Q. 리모델링조합을 결성하여 사업을 추진하고 있습니다. 리모델링도 재건축처럼 감정평가가 필요한가요?
A. 리모델링은 주택법의 적용을 받으며 도시 및 주거환경정비법을 적용받는 재건축과 달리 감정평가가 반드시 필요하지 않습니다. 리모델링 감정평가 관련 규정은 주택법 시행령 제77조제2항 조합원의 비용분담금액 산정에서 찾을 수 있는데 대지 및 건축물의 권리변동 명세를 작성하거나 조합원의 비용분담 금액을 산정하는 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호에 따른 감정평가법인등이 리모델링 전후의 재산 또는 권리에 대하여 평가한 금액을 기준으로 할 수 있습니다.
반면 사업유형이 유사하나 재건축은 도시 및 주거환경정비법 제74조제2항에 ‘재산 또는 권리를 평가할 때에는 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다’고 규정되어 있습니다. 즉, 리모델링은 재건축처럼 비용배분 기준을 반드시 감정평가를 통해 수립해야 하는 것이 아니라 감정평가를 통해 할 수 있는 임의사항입니다.
이러한 양자의 차이는 근거법령 취지와 사업의 성격에 기인하는 것으로 보입니다. 주택법은 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리를 목적으로 하는 일반론에 방점이 있으나, 도시 및 주거환경정비법은 노후·불량건축물의 효율적으로 개량을 목적으로 재건축사업 시행에 관련된 세부사항에 중점을 두고 있어 구체적인 부분이 많습니다.
사업성격 측면도 리모델링은 해당 아파트 단지의 주민간 사적자치가 크게 작용하나 재건축은 소형(임대)주택건설, 정비기반시설 기부채납 등 사업의 공공 연관성이 상대적으로 높고 단독주택재건축과 같이 자산유형이 동일하지 않은 경우까지 있어 관리처분을 위한 기준을 감정평가에 의하지 않고는 사업진행이 불가능하다고 할 수 있습니다.
그렇다면 리모델링사업의 비용 절감, 절차 간소화 등을 위해 감정평가를 하지 않고 비용분담 기준을 수립하는 것이 합리적일까요? 감정평가를 통해 재산가치를 산정함이 리모델링의 성격, 공평한 비용분담원칙수립 등을 고려할 때 훨씬 더 바람직합니다.
먼저 리모델링사업의 특성을 이해하기 위해 현행 제도하여서 사업시행자의 명칭에 ‘조합’이라는 용어를 쓰는 리모델링, 재건축, 지역주택 사업을 비교해 보겠습니다.
표와 같이 리모델링은 보편적인 인식처럼 지역주택사업보다 재건축과 유사한 점이 많습니다. 가장 큰 유사성은 사업시행자인 조합을 구성하는 방식이 사업시행구역 내 종전의 토지 및 건축물을 소유한 사람으로 한정되고 해당 부동산을 현물로 출자함으로써 진행된다는 것입니다.
반면 지역주택조합은 사업구역 내 소유자가 아닌 조합원 모집(대체로 사전 분양계약)을 통해 현금을 출자하는 형태로 조합을 구성합니다. 이는 비단 감정평가 뿐만 아니라 사업진행에서 중요한 의의가 있습니다. 현금의 경우 조합원 A와 B가 출자한 1억원은 등가이므로(A의 1억원과 B의 1억원이 다를 수 없음) 출자가액을 다툴 소지가 없습니다.
반면 현물은 조합원 A가 소유한 101동 101호와 B의 101동 1001호는 그 가치가 다를 수 있습니다. 특히 리모델링의 경우 재건축에 비해 층수가 높은 경우가 많아 조합원별 출자자산의 가치 차이가 재건축에 비해 더 클 수 있습니다. 그럼에도 리모델링 사업에서 비용분담을 위한 조합원 A와 B 각각의 출자가액 산정을 하지 않는다면 가치가 더 큰 부동산을 출자한 조합원이 비용분담에서 손해를 볼 수 있어 형평이 맞지 않습니다.