관할 지자체 장 등은 재개발조합이 수립한 사업시행계획에 대해 인가하고 이를 고시하는데, 위 인가고시는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제20조 등에 따른 사업인정 및 그 고시로 본다(도시 및 주거환경정비법 제65조제2항). 재개발조합은 강제수용권이 부여되는 사업인정을 사업시행 인가(소위 사업인정 의제제도)를 통해 얻게 되므로 이에 따라 사업구역 내 모든 현금청산 대상자의 토지, 물건 또는 세입자의 그 밖의 권리 등을 취득하거나 사용할 수 있다.
한편 토지보상법은 2018.12.31. 공용수용의 공익성을 높이고 공용수용제도의 남용을 방지하기 위하여 여러 내용을 개정하였는데 중앙토지수용위원회와의 협의 절차를 대표적인 내용으로 꼽을 수 있다.
이에 따르면 공익사업의 허가·인가·승인권자(관할 지차체 장)는 사업인정으로 의제되는 사업계획승인 등을 하려는 경우 중앙토지수용위원회와 협의를 반드시 하여야 하고(토지보상법 제21조제2항), 위 협의 요청을 받은 중앙토지수용위원회는 ①사업인정에 이해관계가 있는 자에 대한 의견 수렴 절차 이행 여부 ②허가·인가·승인대상 사업의 공공성, 수용의 필요성 ③해당 공익사업이 근거 법률의 목적, 상위 계획 및 시행 절차 등에 부합하는지 여부 ④사업시행자의 재원 및 해당 공익사업의 근거 법률에 따른 법적 지위 확보 등 사업수행능력 여부 등의 사항을 검토하여야 한다(토지보상법 제21조제3항).
그리고 중앙토지수용위원회는 필요한 경우 허가·인가·승인권자에게 14일 이내 기간을 정하여 보완을 요청할 수 있으며 전문기관이나 전문가에게 현지조사를 의뢰하거나 그 의견을 들을 수 있고 관계 행정기관의 장에게 관련 자료의 제출을 요청할 수 있을 뿐만 아니라(토지보상법 제21조제4항), 보완이 필요한 경우 해당 30일 이내 의견을 제시할 수 있다(30일 범위 내에서 한 차례 연장이 가능하다).
그리고 의견을 제시하지 않은 경우 협의가 완료된 것으로 본다(토지보상법 제21조제7항). 중앙토지수용위원회는 해당 사업인정에 동의를 하지 않을 수 있는데 이 경우 공익사업의 허가·인가·승인권자는 이를 보완하여 다시 협의를 요청할 수 있다.
위 절차는 재개발사업에도 그대로 적용된다. 재개발사업에서 중앙토지수용위원회와의 협의 절차는 원칙적으로 관할 지자체(사업시행인가권자)에서 담당하지만, 재개발사업 조합 또한 사업시행자로서 이에 대해 예의 주시할 필요가 있다. 중앙토지수용위원회가 검토하는 사항의 대부분은 재개발사업 시행에 직접 관련된 것이기 때문이다.
실제 중앙토지수용위원회는 위 협의절차 도입 후 “재개발사업으로 건축되는 고층 건물로 인근 주택의 조망권이 심각하게 침해된다. 기반시설이 차지하는 부분이 현저히 낮다. 사업시행자의 재원조달 능력이 매우 의심스럽다”등의 이유로 재개발사업에 동의를 하지 않은 케이스도 있다.
물론 중앙토지수용위원회와의 협의 절차를 거치지 않거나 동의를 받지 못하였다고 하더라도 사업시행인가절차가 이루어질 수 있다. 하지만 재개발사업 조합이 협의가 결렬되어 수용재결을 신청할 때에는 그 신청서에 토지보상법 제21조제5항의 중앙토지수용위원회와의 협의 결과를 반드시 기재하여야 하고 해당 의견서도 첨부하여야 한다. 따라서 사업시행인가 절차에서 중앙토지수용위원회로부터 재개발사업에 대한 ‘동의’ 의견을 얻지 못한다면 수용재결결정 역시 얻지 못할 가능성이 매우 크다. 이 경우 계획한 시기에 공사착공을 하지 못할 것이고 재개발사업구역은 ‘동의’ 의견을 얻을 때까지 지연될 수밖에 없다. 재개발사업 조합은 사업시행인가 절차 진행시 이러한 점에 유념할 필요가 있다.