“비례율 122%가 대박? 사업계획 변경하면 더 높아질 것”

방배3구역은 구역면적이 1만7,865.8㎡ 밖에 되지 않은 작은 사업장이다. 하지만 사업성과 아파트 품질만큼은 최고로 평가받고 있다. 소규모 구역이지만 대박을 터뜨릴 수 있었던 비결은 무엇일까? 손달익 조합장을 만나 직접 이야기를 들어봤다.

▲시공자 선정 후 불과 7개월만에 관리처분 총회를 성공적으로 마쳤다. 신속한 사업이 가능했던 이유는=조합과 조합원, 협력업체가 합심한 덕분이라고 생각한다. 조합은 조합원들의 재산가치를 높이는데 최선을 다하고, 조합원은 조합을 믿고 적극적으로 사업에 참여하고 있다. 협력업체는 조합을 도와주는 역할에 충실하다. 누구나 알고 있는 기본적인 사업추진 비결이다. 하지만 현실에서는 결코 쉽지 않은 일이다. 우리 구역은 조합과 조합원, 협력업체가 기본을 지켰기에 가능했다고 생각한다.

▲관리처분계획 상 비례율이 무려 122%로 달할 정도로 높은 사업성을 확보해 타구역들로부터 부러움을 받고 있다. 그야말로 대박을 터뜨렸다는 평가를 받고 있는데, 특별한 비결이 있는지=신속한 사업추진으로 지출을 줄이고, 최고급자재와 명품 설계로 분양수입을 극대화한 결과라고 본다. 현재 관리처분계획이 총회를 통과한 상황이기 때문에 이르면 10월 중에 착공이 가능할 것으로 예상하고 있다. 시공자를 선정한지 1년 만에 착공에 들어가는 셈이다. 물론 조합원들의 협조가 뒷받침돼야 가능한 일이다. 또 명품아파트를 건설해 일반분양수입을 극대화한 결과도 반영됐다. 관리처분계획상 일반분양가는 평균 2,870만원으로 책정한 상태다. 아직 확정된 것은 아니지만, 분양가상한제 폐지 등으로 일반분양가격이 상승할 여력도 충분하다. 조합원들의 부담이 더 줄어들 수 있다는 의미이다.

▲일각에서는 공사비가 다소 비싼 것 아니냐는 의견이 있다. 이에 대해 어떻게 생각하는지=공사비에 대한 논쟁은 무의미하다고 본다. 재건축·재개발은 구역마다 상황이 다르고, 향후 건설되는 아파트의 품질도 차이가 있기 때문이다. 지방과 서울의 공사비가 다르고, 강남과 강북의 공사비가 다르다. 심지어 인근 구역과 동일한 건설사를 선정한다고 해도, 공사비는 동일하지 않다. 고급 자재를 사용해 높은 분양가를 책정할 것인지, 저렴한 공사비로 적정 분양가를 받을 것인지는 선택의 문제라고 본다. 자동차로 비교하면 동일한 배기량의 차량이더라도 가격은 천차만별인 것과 마찬가지다. 저렴한 양산형 차량을 살 것인지, 명품 차량을 살 것인지는 구매자가 판단할 몫이다. 특히 우리 구역의 경우 최고급 자재를 사용하는 것은 물론 타 사업지에서는 없는 다양한 항목이 포함됐다는 점을 감안하면 결코 공사비가 높다고도 볼 수 없다.

▲공사비가 적정하다고 판단하는 구체적인 근거가 있는지=우선 별도의 업체를 선정해 공사해야하는 부분까지 공사비에 포함됐다는 점이다. 일반 철거는 물론 석면 철거공사도 공사비에 포함됐다. 발코니 확장과 새시, 지장물 철거·이설, 어린이집 신축 공사비, 커뮤니티시설 등도 마찬가지다. 특히 커뮤니티시설의 경우 기존 브랜드 아파트단지의 세대당 평균 면적에 비해 두 배 이상의 규모로 건설된다. 또 최고급 마감재를 사용했다는 점도 감안해야 할 사항이다. 월풀욕조, 대리석 마감 등 고급 수요층을 유인할 마감재가 대거 사용되기 때문이다. 단지 내에 상가가 없다는 점도 감안해야 할 부분이다. 상가건물의 경우 아파트보다 공사비가 저렴하기 때문이다. 아파트 골격이나 지하주차장 바닥 마감재 고급화, 로이 유리창 등 일일이 열거할 수 없는 사안들도 대거 포함됐기 때문에 단순 공사비만으로 비교하는 것은 무리가 있다.

▲향후 사업계획은=관리처분계획 인가를 받으면 곧바로 이주·철거를 진행할 계획이다. 올 10월 착공을 목표로 부지런히 진행돼야 할 부분이다. 조합원들이 중소형 평형을 요구함에 따라 사업시행계획 변경도 진행할 예정이다. 중소형 평형이 늘어나면, 분양수입도 늘어날 것으로 예상되고 있다. 설계변경으로 지금보다 비례율이 더 높아질 것으로 생각한다. 지금에 만족하지 않고, 조합원들의 재산가치를 높이는데 끝까지 최선을 다할 것이다.