실측면적으로 하는 것이 타당한 경우에는 전술한 서울시 조례의 “정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다”는 조례 규정을 참조할 수 있을 것입니다. 다만 현실적으로 정관 이외에 별도 기준을 수립하는 방법이 거의 없다고 할 수 있으므로 건물의 적법성 확인이 가능하다는 전제하에 관리처분계획수립 전에 면적 관련사항을 정관 변경 등을 통해 규정하는 것이 바람직합니다.

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