최근에 개정된 ‘임대차3법’을 두고 사회적인 논란이 일고 있다. 개정된 주택임대차보호법은 임차인의 안심 주거를 보장한다는 명분으로 1회의 갱신요구권, 부당한 갱신요구 거절에 대한 손해배상청구권, 갱신시 임대료 증액 5% 한도가 주된 내용이다.

임차인 보호에는 상당히 진전된 개정 법률이나 임대인들은 불안감을 표출하고 있다.

언론이나 부동산 전문가들은 임대인이 전세가 아닌 월세를 놓는 방식으로 대응할 것이라고 보기도 한다.

전세 제도가 자취를 감추게 되고 오히려 임차인들의 차임 부담이 증가할 것이라는 우려의 시각도 많다. 이참에 문제가 많은 전세보증금 제도가 사라져야 한다는 주장도 있다.

임대차에서 따로 월세를 지급하지 않고 임대차보증금만 지급하는 경우에는 상당히 고액을 주고 받는다.

그럼에도 민법에서는 아무런 규정을 두지 않고 있다. 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에서 우선변제권 등에 관하여 규정을 두고 있을 뿐이다.

임대차보증금은 임대차 종료 후 명도시까지 임차인의 채무불이행으로 인한 손해배상 등을 공제하고 잔액을 반환하기로 하는 조건으로 금전 소유권을 임대인에게 양도하는 것이다.

임대인 입장에서는 고액의 임대차보증금을 받아 두고 있으니 훗날 임차인이 채무불이행을 하여 손해를 입더라도 보증금에서 공제하면 되므로 임대차보증금은 손해 담보책으로서는 든든한 수단임이 틀림없다.

금리가 높을 때는 임대차보증금을 받아서 이자 수입을 얻을 수도 있었다. 임대차보증금을 인수하면서 주택을 매수하는 이른바 ‘갭투자’라는 재테크 기법도 되니 임대인으로서는 나쁠 것이 없는 제도다.

임차인 입장에서는 다달이 월세를 지불하는 부담에서 벗어날 수 있는 수단이다.

월세 상당을 저축하고 후일 임대차보증금을 증액하는 식으로 이사를 하면서 강제 저축을 하는 부수적 효과도 있었다.

이 임대차3법이 촉진할지는 몰라도 최근의 흐름은 전통적으로 고액의 보증금이 교부되는 ‘채권적 전세’로부터 점차 보증금의 액수가 낮아지고 그 대신 매월 차임이 지급되는 임대차유형, 이른바 ‘보증금 비중이 낮은 월세’가 선호되는 현상이 가속화되고 있다.

이런 월세 전환 현상과 관련하여서는 임대인이 지급받을 수 있는 전세보증금을 몇 달치 월세로 한정할 것인가.

임대인이 입을 지도 모르는 손해를 담보하기 위한 목적으로 전세보증금의 기능을 한정하여 본다면 보증금 외에 다른 담보를 제공할 방법은 없는가.

이런 논점이 향후 월세 전환 현상과 맞물려 사회적인 논의가 이루어질지도 모른다. 전재산을 임대차보증금으로 맡겨 두었다가 집주인이 망하는 바람에 임차인도 전재산을 날리던 일이 불과 일 이 십년 전 일이었다. 전세보증금 사기에 휘말리는 일은 최근에도 발생한다. 임차인의 주거비용이 증가할 것은 우려되지만, 이런 비극은 없어져야 한다.

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