Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가가 어떻게 진행되는지 궁금합니다.
A. 지난 회까지 살펴본 정비구역지정 및 조합정관 등은 관리처분을 위한 종전자산 감정평가의 준비단계라고 할 수 있습니다. 금번 회부터 이후 단계에서 실제로 감정평가 어떻게 이뤄지는지 알아보겠습니다. 편의상 토지가격 산출과정을 하겠습니다.
3.가격참고자료 조사 및 검토=당연한 얘기이나 감정평가는 최종 결론인 평가대상 부동산의 가치산정을 위해 근거자료를 필요로 합니다. 이때 가장 중요한 것이 인근 부동산의 거래사례, 감정평가선례 등의 가격참고 자료인데 감정평가에 인용하는 데이터는 합리성이 수반돼야 하므로 다음과 같은 조건을 갖추어야 합니다.
첫째 감정평가 기준일자 이전시점을 원칙으로 합니다. 사례 사업시행계획인가 고시일이 2020.6.8.이므로 거래사례, 평가선례 등은 2020.6.8.이전 사례를 검토해야합니다.
예를 들어 2020.7.8.사례는 기준일자 이후의 상황을 반영한다고 볼 수 있기 때문입니다. 날짜와 관련하여 「감정평가에 관한 규칙」제2조제12호의2는 거래사례는 거래시점이 ‘도시지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가업자가 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 것으로 규정하고 있습니다.
둘째, 정상적인 조건하에서 거래되거나 평가된 것이어야 합니다. 그러므로 투기적인 수요에 의한 것이거나 감정평가 선례가 일정한 조건하에 이루어진 것이라면 사례로서 인용하기 어렵습니다.
셋째, 평가대상 물건과 위치, 용도 등이 동일 또는 유사하여 비교가 가능한 것이어야 합니다. 다음 그림을 살펴보겠습니다.
평가대상 기호1 상업용, 기호2 주거용 토지가 위와 같이 위치하고 거래사례A 상업용, B 주거용을 수집하였으며 점선을 경계로 기호1은 상업지대, 2는 주거지대를 형성하고 있다고 가정하겠습니다. 이 경우 기호 1의 가격수준을 검토할 때는 사례A가 기호2는 사례B가 적정하다고 할 수 있습니다. 그런데 동일한 가로(도로)에 접함에도 불구하고 왜 기호2 토지의 사례로 A가 적합하지 않을까요? 평가대상 토지의 주거지역 특성을 적절히 반영한다고 보기 어렵기 때문입니다. 사례는 접면도로 등에 따른 위치뿐만 아니라 용도지대로서의 지역적 특성도 동시에 반영하는 것을 선정한다고 할 수 있습니다.
4 현장실사=감정평가에서 평가대상 물건의 현황확인은 매우 중요합니다. 감정평가액이 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한사항을 기준하기 때문입니다. 「감정평가에 관한 규칙」제10조에서도 ‘감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다’고 규정하고 있습니다.