[그래픽=홍영주 기자]
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공공재건축 시 공공에 공급하는 주택의 토지가격을 재건축부담금에서 일부 공제하는 방안이 검토되고 있다. 또 공공분양주택의 공사비는 기본형건축비를 적용하고, 특별건축구역으로 지정하는 방안도 검토한다.

지난달 26일 업계에 따르면 국토교통부는 공공재건축에 대한 참여를 높이기 위한 추가 수익성 제고방안을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 특히 재건축 단지들의 가장 큰 걸림돌인 재건축초과이익환수에 대해 일부 감면하는 방안도 검토하고 있다.

재건축부담금(재건축초과이익환수금)의 감면 방법은 공공재건축 시 공급하는 공공임대주택과 공공분양주택에 대한 토지의 가격을 개발비용으로 인정하는 방안이 유력하다.

[삽화=한국주택경제신문 편집국]
[삽화=한국주택경제신문 편집국]

재건축부담금은 재건축 종료시점(준공인가일)의 주택가격에서 개시시점(추진위원회 승인일)의 정상주택상승분 및 주택가격과 개발비용 등을 제외한 금액이 3,000만원을 초과하는 경우 일정 비율을 적용해 산출하게 된다. 주택의 종료시점과 개시시점의 가격은 임의로 변경할 수 없기 때문에 개발비용이 얼마나 인정되느냐에 따라 부담금 규모가 증감될 수 있다.

개발비용은 공사비와 설계·감리비, 부대비용, 조합운영비 등 재건축사업을 진행하는데 사용된 비용을 말한다. 현행법 상 법적상한용적률을 적용해 재건축소형주택을 공급하는 경우에는 부속토지를 기부채납하는 대신 대지지분 상당액을 개발비용으로 인정하고 있다.

따라서 국토부는 공공재건축을 적용해 공공임대·공공분양주택을 제공할 경우 재건축소형주택과 마찬가지로 토지가격을 개발비용에 포함하는 방안을 고민하고 있는 상황이다. 다만 공공주택의 토지가격을 개발비용으로 인정하기 위해서는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 대한 개정이 필요하다.

더불어 공공분양주택의 공사비를 기본형건축비로 적용해 수익성을 개선하는 방안도 추진한다. 공공임대주택의 경우 장기공공임대주택으로 활용하기 위해서는 표준건축비를 적용해 매입해야 한다. 현재 11~15층 기준 전용면적 60㎡ 이하의 표준건축비는 ㎡당 약 102만원인 반면 기본형건축비의 경우 동일 기준으로 ㎡당 약 168만원 수준이다. 따라서 공공분양주택은 임대주택보다 약 60% 가량 높은 금액으로 공공이 매입하게 되는 셈이다.

공공재건축을 추진하는 경우 특별건축구역으로 지정하는 논의도 진행되고 있다. 특별건축구역은 건축법에 따라 인동간격, 일조권 등의 규제를 완화하거나, 적용하지 않는 특례가 적용되는 구역이다. 이미 법령에 도시개발·도시재정비 등을 위해 대통령령이 정하는 사업으로 도시정비법에 따른 정비구역은 특별건축구역으로 지정할 수 있는 법적 근거가 마련되어 있는 상황이다.

이와 함께 공공재건축도 공공재개발과 마찬가지로 인허가 등을 전담하는 수권소위원회를 구성해 사업기간을 단축시킨다는 계획이다. 건축심의나 사업시행계획을 위한 각종 심의를 통합해 처리해 인허가를 최대한 신속하게 진행한다는 것이다.

실제로 실무를 담당하는 조합집행부나 정비업체, 설계업체 등의 관계자들은 다른 장점보다 인허가 측면에서의 장점이 더욱 필요하다는 의견이 많은 상황이다.

심민규 기자 smk@arunews.com

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