“재건축·재개발 통합 솔루션… 정비사업관리로 성공 이끌어야”

㈜지코시스템은 재건축·재개발 관련 이주관리·범죄예방 분야에서 최대 실적과 최고의 기술력을 자랑하는 기업이다. 서울은 물론 전국의 주요 현장에서 이주관리 등의 업무를 성공적으로 완수하면서 능력을 인정받았다. 이미 이주관리 범죄예방 분야에서 성공 가도를 달리고 있는 지코시스템이 최근 정비사업관리업무까지 업역을 확대했다. 허일성 지코시스템 회장은 사업초기 단계에서 잘못 끼워진 단추가 이주단계에서 문제나 사고로 이어지는 사례를 자주 겪어왔다. 정비사업은 복잡한 절차와 다수의 이해관계 속에서 진행되는 사업이지만, 조합의 전문성이 부족했기 때문이다. 특히 수많은 협력업체가 업무를 수행하지만, 통합적인 관리가 이뤄지지 않으면서 불협화음을 내는 경우도 많이 경험했다. 정비사업관리의 필요성을 절감하게 된 이유다. 정비사업관리 업무를 지원하기 위해 업계 최고의 전문가도 초빙했다. 조합의 성공이 지코시스템의 성공으로 이어진다는 것이 허 회장의 지론이기 때문이다. 허 회장을 만나 정비사업관리에 대해 이야기를 들었다.

▲재건축·재개발 등 정비사업에서 지코시스템은 이주관리, 범죄예방 분야의 선두주자로 이름이 알려져 있다. 지코시스템에 대해 설명한다면=지코시스템은 정비사업의 이주관리, 범죄예방에 특화된 기업으로 지난 2012년 6월 설립한 회사이다. 지코시스템은 철저한 이주수요 조사에 입각한 이주계획의 수립과 성실한 업무수행으로 조합원들의 신뢰 속에 실적을 쌓아왔고, 그 결과 2020년 현재 이주관리업계 선두자리에 섰다. 지금까지 40여개 정비사업구역에서 신축아파트 세대수 기준 6만3,000여 세대분의 이주관리와 범죄예방업무를 성공적으로 수행하고 있다.

▲지난해 기존 업무영역에서 정비사업관리까지 확장했다. 정비사업관리란 어떤 업무이고, 업무영역을 확대하게 된 특별한 이유가 있는지=수년간 재개발·재건축사업의 이주관리와 범죄예방업무를 수행하면서 이주관리업무가 개시되기도 전에 조합원들간의 불신과 서로 다른 이해관계로 조합이 해산되거나, 사업이 중단되는 것은 물론 법정 공방으로 사업이 지연되는 안타까운 상황을 접하게 됐다. 정비사업의 특성상 절차가 복잡하고 규모도 커서 사업이 장기화되기 쉽다. 하지만 조합은 전문성이 부족하고 다수의 조합원들의 동의를 얻어야 하기 때문에 업무를 추진하는데 많은 어려움이 따른다. 지난 2003년 도시 및 주거환경정비법이 시행되면서 정비사업전문관리 제도가 도입됐지만, 사업 전반에 걸친 관리는 부족한 실정이다. 따라서 조합의 전문성을 보강하기 위한 방안으로 ‘정비사업에 대한 사업관리’의 필요성을 절감했다. 정비사업관리란 정비사업의 전문성과 사업관리에 대한 노하우가 접목되어 조합을 위한 사업관리 역할을 수행하는 것이라고 할 수 있다. 일부 조합에서 선별적으로 받던 정비사업컨설팅을 정비사업조합이 성공적인 사업수행을 위해 필요로 하는 경영컨설팅업무 전반을 패키지화한 플랫폼이라고 할 수 있다.

▲일반적인 건설사업관리와 정비사업관리는 차이가 있을 것이라 생각되는데=건설사업관리는 아파트건설공사에서는 의무적으로 시행되는 시공감리제도와 중복되는 내용이다. 건설사업관리를 규정하고 있는 건설기술진흥법에 따르면 건설사업관리는 시공감리 등에 발주청(공공)의 감독기능을 포함하는 전면책임감리로 보고 있기 때문이다. 한편 정비사업관리는 도시 및 주거환경정비법에 의해 노후 불량주거지의 소유자들이 조합을 구성하고, 시행계획과 관리처분계획을 수립해 인허가를 받아야 한다. 또 이주와 철거과정을 거쳐 아파트단지를 조성하고 입주하는 과정을 거치기 때문에 일반 아파트 건설사업보다 훨씬 복잡한 사업이다. 제가 하고 있는 정비사업관리는 복잡한 정비사업에 대한 전문성을 바탕으로 사업관리를 접목시킨 “Total Solution Provider”로서 건설사업관리를 포함하는 통합관리이다. 따라서 도시정비법에 따른 등록을 필하고, 조합설립인가 시부터 준공 때까지 조합의 사업성을 검토해 최단기간에 최저사업비로 최대한 수익성을 확보함으로써 조합원들에게 이익을 극대화시켜주는 용역이다.

