공공재건축 기부채납분은 재초환서 공제되나

공공재건축도 재건축초과이익 환수대상에 포함하는 법안이 최근 발의되면서 앞으로 재초환 공제 범위를 어디까지 인정할지에 대한 관심이 커지고 있다.

일단 공공재건축시 공급하는 공공임대주택과 공공분양주택에 대한 토지의 가격을 재초환 개발비용으로 인정하는 방안이 유력해 보인다. (본보 291호 참조)

공공재건축시 기부채납 하는 것은 크게 두 가지다. 공공주택을 짓는데 소요되는 공사비와 땅값이다. 공공재건축은 공공이 임대하는 주택과, 분양하는 주택으로 구분되는데 공공분양주택을 짓는데 드는 비용은 표준건축비가 아닌 기본형건축비를 적용해 일정 정도 손해를 상쇄시켜주겠다는 게 정부 방침이다.

이미 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 천준호 의원이 지난 10월 29일 발의한 도시 및 주거환경정비법 일부개정안에 이런 내용이 담겨 있다.

이 개정안에 따르면 공공참여재건축활성화사업에서의 용적률 완화 등을 규정하고 있는 개정안 제55조의2제2항은 “공공건설임대주택의 공급가격은 표준건축비로 하고 분양을 목적으로 하는 공공분양주택의 공급가격은 국토부장관이 고시하는 기본형건축비로 한다”고 규정하고 있다.

이제 남는 것은 땅값인데 천 의원 개정안에서도 부속토지는 공공에게 기부채납한 것으로 간주한다. 문제는 공공재건축을 진행해서 이익이 남더라도 재건축초과이익으로 환수해 간다면 사실상 메리트가 없는데, 땅까지 공공에게 빼앗긴다는 게 일반 조합들의 의식이다.

이에 땅값은 일반 재건축의 소형주택처럼 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 별표에서 개발비용으로 인정해주는 논의가 정부에서도 진행중이다.

실제로 지난 10월 30일 국토부는 ‘공공재건축 재초환 추가 감면’과 관련한 해명에서 “재건축부담금 감면 방안은 현행법상 재건축에도 적용하고 있는 방안으로 공공재건축에 새롭게 적용하는 내용이 아니다”며 “재건축소형주택의 공사비, 대지지분 상당액 등은 개발비용으로 산정돼 재건축초과이익에서 제외된다”고 밝혔다.

이 해명은 반대로 재초환 공제를 예상할 수 있는 힌트가 된다. 즉 공공재건축도 재초환 대상에 포함시키는 법안부터 개정한 이후 비교적 입법절차가 용이한 시행령 개정 때 관련 내용을 추가하겠다는 의도로 읽힌다.

아직 공공재건축이 시작도 안 한 마당에 미리부터 감면 논의가 진행된다는 점은 국토부로서도 부담이다. 나아가 특혜처럼 비치는 것은 더더욱 경계하고 있는 분위기다.

박노창 기자 park@arunews.com