Q. 최근 가로주택정비사업을 진행하는 곳이 늘어나고 있는데 도시 및 주거환경정비법의 재건축과 가로주택의 감정평가에 어떤 차이가 있을지 궁금합니다.

A. 2018년 2월 9일 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행 이후 최근 가로주택정비 또는 소규모재건축사업이 증가하고 있습니다.

일례로 정비사업의 진행상황을 가늠할 수 있는 척도 중 하나인 나라장터입찰정보시스템(http://www.g2b.go.kr)의 입찰공고 건수를 보면 전년(2019년) 상반기 가로주택 관련 입찰공고는 17건인데 비해 금년(2020년) 상반기 입찰공고는 83건으로 입찰건수가 약 488%가량 증가하였습니다.

이러한 통계치는 노후주택 개량을 위해 재개발·재건축을 시행하기 어려운 지역이나 정비사업시행 기간을 단축 수단으로 부동산 시장이 가로주택정비사업을 인식하기 시작하였고 시공자 등 시장참여자의 관심도 높아진 결과로 해석할 수 있습니다.

그러나 가로주택정비사업의 수적증가에 비해 아직 시행 초기인 관계로 제반 시스템이 좀 더 세밀하게 다듬어져야 하는 부분도 있는 것 같습니다. 감정평가 분야에서도 가로주택 및 소규모재건축과 관련하여 검토해야 할 몇 가지 사항이 있습니다. 먼저 이해를 돕기 위해 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 상의 가로주택 및 소규모재건축과 도시정비법의 재건축정비사업을 차이를 살펴보겠습니다.

가로주택이나 소규모재건축은 조합설립추진위원회 과정이 생략됩니다. 따라서 조합설립동의를 위한 추정분담금 절차도 없습니다. 왜냐하면 도시정비법에 비춰볼 때 추정분담금은 조합설립을 위해 추진위원회가 산정하는데(도시정비법 제35조제8항), 가로주택은 추진위가 생략되어 산정주체가 없기 때문입니다.

다만 지정개발자, 즉 신탁업자 등이 사업시행자로 지정 받고자 하는 경우는 추정분담금 산정주체가 조합설립 전에 존재하므로 예외적으로 추정분담금을 산정하도록 규정하고 있습니다(소규모주택정비법 제19조). 또 기반시설의 무상귀속도 상이합니다. 도시정비법에 의한 재건축은 시행자인 조합이 새로이 설치하여 기부채납하는 기반시설 금액이 사업구역 내 용도폐지되는 기반시설 금액보다 큰 경우에만 조합으로 무상귀속됩니다(도시정비법 제97조) 반면 소규모재건축은 기부채납과 용도폐지 금액에 상관없이 조합에 무상귀속됩니다(소규모주택정비법 제43조).

관련하여 가로주택에 대해 살펴볼 필요가 있습니다. 가로주택은 기존의 가로를 유지하는 것을 전제로 개발되고 규모가 크지 않아 대부분 정비기반시설의 귀속에 관한 사항이 적용되지 않을 것으로 보나 사업구역 내 용도폐지되야 할 기반시설의 존재 가능성이 완전히 배제된다고 볼 수도 없습니다. 소규모주택정비법의 입법취지 및 소규모재건축과의 형평성 등을 고려할 때 보완이 필요합니다.

기반시설의 귀속을, 감정평가를 논하는데 다루는 이유는 무상귀속이 전제되는 사업의 경우 사업시행계획인가 사항 중 하나인 기반시설 귀속결정을 위한 감정평가 절차를 생략할 수 있어서입니다. 따라서 소규모재건축 사업의 경우 감정평가 계약의 용역범위에 무상귀속은 생략해도 될 것이나 앞서 언급한 바와 같이 가로주택정비사업은 명시적인 규정이 없기 때문에 만일의 경우를 대비해서 감정평가 용역에 정비기반시설의 무상귀속을 위한 평가를 포함하는 것이 바람직합니다. 정비기반시설 감정평가가 필요하지 않을 경우 용역을 발주하지 않으면 그만이고 추가적인 비용도 발생하지 않기 때문입니다. 다음 회에는 관리처분에 관한 사항에 대해 살펴보겠습니다.

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