▲재건축·재개발에 정비사업관리를 도입해야 하는 이유는 무엇인가=재개발·재건축사업은 도시정비법을 근거로 시행하는 정비사업인만큼 정비사업에 특화된 정비사업전문가집단만이 제대로 된 사업관리를 할 수 있다. 조합설립이후부터 사업준공인가후 입주까지 평균 10년 이상이 소요되지만, 건설공사기간은 3~4년에 불과하기 때문에 공기를 단축할 수 있는 여지도 최대 6개월 정도이다. 사업이 지연되고 조합원 부담금이 늘어나는 등 사업이 파행을 겪는 것은 사업계획이나 관리처분계획을 수립, 변경하거나, 이주·철거가 이루어지는 과정에서 발생한다. 특히 아파트단지의 품격이나 수준, 사업성과 공기는 물론 리스크관리 등도 계획단계라고 할 수 있는 착공 이전 단계에서 주로 발생한다. 따라서 정비사업관리가 절실히 필요하고 도입효과도 가장 크게 나타나는 단계라고 할 수 있다.

▲지코시스템이 수행한 정비사업관리 중에서 조합에 특별히 이익이 됐거나, 성공적으로 업무를 마친 사례가 있나=지코시스템은 지난 해 초부터 전문 역량을 갖춘 인재를 확보하고 전문가 네트워크를 구성해 서울시에 정비사업전문관리업을 등록하고, 업계 최초로 정비사업관리업무를 시작했다. 첫 정비사업관리 적용 사업장인 이문1재정비촉진구역에선 정비계획변경과 건축설계 조정을 통해 167세대의 연면적을 추가로 확보해 조합 측에 약 900억원 정도의 수익성을 개선시켰다. 또 구역 내 교회 측과 원만한 협의를 유도하여 관리처분 무효소송을 취하시킴으로써 조합의 부담을 경감시키고 사업지연의 우려를 해소한 바 있다.

▲정비사업관리를 진행하기 위해서는 정비사업은 물론 건설관리에 대한 전문성과 실무능력이 뒷받침돼야 한다고 보는데=조합은 일반적으로 정비업체의 도움을 받아 수십 개 협력업체의 분업을 통해 사업을 시행한다. 정비사업관리는 수많은 협력업체를 총괄해 협력을 이끌어냄으로써 시너지효과를 낼 수 있도록 하는 것이 중요하다. 지코시스템은 정비사업 이주관리 등의 업무를 주로 해왔기 때문에 일반 직원까지도 정비사업을 잘 이해하고 있다. 각 현장의 정비사업관리를 담당하는 현장 책임자 외에도 사내 기술지원단을 운영하고 다양한 업체들과 협력체제도 운영하고 있다. 임원 중에는 36년 이상 서울시에 재직하면서 대부분을 정비사업 부서에서 일한 공학박사 출신의 행정전문가와 건축설계 업무 외에도 주요 재정비사업장에서 CM단장을 역임한 30여년 경력의 건설사업관리자가 있다. 또 건축사, 건축시공기술사, 건설안전기술사, 미국의 도시계획기술사, 영국의 사업관리전문가 및 행정사 자격 등을 보유하고 있어 복잡한 재정비사업을 총괄하여 조정하는데 적합하다. 지코시스템이 정비사업분야의 ‘Total Solution Provider!’슬로건을 내걸고 정비사업관리업무를 시작한 자부심이다.

▲지코시스템은 이주관리, 범죄예방 등의 업무에서 업계 최고의 실적과 능력을 보유하고 있다. 이주관리·범죄예방업무의 중요성에 대해 설명한다면=정비사업은 노후한 기성시가지를 새로운 주거단지로 조성하는 사업이기 때문에 사업과정에서 반드시 거주민들의 이주관리가 수반된다. 그리고 이주가 시작되고 착공하기 전까지는 정비구역내 주민의 재산보호와 안전유지에 범죄예방업무가 요구된다. 이주관리업무는 구역 내 수많은 거주민들의 이주가 3~5개월 정도의 일정기간 내에 원활히 완료돼야 한다. 한 세대라도 잔류하면 착공이 지연되고 그만큼 이주비 이자 등 금융비용이 급등해 사업성을 크게 해친다. 실제로 가락시영아파트 재건축은 이주에 수년이 걸렸고 개포의 한 재건축사업에서도 전철연의 개입 등으로 이주가 수개월 늦어져 수백억원의 조합원 부담이 증가한 것으로 알고 있다.

▲일선 재건축·재개발 조합에 하시고 싶은 말씀이 있으시다면=정비사업관리업무를 시작하고 나니 일부 CM업무 수행자나 정비업체의 곱지 않은 시선이 있었다. 그러나 정비사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 정비사업관리가 필수적이다. 정비사업과정에서 여러 가지 리스크발생으로 고민하시는 분이나 정비사업 초기부터 정비사업의 성공을 위해 전문인력의 투입을 생각하시는 조합에서는 정비사업관리자 선정을 적극 고려해보시기 바란다.

심민규 기자 smk@arunews.com