경자년이 저물고 2021년 신축년이 다가왔다. 지난해 부동산시장은 다사다난했다. 시장은 집값 상승 원인으로 지목된 정비사업과 규제 위주의 정책, 여기에 코로나19 펜데믹까지 더해지면서 혼란스러웠다.
정부의 바람과 달리 약 3년 반 동안 수십 차례에 걸쳐 시행된 부동산 정책에도 불구하고 시장은 안정되지 않았다.
수요가 높은 곳에 주택공급 없이 규제 위주의 정책만 펼치다보니 아파트에 대한 희소성만 높아졌다.
그런데도 정부는 공급이 충분하다고 했다. 이는 서민들에게 좌절을 안겨준 잘못된 판단이었다. 집값은 연일 치솟았다. 국민들은 치솟는 집값에 상대적 박탈감을 느끼면서 좌절했다.
급기야 젊은층들은 더 이상 주택을 구입할 수 없다는 불안감에 대출 등 가용할 수 있는 자금을 모아 아파트 매매에 나섰다. 패닉바잉에 비유되면서 ‘공황구매’ 또는 영혼까지 끌어 모아 구매에 나섰다고 해서 ‘영끌’이라는 신조어도 생겼다.
사실 주택공급 부족 문제는 서울시가 정비사업을 지양하는 정책을 펼치면서 오래 전부터 우려돼왔다. 시는 2012년 재개발 출구전략, 직권해제, 재건축 35층 층수규제 등을 시행하면서 정비사업에 압박을 가했다.
정부는 주택공급 부족으로 집값이 상승할 수 있다는 목소리를 외면한 채 시 정책과 기조를 함께했다. 재건축 초과이익환수제와 안전진단 강화 대출 등의 규제책들을 내놨다. 이렇게 이어진 규제책만 무려 20여 차례다. 그런데도 집값 상승세는 지속됐다.
부동산 시장이 과열된 원인은 정부가 수요와 공급이라는 가장 기본적인 논리를 무시했기 때문이다. 시장 안정은 수요와 공급의 문제다. 수요가 넘치는 곳에 충분한 주택공급이 이뤄져야 시장 안정화가 가능하다는 점은 이미 과거 정권에서도 증명됐던 사례다.
지난 1994년 노태우 정권 시절 주택가격 상승 문제가 정책 화두로 떠올랐던 적이 있다. 당시 정권은 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 1기 신도시를 포함한 주택 200만가구 건설을 추진하면서 집값 상승 불길을 잡았다.
정부는 반성해야 한다. 20여 차례에 걸쳐 대책들을 내놨지만, 백약이 무효했다. 필요한 곳에 공급 대신 규제만 가했고, 시장 과열을 식힐 수 없었다. 시장 안정화를 위해서는 구도심 정비사업 활성화라는 정공법을 통해 공급을 늘려야한다. 새해에는 국민과 정권의 바람대로 부동산 시장이 안정되길 바란다.
박노창 기자 park@arunews.com