1. 개정 고시 (2020.12.16.)
◯ 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)에 의하여 국토교통부장관이 고시한 「정비사업 계약업무 처리기준」(이하 ‘기준’이라고 함)이 개정되어 2020.12.16.에 국토교통부고시 제2020-985호(개정 2020.12.16.)로 고시되었다.
◯ 이 고시의 개정 내용은 발령한 날인 2020.12.16.부터 시행하되, 개정 내용중 신설된 제10조의2(입찰보증금)는 이 고시 시행일 전날인 2020. 12.15.까지 입찰공고를 한 사업에는 적용되지 않고 개정 전의 규정이 적용되게 된다(동 기준 부칙 제2조).
2. 개정 내용의 미비
◯ 계약업무 처리기준은 도시정비법이 전면 개정되어 시행된 2018.2.9.에 국토교통부고시 제2018-101호로 제정되어 시행되었다.
◯ 이 기준을 만든 이유는, 재건축·재개발 등 정비사업에서 시공자 선정 등 각종 협력업체 선정이 불공정하게 진행됨을 막고자 제정 시행되었는데, 이 기준 발령 후에 오히려 이 기준이 없을 때보다 더 많은 비리와 불공정선정이 난무하여, 이 기준이 개정되어야 한다는 필요성이 계속 강조되었고, 그래서 금 년 중반기부터 기준 개정 작업을 한다는 소식을 듣고 많은 기대를 하였었다.
◯ 그런데 막상 개정 고시문이 공개되자, 많은 실망을 하게 되었다. 개정 내용도 너무 적지만, 그중 일부는 개선이 아니라 개악이 된 조문도 있다.
◯ 어쨌든 개정 고시된 것이니 그 내용을 한번 살펴보도록 하자.
3. 개정 내용 해설
1) 입찰보증금 납부 근거 신설
◯ 개정 내용에는 「제2장 일반 계약 처리 기준」, 제10조(입찰 공고 등의 내용) 다음에 제10조의 2를 아래와 같이 신설하였다.
제10조의2(입찰보증금)
①사업시행자등은 입찰에 참가하려는 자에게 입찰보증금을 내도록 할 수 있다.
②입찰보증금은 현금(체신관서 또는 「은행법」의 적용을 받는 은행이 발행한 자기앞수표를 포함한다. 이하 같다) 또는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 또는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」에서 정하는 보증서로 납부하게 할 수 있다.
③사업시행자등이 입찰에 참가하려는 자에게 입찰보증금을 납부하도록 하는 경우에는 입찰 마감일부터 5일 이전까지 입찰보증금을 납부하도록 요구하여서는 아니 된다.
◯ 먼저 이 조문의 위치가 문제이다. 계약 업무 처리 기준은 제1장 총칙, 제2장 일반 계약 처리 기준, 제3장 전자입찰 계약 처리기준, 제4장 시공자 선정 기준 으로 구성되어 있는데, 제1장은 모든 경우에 적용되지만, 제2장은 시공자를 제외한 나머지 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 계약을 하는 경우에 적용되고(제5조), 제3장은 모든 계약 중 전자조달시스템을 이용하여 입찰하는 경우에 적용되고, 제4장은 시공자 선정시 적용된다.
◯ 따라서 2장에 있는 조문은 4장에 적용되지 않기 때문에 위 신설된 제10조의2(입찰보증금)은 시공자 선정에는 적용되지 않게 되는 것이다.
◯ 아마 최초에는 시공자 선정에만 적용하는 것으로 검토하였다가, 시공자 이외의 용역업체에도 적용하는 것으로 확대하기 위하여 제2장에 신설한 것 같은데, 이는 안타깝게도 법 체계를 잘못 이해한 것이다.
◯ 따라서 제4장에 따로 조문을 두어 위 10조의 2를 준용하는 것으로 규정하거나. 제4장에만 신설하여야 한다.
