“조합원 개발이익과 아파트 품질, 두 마리 토끼 모두 잡을 것”

인천 미추홀구 주안10구역이 주안동 일대를 대표할 랜드마크 타운 건설에 박차를 가하고 있다. 이미 이주를 마무리하고 철거가 임박한 가운데 단지 가치를 높이기 위한 마감재 업그레이드 검토 작업에 착수했다. 이 구역은 인천지역의 주택시장 침체로 재개발사업에 어려움을 겪었지만, 오랜 인고 끝에 성공을 눈앞에 두게 됐다. 이에 따라 조합은 아파트 품질을 높여 조합원들의 개발이익을 극대화하기 위한 업무에 매진하고 있다. 과거 사업성이 낮아 이른바 ‘깡통’ 아파트를 계획할 수밖에 없었지만, 부동산 시장이 살아나면서 고품질을 원하는 수요자들이 늘어나고 있기 때문이다. 김치환 조합장은 “아파트의 품질은 곧 분양가와 직결되기 때문에 마감재 상향을 위한 검토 작업을 진행하고 있다”며 “재개발사업으로 발생하는 이익을 조합원들에게 최대한 제공하기 위해 노력할 것”이라고 말했다.

▲현재 이주가 상당 부분 마무리된 것으로 보인다. 사업단계는 어디까지 왔나=현재 이주를 마치고 철거공사를 앞두고 있다. 시공자와 아파트 마감재 품질 향상을 두고 협의를 진행하고 있어 철거가 잠시 미뤄진 상황이다. 우리 구역은 지난 2008년 12월 정비구역으로 지정돼 재개발이 추진됐다. 본격적인 사업은 2013년 조합설립인가를 받으면서 시작됐다. 당시 주민들은 기존 추진위원회에 대한 실망이 커서 신뢰를 많이 잃은 상태였다. 주변에서 조합을 맡아달라는 부탁을 받아 조합장으로 나서게 됐다. 아무래도 오랫동안 건축 관련 업무를 진행한 경험을 높게 평가해주신 것 같다. 이후 2018년 3월 사업시행인가를 받아 4월부터 조합원 분양 신청을 진행했고, 지난해 5월 관리처분인가를 받아 본격적인 이주 절차를 진행하게 됐다.

▲2013년 당시에는 인천지역의 주택시장이 침체된 분위기였다. 재개발을 추진하는데 어려움이 많았을 것으로 생각되는데=2013년도에는 인천은 물론 전국적으로 부동산 경기가 좋지 않았다. 전국에서 미분양 물량을 해소하지 못하는 시기였고, 인천의 경우 신규 분양물량이 전혀 나오지 않을 정도로 심각한 상황이었다. 기존에 진행됐던 재개발구역들도 상당수 해제되기도 했다. 우리 구역도 힘들기는 마찬가지였다. 조합 운영비도 마련하지 못해 약 3년간 10평 남짓한 좁은 사무실에서 독방 생활을 하면서 사업을 준비했다. 일을 도와줄 여직원조차 구할 여력이 없어서 업무를 진행하기가 힘들었다. 하지만 당장은 힘들어도 사업을 착실히 준비하면 언젠가는 좋은 결과를 맺을 수 있을 것이라 생각했다. 힘든 상황을 잘 넘긴 덕분에 조합원들의 재산가치를 극대화할 수 있는 현재의 상황이 만들어졌다고 생각한다.

