Q. 정비구역 내 1개 필지를 구분소유적 공유로 소유하고 있습니다. 관리처분 종전감정평가에서 어떤 방법으로 평가액이 산정되는지 궁금합니다.
A. 토지를 여러 명이 각기 구분하여 사용할 때 소유관계를 명확화하기 위해 사용자별 점유면적을 산정하여 필지를 분할등기하는 경우가 많습니다.
그런데 필지를 쪼개지 않고 토지에 대해 공유지분 등기를 하되 공유자 내부적으로는 특정 위치를 배타적으로 사용케 할 수도 있는데 이를 ‘구분소유적 공유’라고 합니다.
구분소유적 공유는 판례에 의해 인정되는 소유형태인데 대법원 1989.4.25. 선고 88다카7184 판결은 “토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기만을 편의상 토지 전체에 관하여 공유지분이전등기로 한 경우 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁관계에 있다”고 판시한 바 있습니다.
정비사업에서도 구분소유적 공유관계가 종종 대두되는데 그 이유는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 「집합건물법」)이 1985년 4월 11일부터 시행되었기 때문입니다.
즉 「집합건물법」시행 이전 구분건물은 구분소유적 공유 형태로 등기될 수밖에 없었습니다. 건물은 101호, 102호 등으로 구분돼 있고 토지가 대지권 대신 토지 공유지분으로 등기된 아파트, 상가 등이 대표적인 예입니다.
이때는 일반 집합건물처럼 건물전유부분과 대지권이 같이 등재되지 않고 건물과 토지지분이 각자 등기됩니다.
구분소유적 공유가 감정평가에 어떻게 반영되는지 알아보기에 앞서 먼저 공유지분의 감정평가가 어떻게 이뤄지는지 이해할 필요가 있습니다. 감정평가 실무기준은 공유지분 토지에 대해 ‘1필지의 토지를 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 토지의 지분을 감정평가할 때에는 대상토지 전체의 가액에 지분비율을 적용하여 감정평가하되, 대상지분의 위치가 확인되는 경우에는 그 위치에 따라 감정평가할 수 있다’고 규정하고 있습니다.
이에 따르면 구분소유적 공유도 토지전체 가격에서 공유자별 지분면적을 곱하여 소유자별 토지가격을 산정할 수도 있습니다. 그러나 이 방법은 전술한 집합건물법 시행 이전 구분건물에 적용하기는 어렵습니다. 구분소유적 공유 15층 아파트가 있다고 가정할 때 1층 귀속분 공유지분과 10층의 지분은 비록 그 면적이 동일하다고 하더라도 구분건물의 위치(층)에 따라 가치가 다르기 때문에 위치에 따른 가격 차이를 반영하여 평가해야 합니다.
이를 위해서는 공유지분 위치확인이 필요한데 원칙적으로 토지의 위치는 공유지분자 전원 또는 인근 공유자 2인 이상의 위치확인동의서를 받습니다. 그러나 구분건물은 건물의 위치가 위치확인동의서 보다 더 명확한 자료라고 볼 수 있습니다. 따라서 건축허가도면, 관리사무실, 상가번영회 등에 비치된 위치도면 등이 있다면 이를 위치확인동의서로 갈음합니다.
추가적으로 정비사업과 관련해서 2019두46763 판결을 검토할 필요가 있습니다. 이 판결은 첫째, ‘정비사업에서도 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되고 이후 1동의 건물 및 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 경우 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 구분소유가 성립한다‘고 보아 정비사업에서 구분소유적 공유개념을 인용하였습니다.
둘째, 따라서 토지공유자 전체 중 1명만을 대표소유자로 선정하여 조합설립 동의요건을 갖추는 것이 아니라 각 구분소유자별로 동의율을 산정하여야 한다고 보았는데 감정평가 등과 관련하여 다음 사항을 유의할 필요가 있습니다. 먼저 구분소유적 공유관계가 있는 경우 공유자 각각이 토지등소유자 1인으로 간주되므로 각 공유자별로 추정분담금을 통지해야 합니다. 추정분담금은 토지등소유자 인별(人別) 산정 및 통지가 원칙이기 때문입니다. 또 「집합건물법」 시행 이전에 토지가 공유로 된 경우 조합원 수, 분양권 유무 등과 직접 연결되기 때문에 구분소유권적 공유 여부를 사전에 검토할 필요가 있습니다.