일전에 상가의 공용부분인 로비나 복도 부분에 물건을 쌓아두거나 자신의 영업장소로 사용하는 경우에 대법원은 손해배상을 청구할 수 없다는 내용의 판결을 하였다고 소개한 바 있다.
당시 필자는 손해배상을 청구할 수 없다는 결론에 문제가 있다고 지적을 한 바 있다. 이런 유형의 분쟁이 의외로 많아서인지 최근에 이 문제에 대해 대법원 판례가 또 나왔다. 상가의 구분소유자 중 한 사람이 계단실로 통하는 통로를 막고 그 통로부분을 자신의 점포로 사용하는 경우다.
다른 공유자가 그 통로부분은 전체공용부분이므로 공유물의 보존행위로서 자기에게 인도하라는 소를 제기하였다. 아마도 상가 관리단이 제대로 기능을 하지 못하여 참다못한 구분소유자가 나서서 그 점유를 회수하여 통로로 이용되도록 하고자 소를 제기한 것으로 보인다.
대법원의 판단은 이렇다. 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없다.
이러한 법리는 집합건물법에 따라 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하고 공유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있는 집합건물의 공용부분에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 집합건물의 구분소유자가 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없다.
이 판례에 따르면 관리단이 나서서 문제를 해결하지 않고 다른 구분소유자들도 나서지 않는 경우에 그 다른 구분소유자는 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하기나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다.
공용부분이 통로라면 “통로에 물건을 적치하는 등 통행을 방해하여서는 아니된다” 또는 “통로와 계단실 사이에 설치한 차단벽을 제거하고 통행을 방해하여서는 아니된다”는 청구를 하여야 한다.
이러한 방해배제 판결을 받아서 상대방이 임의로 이행하지 않는 경우에는 “이를 어길 시에는 1회당 또는 하루에 얼마를 지급한다”는 간접강제 판결을 함께 받아 이행을 확보한다.
종래 실무는 특정 구분소유자가 소를 제기하여 그 공용부분을 자신에게 인도하라는 판결을 받은 다음 그 통로 부분에 대한 인도집행을 하여 방해를 제거한다. 인도집행을 한 후에 사람이 통행할 수 있는 상태를 만들면 목적이 달성된다.
종래의 실무와 같이 해결하는 것이 간명한 방법이기는 하다. 그러나 관리단이 제 기능을 발휘하지 못하는 상가에서는 그 판결을 받은 사람이 또 독점적으로 사용하는 경우도 있어 결국은 판결이 이전투구의 수단이 되는 경우도 종종 있었다. 이번에 나온 대법원 판례대로 하면 이전투구는 없어질 수도 있다.