▲최근 인천지역의 부동산 시장이 살아나고 있다. 그만큼 사업성도 개선됐을 것으로 예상되는데=불과 1~2년 전만 하더라도 인천지역에서는 분양에 대한 확신이 없었다. 그만큼 분양가도 낮을 수밖에 없는 구조였다. 하지만 최근에는 분양에 나서는 단지들이 연이어 높은 경쟁률로 완판을 이루면서 많은 변화가 일어나고 있다. 우리 구역도 관리처분계획에 반영한 일반분양가보다 높은 분양가를 책정할 수 있을 것이라 예상한다. 과거 비례율이 70% 정도에 불과했지만, 이번 관리처분계획에서 100%가 넘는 비례율을 산정할 수 있었다. 물론 주택도시보증공사의 승인이 필요하지만, 일반분양가격이 관리처분 대비 200만원 이상 상승할 가능성도 있다. 이미 인근 구역에서 분양한 사례가 있기 때문이다. 실제로 인근 재개발구역이 평균 1,450만원대로 일반분양에 나섰는데, 1순위에서 모두 마감됐다. 만약 우리 구역의 일반 분양가가 추가로 상승한다면 조합원들의 부담은 더욱 줄어들 것이다. 물론 HUG가 조합의 희망 분양가를 받아들일지가 관건이긴 하다. 최대한 협의를 잘 진행해 조합원들에게 최고의 개발이익을 드리도록 노력하겠다.

▲조합원들의 재산가치 극대화를 위해 어떤 노력을 하고 있는지=아무래도 부동산 경기가 나빴던 시기에 수립했던 계획이다 보니 아파트 자체를 건설하기에 급급한 면이 있었다. 공사비를 최소화해야 조합원들의 부담을 줄일 수 있다고 판단했기 때문이다. 하지만 부동산 경기가 살아나면서 아파트에 대한 품질을 높여달라는 요구가 많았다. 단순히 거주공간으로서의 집이 아닌 생활과 문화를 즐길 수 있는 단지가 트렌드가 되고 있기 때문이다. 더구나 주안동 일대에는 재개발이 활발하게 진행되고 있는 만큼 아파트가 차별화되지 않는다면 가치가 하락할 수밖에 없다. 분양가를 높이고, 입주 후에 단지의 가치를 상승시키기 위해서는 경쟁이 불가피하다는 것이다. 특히 분양가 상승에 따른 개발이익을 조합원들에게 돌려주기 위해 조합원 분양 세대에는 고급 마감재를 적용할 계획이다. 단지 특화와 개발이익 극대화라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 고민하고 있다.

▲이주가 완료된 만큼 일반분양도 조만간 진행될 것으로 예상된다. 수요자들에게 어필할 수 있는 주안10구역만의 장점은 무엇인가=최대 장점은 역시 초역세권에 위치해 있다는 점이다. 인천지하철2호선 석바위시장역과 인접해 있어 편리한 교통과 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 재개발이 완료된 이후 아파트 단지 내 어느 곳에서 출발하더라도 5분 이내에 지하철역에 도착할 수 있다. 인천시청역이 불과 1개 구간에 위치해 있어 다양한 편의시설과 문화시설도 이용할 수 있다. 더불어 석바위공원과 석바위소공원 등이 인접해 있고, 인천고등학교를 비롯해 동인천중, 구월서초 등도 도보로 통학이 가능하다. 이런 이유로 주변에서 우리 구역을 ‘대장구역’으로 평가한다. 1,000세대가 넘는 대단지에다 초역세권에 위치해 있고, 학교와 대형공원 등 생활에 필요한 모든 여건을 갖추고 있기 때문이다.

▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=조합에서는 조합원들의 개발이익을 높일 수 있는 모든 방안을 고민하고 있다. 분양가 상승에 따른 개발이익은 조합원들의 몫으로 돌아가야 한다는 것이 조합의 원칙이다. 현재 아파트 품질 향상을 통해 단지 가치를 높이기 위해 마감재 품목을 업그레이드하는 업무를 검토하고 있다. 시공자와 공사비와 마감품목에 대한 일부 이견이 있어 협의를 추진하고 있다. 다만 시공자와 소통이 원활하지 않아 다소 시간이 지연되고 있다. 현재 진행되고 있는 상황은 홈페이지를 통해 모두 공개하고 있으며, 향후 사업과 관련된 모든 정보는 카페를 통해 제공할 예정이다. 앞으로도 조합원들과의 소통을 통해 사업의 방향을 결정할 예정이다. 항상 조합을 믿고 적극적으로 참여해주신 덕분에 사업이 성공의 길로 들어설 수 있었다.

심민규 기자 smk@arunews.com