시공사의 공사비 검증과 관련하여 도시 및 주거환경정비법 제29조의2가 시행된 지 6개월이 흘렀고, 국토교통부는 공사비 검증방법 및 절차 등에 관한 세부사항을 정한 ‘정비사업 공사비검증기준’을 고시하였지만 실무적으로 정리되어야 할 쟁점이 아직 많이 남아있는 것 같다. 자문을 수행하면서 확인하게 된, 국토교통부의 입장 몇 가지를 소개해보고자 한다.

▲공사비증액의 의미는?=위 조항에 따르면 사업시행인가 이전에 시공자를 선정하였고 공사비의 증액비율이 100분의 10 이상인 경우 공사비 의무검증 대상에 해당하는데, 평당 공사비 단가는 달라지지 않았으나 사업시행인가과정에서 공사연면적이 확대되어 총 공사비가 10% 이상 증액된 경우에도 공사비 검증을 받아야 하는지가 문제되었다.

총 공사비는 평당 단가에 공사연면적을 곱하여 결정되는 것이 보통이며, 공사연면적은 당사자가 통제할 수 없는 영역이므로 협상의 대상은 평당 단가에 한정된다. 따라서 무분별한 공사비 증액 방지, 정비사업의 투명성 제고와 같은 입법목적 달성을 위해 실질적으로 규제할 필요가 있는 것은 총 공사비보다는 평당 단가 쪽일 것이다.

국토교통부는 해당 질의를 한국감정원으로 이관하였고 한국감정원은 공사비검증기준 제3조의 문언에 충실한 해석을 하여, 평당 단가를 고려할 필요없이 총 공사비를 기준으로 증액비율을 판단하면 충분하다는 입장을 밝혔다. 즉, 당초 대비 평당 단가는 10% 이상 증액되었더라도 공사연면적이 줄어들어 총 공사비는 10% 이내로 증가하였다면, 공사비 검증의무대상에 해당하지 않는다는 것이다.

▲검증신청은 언제까지?=공사비검증기준 제4조에 따르면 최초계약의 경우에는 계약체결 후, 변경계약의 경우에는 변경계약 체결 전에 검증을 신청하면 된다. 위 기준은 계약체결 후 언제까지 검증을 신청해야 한다거나 언제까지 검증을 완료해야 하는지에 대한 기준은 제시하지 않았고, 국토교통부는 한국감정원을 통해, 기준이 없다는 입장만을 확인하였다. ‘알아서’ 신청하면 된다는 취지인데, 기한이 없으므로 미신청에 대한 제재 가능성은 높지 않아 보인다.

▲검증결과를 반영할 방법은?=법 또는 공사비검증기준에 벌칙 또는 강제조정조항이 없어 검증결과를 강제할 방안이 없고, 국토교통부 역시 공사비 검증 완료 후 검증결과를 토대로 당사자 간 ’협의를 통해’ 계약(안)을 확정하라는 입장을 재확인하였다. 현재로서는 이 부분이 실효성 확보를 위한 가장 큰 숙제일 것 같다. 새로운 법이 시행되고 실무례가 쌓여 법리가 될 때까지는 많은 시간이 필요하다. 콩나물 시루에 물을 주면 물이 빠져나가는 것 같지만 어느새 콩나물이 자라있는 것처럼 모두가 관심을 가지고 고민한다면 위 조항도 곧 분쟁해결 역할을 할 수 있을 것으로 기대해본다.

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