지난 기고에서는 역세권 청년주택사업의 공익성을 고려한다면 원활한 사업의 시행을 위해 도시정비법 제81조제1항과 같은 일괄적인 사용·수익권 상실 조항이 마련되어야 한다는 입법론에 대해 얘기하였다.
이번 기고에서는 현행법 하에서 청년주택사업의 시행자가 기존 세입자들을 이주시킬 수 있는 방안이 무엇인지 살펴보고자 한다.
사업시행자는 수용 등을 통해 건물의 소유권을 확보하고 임대인의 지위를 승계하는데 기본적으로 임대차계약의 종료에 따른 인도를 구할 수밖에 없다. 만일 임대차계약의 종료가 인정되지 않는다면 사실상 세입자로부터 부동산을 인도받기 어려워진다는 문제가 있다.
사업시행자가 세입자와의 임대차계약을 종료시키기 위해서는 자동갱신이 되지 않도록 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 전에 갱신거절을 통지해야 하고, 세입자의 명시적인 계약갱신 요구가 있더라도 갱신거절을 통지해야 한다.
주택세입자가 이미 1회 2년의 갱신요구권 행사하였거나 상가세입자가 10년의 임대차기간을 채운 경우처럼 더 이상 갱신이 허용되지 않는 경우에는 특별한 사유 없이 갱신거절의 통지만으로도 임대차계약을 종료시킬 수 있다.
그러나 세입자에게 아직 갱신요구권이 남아 있는 경우에는 정당한 사유가 있어야먄 계약갱신을 거절할 수 있는데, 이 때 청년주택사업 시행자가 주장할 수 있는 갱신거절의 사유가 무엇인지 문제된다.
민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’)에 따른 역세권 청년주택 사업 역시 새로운 주거시설을 지어 공급하기 위해서는 기존 건물을 철거하고 재건축하거나 리모델링할 필요가 있으므로, 임차건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 중의 하나로서 “다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”에 해당하여 갱신을 거절할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3제1항제7호 다목, 상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호 다목). 이는 통상적인 재건축·재개발사업과 다르지 않다.
주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법에서 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 갱신을 거절할 수 있도록 규정한 취지는 공익을 목적으로 하여 진행되는 각종 정비사업, 개발사업, 민간임대주택사업의 경우에는 임차인의 갱신요구권이라는 재산권을 다소 제한하더라도 사업이 원활하게 시행될 수 있게끔 사업시행자의 권리를 보장하겠다는 입법자의 의도에 따른 것이다.
다만 청년주택 사업의 초기단계부터 이러한 사유로 갱신을 거절할 수 있다고 보는 것은 무리가 있고, 사업의 실제 추진가능성 및 진행단계를 고려할 때 사업계획승인 고시가 있거나 최소한 그 승인을 위한 신청이 이루어진 상황이라야 할 것이다.