Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업시행인가에 맞추어 관리처분계획 수립에 착수하려는데 감정평가가 어떻게 진행되는지 궁금합니다.
A. 지난 회에 이어 토지특성비교를 통한 토지가격 산정방법을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
토지의 감정평가액을 산정할 때 표준지 공시지가를 기준한다는 것은 비교표준지의 특성과 평가대상 토지의 특성을 비교하는 토지특성기준법이라고도 할 수 있는데 특성비교를 통한 가격산정은 크게 ①표준지와 평가대상토지의 요인 비교치 산정 ②표준지 공시가격과 거래가격 수준과의 격차율 산정이라는 두 단계를 거치게 됩니다.
주거용 토지1을 평가하는데 인근에 주거용‘가’와 주상용‘나’ 표준지가 소재하며 거래사례는 A를 수집·선정했다고 가정합니다. 단위는 천원, 밑줄 표시된 가격은 공시가격입니다.
먼저 비교표준지로 기호‘1’과 이용상황, 위치, 가로의 폭 등의 유사한 기호‘가’를 선정한 후 표준지와 평가대상 토지 특성을 비교합니다. 이때 비교란 표준지와 대상토지의 위치, 형상, 접면도로 등을 비교하여 우위에 따른 비교치를 산정하는 것을 말합니다.
예를 들어 기호‘1’은 자루형이고 기호‘가’는 정방형으로 토지형상에서 평가대상이 열세이므로 이에 따른 적정한 비교치를 산정합니다. 기호‘1’과 표준지의 특성 비교치기 도출되면 표준지와 인근 유사토지간의 공시가격과 거래가격의 격차율을 산정합니다.
그림에서 표준지 공시가격이 5,200천원이고 거래사례‘A’의 거래단가는 7,800천원입니다. 이때 양자의 가격수준을 바로 비교하기에 앞서 표준지와 평가대상토지의 특성비교와 같은 표준지와 거래사례간의 특성을 비교하고 이에 따라 거래가격을 적정하게 보정한 후 가격수준 비교가 이루어집니다.
그림과 같이 표준지와 거래사례가 대체로 대등하다면 토지특성 비교치는 1.00이 되고 표준지와 거래가격을 비교하는 보정치는 7,800/5,200=1.50(150%)가 됩니다.
결론적으로 감정평가 절차는 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 첫째, 토지 감정평가액은「표준지 공시지가×표준지 공시기준일부터 가격 산정 기준일까지의 시점수정×표준지와 평가대상 토지의 특성 비교치×표준지와 인근 거래가격 수준간의 격차율×대상 토지의 면적」을 통해 산정됩니다.
둘째, 조합원 분양신청 전에 조합원별로 통지되는 토지가액은 공히 이와 같은 절차 거치며 이는 평가자의 주관이 개입되는 여지를 최소화하기 위한 법정절차라고 할 수 있습니다.