신축되는 건축물을 분양받지 않고 재개발 구역을 떠나기로 결심한 현금청산자들에게 보상금을 언제, 얼마나 받을 수 있는지는 매우 중요한 문제다. 협의가 이루어지지 않으면 재결에 의하여 결정되기를 기다려야 하는데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)은 재결신청을 사업시행자가 하도록 하고 있다.
아울러 재결신청 지연으로 토지소유자 등이 불이익을 입는 것을 방지하기 위해 이들에게 재결신청청구권을 부여하고, 사업시행자가 재결신청청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결신청을 하지 않으면 지연가산금을 지급하도록 하고 있다.
이러한 지연가산금은 현재 연 12%의 이율로 부과되는바 조합에 큰 부담이 된다. 따라서 통상 조합은 재결신청청구를 받은 경우 기한 내에 재결신청을 하도록 주의를 기울이는데, 간혹 재결신청청구가 유효한 것인지 의문이 들 때가 있다.
예를 들어 현금청산자가 재결신청청구서에 기재하여야 하는 사항 중 일부를 기재하지 않은 경우다. 이에 관하여 대법원은 서면에 의하여 재결신청청구 의사를 명백히 표시한 이상 일부 사항을 누락하였다고 하더라도 청구의 효력을 부인할 것은 아니라고 판시하였다.
현금청산자가 재결신청청구서에 수용 대상 토지가 아닌 구역 밖에 위치한 토지를 기재한 경우는 어떨까. 서울행정법원은 해당 현금청산자와 협의절차를 거친 조합으로서는 잘못된 기재만으로 대상 토지를 오인하기 어렵고, 해당 현금청산자는 재결신청청구서에 의하여 재결신청청구 의사를 명백히 표시한 바, 재결신청청구가 유효하다고 판시한 바 있다.
한편 조합이 보기에 보상 대상자가 아닌 경우에도 재결신청을 하여야 하는지 의문이 들 때가 있다. 가령 재결신청청구인은 자신이 영업보상 대상자에 해당한다고 주장하며 재결신청청구를 하였으나, 조합이 판단하기에는 이에 해당하지 않는 경우다. 서울행정법원은 이 경우에도 토지보상법이 재결신청을 청구할 수 있는 사유를 제한하고 있지 않은 점과 재결을 통해 손실보상에 관한 법률관계를 조속히 확정할 필요가 있는 점을 들어, 조합은 재결신청을 하여야 한다고 판시하였다.
이와 같이 법원은 재결신청청구의 형식이나 타당성을 따지지 않고 사업시행자에게 재결신청 의무를 부여함으로써 토지소유자 등을 보호하고 있다. 따라서 조합은 재결신청청구를 받은 경우 적극적으로 재결신청에 임하여야 한다.
다만, 법원은 조합원들이 막대한 지연가산금을 부담하게 되는 점 또한 고려하여, 조합의 재결신청에 관하여도 완화된 해석을 내놓고 있다. 서울고등법원은 조합의 수용재결신청서 기재 내용 등에 흠결이 있는 경우 관할 토지수용위원회가 이를 보완하도록 요구할 수 있는 바, 보완 요구를 거치지 아니한 채 곧바로 수용재결신청을 반려하는 것은 부당하다고 판시한 바 있다.
또한 서울고등법원은 현금청산기간이 경과한 후에 협의 불성립을 이유로 한 재결신청청구가 있었다면, 더 이상 협의가 이루어질 것을 기대할 수 없는 사정이 생긴 경우에 해당하는 바, 조합이 토지보상법 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 별다른 절차를 거친 바 없더라도, 조합의 재결신청에 대한 반려처분은 부당하다고 판시하였다.
관할 토지수용위원회는 재결신청의 유효 여부를 판단함에 있어 법원의 판결 보다는 기존의 관행에 따르는 경우가 많은 것 같다. 재결신청의 요건을 지나치게 엄격하게 해석하는 것이다. 그러나 법원은 위와 같이 재결신청의 유효성을 넓게 인정하고 있는바, 향후 분쟁 발생을 막기 위해서는 이러한 법원의 입장을 적극 수용할 필요가 있다. 아울러 현금청산자의 불이익을 방지하기 위한 지연가산금 제도가 조합원들에게 부당한 부담을 줄 수 있다는 점도 반드시 고려되어야 한다.