Q. 2015년 12월 2일 사업시행인가 후 2019년 5월 20일 사업시행계획인가를 변경했습니다. 국·공유지 계약체결 기준이 되는 사업시행인가고시일은 언제로 보아야 할까요?

A. 국·공유지 매수금액은 도시 및 주거환경정비법 제98조제4항(정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국·공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가)이 적용됩니다.

그런데 만약 최초 사업시행인가 고시가 있었음에도 사업지연 등의 사유로 국·공유지를 매수하지 못하였다가 상당기간경과 후 계약할 때 정비구역 내 토지가격이 상승되었음에도 과거 고시일 기준 가격으로 매수가 가능하다면 국가재정 관리운영기준 등에 어긋나게 됩니다.

따라서 법 제98조제4항 단서에서는 ‘다만, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국·공유지는 국유재산법 또는 공유재산 및 물품 관리법에서 정한다’고 규정하고 있습니다. 이에 정비구역 내 국·공유지는 사업시행계획인가고시일을 기준으로 3년 이내는 사업시행계획인가고시일을 이후에는 매매계약 협의시점 가격을 적용합니다.

그런데 만약 2016년 12월 2일 사업인가고시 이후 3년 이내에 국·공유지 매수협의를 하지 못하였고 2019년 5월 20일 사업시행계획을 변경했다면 국·공유지 매수 기준이 되는 고시일을 어느 시점으로 보아야 하는지가 문제될 수 있습니다. 법령에 국·공유지와 사업시행인가변경관련 사항이 없기 때문입니다.

사견임을 전제로 사업인가 최초 또는 변경에 대해 다음과 같은 이유에서 최초 사업시행인가고시일로 보는 것이 타당하고 봅니다.

첫째, 3년 기간을 둔 법 취지에 부합합니다. ‘사업시행계획인가고시일을 기준으로 국·공유지를 매수할 수 있도록 한 것은 고시 이후 일정기간 동안 지가상승분을 고려하지 아니하여 신속하고 원할한 사업진행을 가능하도록 하기 위한 것’이라는 법제처 해석(법제처 07-0247)에 비춰볼 때 사업인가는 최초날짜를 의미한다고 볼 수 있습니다.

둘째, 당초 사업시행계획인가가 변경되고 상당기간이 지나 정비구역 내 토지가격도 변동되는 경우 사유지 종전자산은 최초 사업시행인가고시일을 기준하고 국·공유지는 매수시점을 기준하더라도 소유주체간의 형평성에 반하지 않습니다.

예시와 같이 2016년 12월 2일을 기준으로 종전자산이 평가되었고 국·공유지는 2020년 11월 현재 시점으로 매수한다면 언뜻 사유지 가격은 낮게 국·공유지 가격은 높게 산정되는 것처럼 볼 수 있습니다. 그러나 2020년 현재 조합원 자산가액은 2016년의 종전가액이 아니라 현재 분양가격 수준을 반영한 권리가액(=종전가액×비례율)입니다. 조합원 종전자산이 과거시점에 평가된 감정평가액보다 높게 매매되는 것도 이 때문입니다.

반면 국·공유지는 출자자산이 아니므로 비례율이 적용되지 않습니다. 2016년에 비해 경기가 나빠져 가격이 하락하는 경우도 마찬가지입니다. 2020년 현재 조합원 권리가액이 종전가액 대배 하락했는데 국·공유지를 매수를 사업변경인가일인 2019년 5월 20일 가격으로 한다면 해당 조합은 사유지에 비해 국·공유지를 높게 매입하는 불합리한 결과를 낳게 됩니다.

국·공유지의 사업시행변경과 관련하여 추가적으로 종전자산 감정평가 기준시점과 비교해 보겠습니다. 종전자산 사유지와 국·공유지 공히 사업시행계획인가고시일을 기준으로 평가하나 사업시행변경관련 조항이 없기 때문입니다.

다만 종전자산 기준시점과 관련해서는 당초 사업시행계획인가고시일을 기준하는 것이 위법한 것은 아니라는 판례(2014두15528)가 있습니다. 사업시행계획인가가 변경된 경우 당초 고시일 기준으로 도시정비법제72조 종전자산 평가기준일, 제98조 국·공유지 평가기준일을 적용함을 원칙으로 하되, 종전자산의 경우 최초사업시행부터 사업변경고시일까지의 기간경과의 상당성, 사업시행계획이 중대하고 변경일자 기준이 관리처분계획이 보다 합리적임이 전제된다면 국·공유재산이 최초 사업시행계획인가고시일에서 3년 이후 재평가 되는 점에 비춰 변경된 고시일을 적용할 수 있다고 봅니다.

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