전(前) 조합장 도로 확폭 문제로
사업시행 전 선덕원과 협의 약속
협의요구 수용하면 수십억원 손해
인가신청 재심의로 사업도 늦어져
협력업체와 매일 마라톤회의 끝에
협의 아닌 도로 확폭 불필요로 전환
정부 정책으로 부동산 시장에 온기
신속한 사업추진으로 이익 극대화
“일부 조합원들은 절대로 사업시행인가를 받을 수 없다고 말했죠. 구역 밖에 도로를 확폭하기 위해서는 선덕원과 협의를 해야 하는데, 이것이 불가능하다는 것이었죠. 하지만 우리 조합은 결국 사업시행인가를 받았습니다. 애초 협의로 해결할 문제가 아니었기 때문입니다. 구역 밖의 도로를 조합이 책임져야할 이유가 없다는 생각의 전환이 문제 해결의 열쇠였죠.”
박인화 응암11구역 재개발 조합장은 부동산 시장이 살아나고 있는 시기에 사업시행인가를 받은 것에 만족감을 표시했다. 당초 계획보다 다소 늦어지긴 했지만, 협력업체와 머리를 맞댄 노력이 결과물로 나왔기 때문이다. 특히 구역 인근지역의 도로 확폭 문제로 사업이 지연됐지만, 조합원들의 추가 부담이 없는 방향으로 해결책을 마련한 것이 더 큰 수확이었다. 이제 남은 것은 시간과의 싸움이다. 박 조합장은 이제부터 ‘진짜 재개발’이 시작되는 시점이라고 강조했다.
▲최근 은평구로부터 사업시행인가를 받았다. 고대하던 결과가 나왔는데=지난 9일 정식으로 사업시행인가 고시가 났다. 현재 조합원이 383명인데, 임대주택을 포함해 총 760가구를 공급하는 사업계획이다. 용적률은 241.2%가 적용된다. 당초 지난해 9월 구청에 사업시행계획서를 신청할 때만 하더라도 12월 중에는 고시가 될 것으로 예정됐다. 하지만 일부 조합원이 선덕원 앞쪽 도로 확폭과 관련해 민원을 제기하면서 사업시행계획을 전면 재심의를 하게 됐다. 이에 따라 약 4개월 가량 사업이 지연됐다.
▲구체적으로 어떤 내용이기에 사업시행인가가 미뤄졌나=그동안 사업의 걸림돌이었던 선덕원 앞 도로 확폭 문제는 지난 2008년 서울 도시건축공동위원회 심의에서 ‘선덕원 측과 협의 후 반영하라’는 의견에서 시작됐다. 이는 구역 외 지역인 선덕원 부지 일부를 매입해 도로를 확장하라는 것으로 해당 부지와 건축물에 대한 보상, 임시 운영대체시설 마련 등으로 수십억원의 비용이 발생하기에 간단히 협의할 문제는 아니었다. 하지만 기존 집행부에서는 도로 확폭을 위한 협의를 수십차례 진행했고, 사업시행인가 전에 선덕원 측과 합의하겠다는 내용의 공문서를 구청에 발송했던 것이다. 이를 알고 있는 일부 조합원이 선덕원과의 협의가 이뤄지지 않은 상태에서 사업시행인가를 신청했다는 민원을 제기했고, 결국 재심의가 진행되면서 사업이 지연된 것이다.
▲사업시행인가를 받았다는 것은 선덕원 측과의 협의를 마무리했다는 것인가=결론부터 이야기하면 선덕원과는 협의하지 않았다. 그동안 건설사업관리업체(CM)와 정비업체, 설계업체 등 협력업체들과 거의 매일 회의를 진행하면서, 해결 방안을 찾았다. 조합에서는 원점부터 다시 시작하는 방법을 택했다. 즉 구역 밖의 도로를 조합이 책임져야 하는지에 대한 문제였다. 현실적으로 조합에서 도로 확폭을 위해 선덕원의 요구를 받아들이게 되면, 조합원들에게 추가부담금이 발생할 수밖에 없는 상황이다. 은평구청 관계자들도 수차례 현장 실사를 나왔고, 도로 확폭의 어려움과 불필요성에 대해서도 공감했다. 결국 선덕원 구간 도로 확폭에 대해서는 별도의 의견없이 사업시행인가를 받을 수 있었다.
▲이번 사업시행인가의 의미는 무엇인가=일부 조합원이 사업추진이 불가능하다고 주장하며 조합해산동의서를 징구해왔다. 선덕원의 요구를 수용하지 않고는 사업시행인가를 받을 수 없다는 이유에서다. 하지만 선덕원 문제가 해결되고, 사업시행인가도 받았다. 조합해산에 대한 명분이 사라진 셈이다. 실제로 조합원들도 하루 속히 재개발사업을 추진하자는 분위기다. 이번 사업시행인가를 받기까지 선덕원 문제의 해결책을 제시한 건설사업관리업체가 큰 역할을 했다.
▲재건축·재개발 등 주택정비사업에 건설사업관리업체가 필요하다고 보는지=대부분의 조합장은 일반 주민일뿐 건설 전문가는 아니다. 따라서 사업을 추진하기 위해서는 전문가가 반드시 필요하다. 운전과 비교하면 조합장은 면허증이 없는 사람이다. 다만 목적지와 가는 길을 선택해야 한다. 따라서 안전하게 목적지에 도착하기 위해서는 면허증이 있는 기사가 필요하다. 기사를 채용하지 않는다면 비용은 적게 들 수 있지만, 사고가 날 가능성이 높다. 사고로 인한 비용을 지불하는 것보다는 기사를 채용하는 것이 바람직하다. 건설사업관리업체의 역할이 바로 운전사인 셈이다. 결과적으로 건설사업관리 용역비용보다 많은 금액의 사업비용을 아낄 수 있다는 것이다.
▲향후 사업은 어떻게 계획하고 있는지=사업시행인가를 받았기 때문에 관리처분계획 수립을 위한 감정평가를 진행해야 한다. 현재 구청에 감정평가업체 선정을 요청한 상태다. 내달 말쯤부터 7월까지 조합원 분양신청을 진행할 예정이다. 7월 이후에는 종전·종후자산 추산액을 산정해 8월 경에 관리처분계획을 수립할 계획이다. 예정대로 사업이 진행된다면, 오는 10월 경에는 관리처분총회를 개최할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 2019년 상반기 입주를 목표로 사업을 추진하겠다. 다만 조합에서는 목표를 달성하기 위해 최선을 다하겠지만, 사업추진 과정에 따라 사업계획은 변경될 수도 있을 것이다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=그동안 사업추진에 발목을 잡았던 문제가 모두 해결됐다. 부동산 시장이 활기를 보이고 있는 만큼 신속한 사업추진이 중요한 시점이다. 지금처럼 조합을 믿고, 적극 협조해준다면 사업은 일사천리로 진행될 것이다. 조합에서도 조합원들의 개발이익을 높이는데 최선의 노력을 다하겠다.