매매계약이 성립되기 위해서는 가장 중요한 매매 목적물과 매매대금이 정해져야 한다.
무엇을 얼마에 사고 판다는 것이 매매계약의 핵심이기 때문이다. 그래서 민법에서도 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정한다.
그런데 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.
매매계약에서 핵심적인 요소인 매매목적물과 매매대금에 대해서는 구체적으로 특정하지 않고 대략적인 기준만 정해 두고 그 부분을 사고 판다는 합의를 하는 것도 유효하다.
당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우에 당사자에게 계약에 구속되려는 의사가 있고 계약 내용을 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 계약 내용을 정하게 된다.
매매 목적물과 매매대금에 대한 쌍방의 주장이 일치하지 않게 되면서 분쟁이 생기고, 목적물과 매매대금은 결국 법원 판결로 판가름 나게 된다.
계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 그 당시 당사자들이 어느 목적물을 얼마에 매매할 의사였는지를 판사가 판단하게 된다.
대법원에서 문제가 된 사례를 보자.
소유자 A는 토지 전체를 B에게 명의신탁을 하면서, “B가 소유하는 토지 쪽 부분은 B에게 매도하되 구체적인 매매목적물은 A가 후일 석축공사를 마침으로써 경계를 특정한다. 구체적인 매매대금은 B가 A의 증축을 위해 건축주 명의를 대여하는 등 편의를 제공한 것을 감안하여 시세보다 저렴하게 하되 향후 구체적인 매매목적물이 특정된 시점에 합의하여 정한다”는 내용으로 합의를 하였다.
대법원은 소유권이전등기 당시 원고와 피고 사이에 매매목적물을 구체적으로 특정하지 않았더라도 이를 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준을 정한 것으로 보았다.
매매대금에 관하여 장래에 확정하기로 유보하였는데, 이후 대금에 관한 합의가 이루어지지 않았더라도 원고가 계약을 이행하여 계약에 구속되려는 의사가 있으므로 매매계약은 유효하게 성립되었다고 보았다.
명의신탁을 하고 명의신탁자인 A가 석축을 쌓아 자신이 소유하고자 하는 부분에 건물을 증축한 경우라도 매매 목적물이 구체적으로 결정될 수 있다고 볼 수 있다.
그러나 “시세보다 저렴하게 향후 합의하여 정한다”는 것이 시세보다 얼마나 저렴한 금액이라는 것인지. 파기환송심 혹은 별도로 매매대금을 청구하는 소송에서 어떻게 결정될지 궁금하다.