노후화된 지역을 대상으로 진행되는 정비사업의 특성상 위반건축물 내지 무허가건축물의 문제는 상존하기 마련이다. 위반건축물과 무허가건축물은 구분되는 개념이긴 하나, 실무에서는 정교한 구분 없이 무허가건물이라고 통칭된다. 아래에서는 무허가건물에 대한 명도소송에서 있을법한 사례를 소개하고자 하니, 한 번쯤 함께 생각해 보셨으면 한다.

[CASE 1] A사업구역 내에서 건물을 임차하여 카센터를 운영하던 甲은 건물을 무단으로 증축하여 기존 검사소를 확장하였다. 甲은 건물의 다른 부분은 몰라도 증축부분은 본인 소유인데, 본인한테는 아무런 손실보상이 없었다는 이유로 명도를 거부하고 있다.

▲증축부분의 소유자는=증축부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있어 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부가 관건이다. 증축부분이 부합으로 인해 기존 건물의 구성부분이 된다면 증축부분에 별개의 소유권이 성립할 수 없고 기존 건물 소유자에게 소유권이 귀속된다(민법 제256조).

▲위법건축물이 손실보상 대상이 되는지=이 건물은 건축법에 위반되는 위반건축물에 해당하는데(건축법 제79조), 주거용 건물이 아닌 위법건축물의 경우에는 위법의 정도가 관계 법령이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체도 되지 아니하는 경우에는 손실보상 대상이 되지 않는다(대법원 2000두6411 판결).

▲결과는?=법원은 甲이 증축한 부분이 기존 검사소와 물리적 구조와 용도·기능면에서 독립한 경제적 효용을 가졌다거나 거래상 별개의 소유권 객체가 된다고 볼 수 없다고 보아 甲을 증축부분의 소유자로 인정하지 않았고, 해당 증축부분은 손실보상의 대상도 아니라고 판단하여 甲의 명도 거부를 받아들이지 않았다.

[CASE 2] B사업구역 내 무허가건물을 점유하고 있는 乙은 본인이 소유자인데 조합원 지위를 인정해주지 않아 행정소송을 제기할 것이라며 명도를 거부하고 있다. B조합은 해당 건물을 신발생무허가건물로 보고 乙에게 손실보상을 완료한 상태이다.

▲무허가건물의 소유자 판단 기준=무허가건물을 신축 내지 (다른 건물이 되었다고 볼 정도로) 증·개축한 자는 등기없이 무허가건물의 소유권을 취득한다. 무허가건물을 매수한 경우에는 그 매수인이 사실상 소유자라고 볼 수 있는데, 이 경우 사실상 소유자에 대한 판단은 그 무허가건물의 매수경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납세 내역 및 무허가건축물 관리대장의 등재여부, 주거용일 경우 그 소재지에 전입신고를 하였는지 여부 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 한다(대법원 93다40249 판결).

▲乙의 조합원 자격이 인정되려면=조합정관과 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하는 경우에 한하여 그 무허가건축물 소유자가 조합원으로 인정될 수 있다. 그 외의 무허가건물은 신발생무허가건물로서 현금청산의 대상이 될 뿐이다. 乙이 조합원 자격을 인정받고 싶다면 항공사진, 재산세 납부내역, 불법건축물로 인한 이행강제금 부과사실 등을 통해 1989년 1월 24일 이전에 건축된 건물의 소유자임을 입증해야 한다.

▲무허가건물도 손실보상이 되는지=건축물 자체에 대한 손실보상에 있어서는 해당 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 사업시행인가고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 된다.

▲결과는?=乙은 재산세 납부내역을 통해 해당 무허가건물의 소유자임은 입증하였으나 1989년 1월 24일 이전에 건축된 건물이라는 사실은 입증하지 못하였다. B조합이 乙을 현금청산자로 판단하여 진행한 손실보상이 적법하다고 인정되어 乙의 주장은 받아들여지지 않았다

[CASE 3] C사업구역 내 폐가였던 무허가건물에 무단으로 들어와 거주하고 있는 丙은 본인이 30년 넘게 점유했는데도 어떠한 손실보상도 없었다면서 명도를 거부한다. C조합은 이미 해당 무허가건물 소유자에게 손실보상을 완료하였다.

▲丙이 소유자인지?=남의 건물인 것을 알고도 무단점유한 경우에는 소유할 의사로 자주점유한 게 아니기 때문에 점유취득시효가 인정될 수 없다. 설령 미등기 무허가건물의 점유취득시효가 완성되었다 하더라도 소유권 등기 없이 점유취득시효의 완성만으로 바로 소유권을 취득하는 것은 아니다. 丙은 폐가였던 무허가건물에 무단으로 들어와 살기 시작했으므로 점유취득시효가 인정되지 않고, 등기 없이 소유자임을 주장할 수 없기 때문에 소유자를 전제로 한 손실보상은 논할 필요가 없다.

▲주거이전비 지급대상인지=무허가건물이라 하더라도 구역지정공람공고일 당시 1년 이상 거주한 세입자는 주거이전비 지급대상자가 될 수 있으나, 丙은 악의의 무단점유자로서 세를 주고 사는 엄밀한 의미의 ‘세입자’에 해당하지 않기 때문에 주거이전비 지급대상도 아니다.

▲결과는?=법원은 丙에게는 명도를 거부할 사유가 없다고 판단하여 C조합의 손을 들어주었다.

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