Q. 단일 정비구역에 두 개의 부동산을 소유하고 있습니다. 하나를 증여하려는데 증여관련 감정평가에서 유의할 사항에는 어떤 것이 있나요?

A. 최근 부동산 증여가 증가하고 있습니다. 일례로 최근 3년 서울시 아파트 증여건수는 최근 3년(2020.5.~2017.6. 3만9,000건)이 이전 3년(2017.5.~2014.6. 1만6,000건) 대비 약 2.4배 가량 증가하였습니다. 이에 따라 증여가액 산정을 위한 감정평가도 늘고 있는데 증여의 경우 그 가액이 분명하지 않아 객관성 확보를 위해 감정평가를 받아 과세기관에 제출하는 경우가 많습니다.

관련 규정을 살펴보면 상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 증여시점 6개월 이내에 ①매매가격 ②감정평가액 ③수용 또는 경매가격 등의 순으로 가액을 신고하도록 규정하고 있습니다.

그러나 통상 증여는 감정평가를 통해 그 가액이 결정되는 경우가 많은데 매매가액은 동일한 물건이 매매돼야 하므로 가격증빙이 쉽지 않고, 수용가격은 현금청산 절차를 진행할 때만 가능하나 증여자(贈與者)가 분양대상자 자격으로 수증자(受贈者)에게 소유권이 이전되는 형태가 많기 때문입니다.

증여목적 감정평가 관련 의사결정을 할 때는 대상물건을 확정해야 합니다. 증여행위가 증여자 소유 부동산을 수증자가에게 무상으로 매매하는 것이라고 할 때 언뜻 그 목적물을 검토하는 것은 큰 의미가가 없는 것처럼 보일 수 있습니다.

그러나 평가대상을 크게 관리처분계획인가 전, 관리처분계획인가 후, 동호수 추첨 이후로 세분해 보아야 합니다. 관리처분계획인가 이전은 단순합니다. 이때는 증여자가 도시 및 주거환경정비법 등에 따라 종래의 토지 및 건축물(종전자산)을 소유하고 있으므로 증여시점 당시 종전자산을 감정평가하는 것에 이론의 여지가 없습니다.

관리처분계획인가 이후는 소득세법과 관련이 있습니다. 소득세법 제88조제9호는 “조합원입주권이란 도시정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 도시정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다”고 규정하고 있습니다.

즉, 관리처분계획인가 이후에는 소득세법에 의해 종전자산이 조합원 입주권으로 권리변동이 됩니다. 이는 조합원 현물출자시점과 관련하여 관리처분계획인가일을 조합이 종전자산의 사용수익권을 취득한 것으로 보는 조세심판원 조세심판(조심2015부4909)과도 일맥상통합니다.

그러나 실제로는 관리처분계획인가 이후라도 동호수 추첨 전까지는 해당 조합원의 입주권은 존재하나 가액을 산정하기 위한 대상을 특정하기가 어렵습니다. 또 평균적인 가격수준을 파악하는 것도 의미가 없을 수 있는데 분양자산의 층, 향, 타입 등에 따라 가치가 달라지기 때문입니다.

그러므로 아직 확립된 견해는 없다고 보이나 분양권의 위치를 확정하기 전까지는 조합원이 종래의 자산을 점유하거나 임대하여 실질적인 지배력을 행사할 수 있는 점, 증여기준일로부터 6개월 이내에 감정평가가 이루어져야 되고 호별위치 확정이 기간 내에 이루어지지 않는 경우가 있음을 감안할 때 증여의 대상은 종전자산으로 볼 수 있다고 판단됩니다.

반면 동호수 추첨 이후에는 조합원 또는 점유자가 이주를 완료하여 종전자산을 실질적으로 점유하고 있다고 보기 어렵습니다. 따라서 사전에 관할관청과 목적물에 대한 사전협의가 필요하고 증여시점을 조율하는 것도 바람직합니다. 분양권의 특성상 공사기성률이 어느 정도 진행되어 목적물 및 거래가격 수준이 확정되는 것이 증여가액 및 추후 발생하는 세액에 유리하게 작용할 수 있기 때문입니다.

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