A조합설립추진위원회는 조합설립인가처분 이전에 상속등기가 경료되지 않아 이미 사망한 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 않는다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하였으나, 원고는 망인의 제적등본 등을 통해 상속인들을 쉽게 찾을 수 있다고 주장한다. 추진위원회의 토지등소유자 수 산정방법에 하자가 있는지 여부?
1. 도시정비법의 규정 및 취지=도시정비법 제35조제2항은 재개발사업의 추진위원회는 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다.
한편 도시정비법 시행령 제33조제1항제4호는 ‘토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자(소재불명자)는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것’이라고 규정하고 있다. 이는 주택정비사업에서 조합설립추진위원회 내지 조합설립인가 등의 동의 여부에 관한 의사 확인이 어려운 토지 또는 건축물 소유자를 배제하여 사업 진행을 원활하게 하려는 취지이다.
2. 소재불명자를 토지등소유자 수에서 제외하기 위한 요건=사례와 같은 경우 소재가 확인되지 아니한다는 이유만으로 토지등소유자의 수에서 제외되는 토지 또는 건축물 소유자는 자신의 의사가 전혀 반영되지 아니한 채 소유물이 처분되는 결과에 이를 수 있다는 점을 고려할 때 적용에 신중을 기해야 한다.
①대법원의 입장=위와 같은 도시정비법 시행령 제33조제1항제4호의 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가처분 이전에 이미 사망한 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 않는다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 위 토지 또는 건축물 소유자의 상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력을 다하였음에도 그러한 사실을 확인할 수 없음이 분명한 경우이어야 하고, 위 시행령 조항에서 정한 관련 공부에 위 토지 또는 건축물 소유자의 주민등록번호가 기재되어 있더라도 마찬가지다(대법원).
②토지대장에 주민등록번호 중 생년월일 부분만 표시된 경우=주민등록번호 중 생년월일 부분만 표시되어 있기는 하나, 토지대장에 주민등록번호 뒷자리가 표시되지 않은 것은 주민등록번호 전부를 외부에 공개하지 않기 위한 것일 뿐 토지대장을 관리하는 관할 관청은 주민번호 뒷자리까지 파악하고 있고 위 각 토지대장을 관리하는 관할 관청은 위 각 소유자의 주민등록번호 뒷자리까지 쉽게 확인할 수 있으므로 위 각 토지 소유자들을 소재불명자로 파악할 수는 없다
③공유관계=또한 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 유효한 조합설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다.
3. 사례의 해결(상속등기 경료 전 상속인들의 존재를 확인 불가한 경우)=사업구역 내 토지 소유자가 사망하였음에도 상속등기가 경료되지 않아 인가청과 조합으로서는 그 상속인들의 존재나 소재를 확인할 수 없었을 것으로 보이는 점, 도시정비법은 사망자를 토지등소유자 수에 산정할 것인지 여부에 관하여 명시적 규정을 두고 있지 아니하나 동법 시행령 제33조제1항 제4호의 취지 등에 비추어 보면 부동산의 소유자가 사망하였으나 상속등기가 이루어지지 아니하는 등의 사유로 상속인의 존재나 그 소재를 확인할 수 없어 상속인의 조합설립에 대한 동의 여부에 관한 의사표시를 기대할 수 없는 경우에는 토지등소유자 수에 산입할 수 없다고 보는 것이 타당하다.
이에 대하여 원고는 망인의 제적등본 등을 통해 상속인들을 쉽게 찾을 수 있다고 주장하나, 조합설립추진위원회나 행정청에게 등기부등본, 토지대장 등을 통해 알 수 있는 자료 외에 제적등본이나 이 사건 사업구역 밖의 부동산등기부등본 등 자료를 추가로 조사할 의무가 있다고 볼 수는 없다. 따라서 추진위원회가 위와 같이 소재가 확인되지 아니하는 소유자들을 토지등소유자 수에서 제외한 것은 적법하다고 할 것이다.