Q. 최근 가로주택정비사업을 진행하는 곳이 늘어나고 있는데 도정법의 재건축과 가로주택의 감정평가는 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.
A. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업이 조합설립 후 도시 및 주거환경정비법의 재건축과 대별되는 큰 특징은 건축심의 이후에 관리처분이 가능하다는 것이라고 할 수 있습니다. 이는 감정평가 관련사항에도 영향을 미치는데 재건축과의 차이는 다음과 같습니다.
첫째 종전자산 평가의 기준날짜가 상이합니다. 재건축은 도시정비법 제72조에 의거 사업시행계획인가고시가 있는 날짜가 종전자산 감정평가의 기준시점인 반면 가로주택은 빈집법 제28조에 따라 건축심의를 통지받은 날을 기준으로 합니다. 통상 사업절차가 건축심의를 거쳐 사업시행계획인가를 득하게 됨을 감안하면 가로주택정비사업의 종전자산평가기준일이 재건축 대비 앞선 날짜가 됩니다.
예를 들어 A사업이 2019년 10월 20일에 건축심의 결과를 통지받고 2020년10월 20일 사업시행계획인가고시가 있었다면 이 사업이 가로주택인 경우는 2019년 10월 20일, 재건축이면 2020년10월 20일울 기준으로 종전자산을 평가합니다.
둘째, 분양신청의 시작기간도 살펴볼 필요가 있습니다. 가로주택은 건축심의 이후 90일 이내에 종전자산 평가액 등 분양신청 관련사항을 통지하나(빈집법 제28조), 재건축은 사업시행계획인가고시 이후 120일 이내에 분양신청을 개시합니다. 따라서 시장·군수 등이 선정하는 감정평가법인도 가로주택은 건축심의, 재건축은 사업시행계획인가 전후시점에 선정되어야 합니다. 분양신청에서 종전평가액이 필요하고 두 사업 모두 조합선정 1인, 시장·군수 선정 1인 감정평가법인 평가액을 산술평균하여 종전가액을 산정하기 때문입니다.
셋째, 가로주택정비사업과 재건축은 종후자산 기준시점은 분양신청완료일로 적용기준은 동일하나, 실제 날짜는 차이가 있습니다. 앞서 언급한 분양신청 개시시점이 다르기 때문입니다. 가로주택은 건축심의 이후에 분양신청을 받고 재건축은 사업시행인가이후에 분양신청을 받기 때문에 두 사업이 동일한 속도로 진행한다고 가정하면 가로주택의 분양신청완료일이 앞선 날짜가 됩니다.
넷째, 매도청구 제기시점도 다릅니다. 가로주택은 건축심의 이후 매도청구 소제기가 가능하나(빈집법 제35조), 재건축은 사업시행계획인가 이후에야 매도청구가 가능(도시정비법 제73조)합니다. 매도청구의 경우 소장부본이 상대방에게 도달한 날짜가 감정평가 기준날짜가 되므로 가로주택의 기준시점도 재건축에 비해 이른 날짜가 됩니다.
가로주택과 재건축의 차이를 요약하면 평가방법은 동일하나 관리처분계획수립이 가로주택은 건축심의 이후에 가능한 반면 재건축은 사업시행계획인가 이후에 진행되므로 결과적으로 종전자산, 종후자산, 매도청구 감정평가가 재건축사업에 비해 이른 기준시점이 된다는 것입니다.
추가적으로 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축초과이익부담금을 살펴보겠습니다. 빈집법에 의한 가로주택사업은 초과이익부담금이 없으나 소규모재건축은 도시정비법에 의한 재건축과 마찬가지로 초과이익부담금 부과대상입니다.
마지막으로 가로주택의 재건축 대비 이른 평가시점이 조합원의 권리가액에 어떤 영향을 줄 수 있는지 살펴보겠습니다. 정비사업은 대개 사업진행에 따라 가격수준이 올라가는 것이 일반적입니다. 통상 가로주택의 사업초기 단계 또는 재건축 추진위원회 단계보다 건축심의, 사업시행인가 등의 시점가격이 더 높을 수 있습니다. 그러면 재건축에 비해 가로주택의 평가시점이 빠르므로 조합원의 권리가액에 영향을 주는 가능성이 있지 않을까요? 결론적으로 말하면 권리가액에 영향은 희박하다고 보아야 합니다. 왜냐하면 무엇보다도 가로주택의 규모 등을 고려할 때 건축심의와 사업시행계획인가 사이의 기간이 짧아 시점간 권리가액 크기에 영향을 줄 수 있을 정도라고 보기 어렵고 일반분양수입이 변화되는 것은 아니므로 비례율에 의해 시점간의 격차가 보정되기 때문입니다.