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재건축 현금청산자의 부당이득반환의무
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재건축 현금청산자의 부당이득반환의무
  • 조혜연 변호사
  • 승인 2020.12.10 10:37
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어느 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 현금청산자들을 상대로 제기한 매도청구소송이 1년 넘게 계속되었다.

대부분의 현금청산자들과는 매도청구소송 과정에서 현출된 법원의 감정평가금액을 매매대금으로 하는 매매계약의 합의가 이루어졌으나, 그 중 끝까지 법원 감정결과를 다투며 과도한 증액을 요구하는 A에 대해서만 매도청구소송이 계속 중이었다.

A를 제외한 다른 점유자들이 모두 이주하여 다른 건물에 대해서는 철거를 완료한 조합으로서는 최후의 1인이었던 A에 대해 명도단행가처분을 제기하였고, 법원 감정결과에 따른 매매대금을 공탁한 조합은 명도단행가처분에서 승소하여 부동산 강제인도집행을 완료하였다.

이후 빠듯한 착공 및 일반분양 일정 때문에 A에 대한 매도청구소송 1심 판결선고까지 기다릴 수 없었던 조합은 법원 감정결과보다 증액된 금액의 조정결정을 받아들였고, 증액된 금액을 추가로 지급함으로써 해당 부동산에 대한 소유권을 확보할 수 있었다.

여기서 문제가 된 것은 조합이 법원 감정결과에 따른 매매대금을 공탁한 이후 강제인도집행을 완료한 때까지 A가 해당 부동산을 점유·사용함으로써 얻은 임료 상당액을 법률상 원인 없는 부당이득임을 이유로 조합에게 반환하여야 하는지 여부이다.

A의 부당이득반환의무, 즉 조합이 A에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있는 권능이 어디에서 비롯된 것인지 살펴볼 필요가 있다. 너무나도 유명한 도시정비법 제81조제1항은 관리처분계획인가고시 이후 손실보상이 완료되면 종전 소유자인 현금청산자의 부동산에 대한 사용·수익권을 상실시키고 조합의 사용·수익권을 인정한다.

이는 재개발 뿐만 아니라 공평의 원칙상 재건축에서 현금청산을 하는 경우에도 적용된다 할 것이므로, 재개발이든 재건축이든 현금청산자에 대한 보상이 완료되면 조합만이 해당 부동산을 사용·수익할 수 있는 배타적 권능을 가진다.

이때 재건축조합은 소유권 확보 전이라도 나아가 매도청구소송의 1심 판결선고 전이라도 법원 감정결과에 따른 정당한 시가 보상을 완료하면 도시정비법 제81조제1항을 근거로 완전한 사용·수익권을 취득한다고 보는 것이 타당하며, 따라서 A는 조합이 매도청구소송 감정결과에 따른 매매대금을 공탁한 이후 강제인도집행을 완료한 때까지의 해당 부동산의 임료 상당액을 부당이득으로 조합에 반환하여야 한다.

이에 관하여 하급심 법원 또한 같은 취지로 A가 법률상 원인 없이 해당 부동산을 사용·수익하였다고 인정하면서 위 기간 동안의 임료 상당액을 조합에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

그 근거로 ①A에 대한 매도청구소송에서 부동산의 시가 평가에 이른 과정이나 참작된 여러 요소 등에 비추어 볼 때 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 있다고 볼 수 없으므로 그 감정결과가 존중되어야 하고 ②재개발에서 지토위의 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁하면 도시정비법 제81조 제1항에서 말하는 손실보상을 완료한 것으로 보아야 한다는 법리는 재건축에서도 적용될 수 있으므로 법원 감정인의 감정결과대로 매매대금을 공탁한 것은 정당한 보상이라 볼 수 있고 ③매도청구소송의 조정으로 확정된 금액은 해당 부동산의 정당한 시가 외에 조합이 매도청구권을 행사한 이후 경위, 당사자 형평 등을 고려하여 정해진 것으로 보이므로 조합이 조정으로 확정된 추가 금액을 지급할 때까지 ‘손실보상이 완료되지 아니한 경우’에 해당한다고 보기 어렵다는 점을 들었다.

비록 하급심이기는 하나 매도청구소송의 감정결과가 자신이 원하는 보상가에 미치지 않는다는 이유로 만연히 감정결과를 다투며 조합을 궁지에 몰고자 하는 현금청산자들에게 경종을 울리는 판결이라고 생각된다. 예상보다 늦어지고 있는 매도청구소송으로 인해 착공 및 일반분양 일정에 쫓겨 골치가 아픈 재건축조합은 적극 활용해 보시기 바란다.


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