◯ 그런데 현재 개정 기준으로는 시공자를 제외한 용역업체 등의 선정에 적용되기 때문에, 시공자 선정이 아닌 일반 용역업체 선정에서 추진위원회나 조합이 이 조문을 근거로 입찰보증금을 요구할 수 있도록 되어 버렸기 때문에, 이 조문이 용역업체 선정에 크게 부작용을 일으킬 수가 있다.
◯ 왜냐하면 상당한 금액의 입찰보증금을 제시하도록 입찰지침서를 만들어서 이를 마련하지 못하는 업체들을 사전에 탈락시킬 수가 있기 때문이다.
◯ 따라서 이는 개선이 아니라 개악이 되어버린 셈이어서 국토교통부에서 빨리 이에 따른 개정을 하여야 할 것이다.
◯ 이 조문은 이 고시 시행일 전날인 2020. 12.15.까지 입찰공고를 한 사업에는 적용되지 않고 개정 전의 규정이 적용되게 된다(동 기준 부칙 제2조)
2) 입찰참여자의 홍보방법에 문자, 영상 송신등 금지
◯ 제14조(입찰참여자의 홍보 등)를 개정하여 ‘개인에 대한 정보통신망을 통한 부호·문언·음향·영상 송신행위’를 개별적인 홍보로 금지하는 내용을 삽입하였다.
◯ 문자배포, 홍보영상 배포 등을 통하여 개별적인 홍보가 많아지다 보니, 이를 규제하기 위하여 포함시킨 것이다.
3) 제2장 총회 상정업체 숫자에 모든 입찰대상자가 포함되도록 개정
◯ 제15조(계약 체결 대상의 선정) 제2항에 ‘건설업자등을’이라고 규정되어 있던 것을 ‘입찰대상자가’로 개정하였다.
◯ 이는 기존 조문에 ‘건설업자등을’이라고 잘못 규정하여 마치 건설업자가 아닌 업체를 선정할 경우에는 대의원회에서 총회에 상정할 업체 숫자에 제한이 없는 것처럼 해석이 되었기 때문에, 본 변호사가 ‘재건축 재개발 등 정비사업 법령 해설집’에서 개정의 필요성을 기재하였었는데, 반영이 되어서 다행이다.
◯ 따라서 시공자 선정을 제외한 모든 용역업체를 총회에서 선정할 경우에는 4인 이상의 입찰대상자를 상정하여야 한다.
◯ 하지만 대의원회에서 선정하는 용역업체가 훨씬 더 많은데, 이에 대한 대의원회 상정 업체 수는 왜 규정하지 않는 것일까?
4) 시공자 선정시 입찰제안서 사본을 인터넷에 게시할 수 있도록 개정
◯ 제4장 시공자 선정과 관련하여 제34조(건설업자등의 홍보)에 규정된 홍보방법중 “건설업자등이 제출한 입찰제안서 사본을 토지등소유자가 확인할 수 있도록 전자적 방식(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)을 통해 게시할 수 있다.”라고 삽입하였다.
◯ 이는 일반 용역업체가 아니라 시공자 선정에 관한 조문인데, 건설업자들이 시공자로 선정되기 위하여 홍보하면서 홍보팜플렛을 만들지 않고 조합 홈페이지등에 게시만 하는 경우는 거의 없다.
◯ 왜냐하면 종이로 된 홍보팜플렛을 배포하여야 조합원이 이를 보기 때문이다. 따라서 이는 개정 신설되어도 별로 의미없는 조항이다.
5) 시공자 선정시 공동홍보 장소 추가
◯ 제4장 시공자 선정과 관련하여 제34조(건설업자등의 홍보)에 또 ‘1개소 제공하거나, 건설업자등이 공동으로 마련하여 한시적으로 제공하고자 하는 공간 1개소를 홍보공간으로 지정---. --- 제공하거나 지정하는’으로 개정하여 공동홍보공간을 지정할 수 있도록 개정되었다.
◯ 이는 조합이 이 공간을 제공하려면 자금이 투입되기 때문에 입찰에 참여한 건설업자들이 자신들의 비용으로 공동으로 홍보공간을 마련하고자 할 경우에 이를 허용하는 형식이다.