공공재건축, 그것을 알려주마 | 공공재건축, 무조건 손해?일단 무료 컨설팅으로 확인해보자

“북극에 냉장고를 팔고, 사막에 난로를 판다”

과거 상사맨들이 자주 사용했던 말로, 그만큼 장사 수완이 좋다는 의미의 표현이었다. 아마 북극에 냉장고를 팔겠다는 말을 들은 사람은 황당하다고 생각했을 것이다. 겨울철 최저 기온이 -40℃ 이하로 떨어지는 지역에 음식물을 차갑게 만드는 냉장고를 판매한다는 것은 상식적으로 이해가 되지 않기 때문이다. 하지만 북극에서도 냉장고는 실제로 판매되고 있다. 음식물은 모두 얼려서 보관하는 것이 아니라 차갑게 유지하는 ‘냉장’이 더 필요하기 때문이다. 또 북극의 여름은 영상 10도 정도로 비교적 따뜻하고, 실내는 온도가 더 높아 음식물이 상할 수 있어 냉장고를 사용한다는 것이다. 사막에 난로를 파는 것도 마찬가지다. 일반적으로 사막은 최고 80℃에 달할 정도로 더운 지역이지만, 밤에는 영하의 기온으로 떨어진다. 사막에서 밤을 지내기 위해서는 난로가 필수적이다. 북극에 냉장고가, 사막에 난로가 필요 없다는 것은 막연한 편견일 뿐이다.

최근 공공재건축에 대한 인식도 비슷하다. 정확한 분석이나 검토가 이뤄지지 않은 상태에서 무조건 손해일 것이란 인식이 팽배하다. 공공재건축은 재건축을 추진하는 다양한 방법 중에 하나일 뿐이다. 심지어 공공정비사업 통합지원센터에서는 공공재건축 적용에 따른 개략적인 비례율이나 추정분담금, 건축계획 등에 대한 사전컨설팅을 지원하고 있다. 심지어 무료다. 일단 사전컨설팅을 받아보고, 사업성 개선 효과가 없다고 판단되면 공공재건축을 신청하지 않으면 그만이다.

▲통합지원센터, 정비사업 전문가들로 구성… 공공재건축 사업수익률, 추정분담금, 건축계획안 등 사전 지원=공공정비사업 통합지원센터는 한국토지주택공사 용산특별본부 내에 설치되어 있고, 한국토지주택공사와 한국감정원, 서울주택도시공사가 공동으로 운영하고 있다. LH 도시정비사업처장이 센터장으로 각 기관의 파견 직원 10명으로 센터를 운영하고, 변호사와 감정평가사 등으로 구성된 자문단을 운영해 법적 자문도 지원한다.

일선 조합이나 조합원, 토지등소유자의 최대 궁금증은 공공재건축을 도입할 경우 사업성이 얼마나 높아지는지, 즉 분담금 규모의 변화일 것이다. 통합지원센터는 공공재건축에 대한 사전 컨설팅을 통해 이러한 궁금증을 해결하는 업무를 진행한다.

통합지원센터의 주요 컨설팅은 △공공재건축 안내 △사업성 분석 △건축계획(안) 구상 △후속 행정 절차 등이다. 특히 사업성 분석의 경우 사업시행 전후 자산가치를 추정하고, 일반분양가와 공사비 등을 분석해 공공재건축을 진행할 경우 기대할 수 있는 사업수익률(비례율)과 추정분담금을 산출한다. 조합이 공공재건축에 참여할 것인지 여부를 판단할 수 있는 자료를 제공한다는 것이다.

또 단지배치와 세대구성, 단지개요 등이 포함된 개략적인 건축구상(안)도 무료도 지원한다. 설계자를 선정하지 못한 추진위원회나 사업초기 단계의 구역에 향후 공공재건축 적용에 따른 단지의 건축계획안을 통해 사업성을 검토할 수 있도록 한다.

더불어 공공재건축의 사업구조와 절차, LH·SH의 역할 등에 대한 안내와 안전진단, 추진위, 조합설립 단계 등의 다양한 신청인의 상황에 맞춰 후속 행정절차와 지원 내용 등도 안내한다.

▲사업시행인가 전 재건축이라면 신청 가능… 약 3주에 컨설팅 결과 제공=재건축을 추진하고 있는 구역이 모두 사전 컨설팅을 신청할 수 있는 것은 아니다. 우선 안전진단을 통과하고, 사업시행계획인가를 받기 전이어야 신청이 가능하다. 추진위원회나 조합이 구성된 경우에는 추진위원장이나 조합장이 신청할 수 있으며, 추진위원회 구성 전인 구역은 추진 준비 위원장 또는 소유자 협의회 대표 등 대표성이 있어야 한다. 다만 추진위원회 구성 전에 사전 컨설팅을 신청하기 위해서는 토지등소유자 10%의 동의가 필요하다. 조합 등이 사전 컨설팅을 신청하면 LH·SH 등이 사업성과 건축계획 등을 검토한 이후 약 3주에 컨설팅 결과를 제공한다.

사전 컨설팅 결과를 검토해 공공재건축을 적용하기로 결정했다면 선도사업지 후보지로 신청할 수 있다. 정부는 공공재건축이 초기 단계인 만큼 선도사업 후보지를 선정해 다양한 인센티브를 제공한다는 방침이다.

국토교통부와 서울시는 주민 동의울과 주택공급 효과 등을 고려해 선도사업 후보지를 선정한다. LH·SH 등은 선정된 후보지를 대상으로 심층 컨설팅을 진행하고, 주민동의율 2/3 이상이 확보되면 조합 등과 협약을 체결해 공공재건축 선도사업지로 최종 확정하게 된다.

심민규 기자 smk@arunews.com