▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “2. 정비계획, 추진위~조합설립” 란에 게재되어 있습니다.
1. 재건축사업의 시행자
◯ 우리는 재건축사업은 조합만이 사업을 시행할 수 있는 것으로 알고 있음.
◯ 하지만 재건축사업을 시행할 수 있는 시행자는 아래에서 보는 바와 같이 여러 가지임.
◯ 아래중 어느 하나를 선택하여 사업을 시행할 수 있음.
가. 조합 (법 제25조)
◯ 조합이 단독으로 사업 시행 가능
◯ 조합 : 토지등소유자들중 약 75%이상(구체적인 요건은 별도로 강의함)이 조합설립에 동의하여 일정한 요건하에 관할관청의 인가를 받고 법인등기를 하여 설립한 법인.
◯ 이러한 조합이 재건축사업의 단독시행자로서 사업을 진행할 수가 있음.
나. 조합 + 공동사업시행자 (공동시행) (법 제25조)
◯ 조합이 단독으로 사업을 시행할 수도 있지만, 법에서 정하는 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자와 공동으로 사업시행 가능. 이 경우 조합원 과반수의 동의를 받아야 함(법 제25조제3항).
◯ 재개발은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자, 「한국감정원법」에 따른 한국감정원과도 공동으로 사업을 시행할 수 있도록 규정되어 있는데, 재건축은 신탁업자, 한국감정원과는 공동으로 사업을 시행할 수 없도록 되어 있음.
◯ 시장·군수등 : ‘특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장’을 말함.
◯ 토지주택공사등 : 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말함.
다. 공공시행자 (법 제26조)
◯ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재건축사업의 경우에도 위 가항. 나항에 불구하고 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음.
① 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
② 추진위원회가 시장·군수등의 구성승인을 받은 날부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 아니하거나 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 때 ⇒ 이 경우에는 법 제20조(정비구역등의 해제)제1항에 의거하여 정비구역을 의무적으로 해제하여야 한다. 정비구역이 해제되었는데, 시장·군수가 직접 정비사업을 시행할 수가 있는지 의문이다. 현행법내에서 시장·군수등이 사업시행자로 되어 사업을 계속진행하려면 법 제20조제6항에 의거하여 해제기간을 2년 더 연장하여 정비구역등을 해제하지 아니하고 사업을 진행하여야 한다. 향후 법 개정시 정리하여야 할 대상이라고 판단된다.
③ 지방자치단체의 장이 시행하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
④ 제59조제1항에 따른 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 ⇒‘순환정비방식’이라고 함은 정비구역의 안과 밖에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자(정비구역에서 실제 거주하는 자로 한정한다)를 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 순차적으로 정비하는 방식을 말한다.
⑤ 제113조에 따라 사업시행계획인가가 취소된 때 ⇒ ‘국토교통부장관이 감독권을 행사하여 사업시행계획인가가 취소’된 때를 말한다.
⑥ 해당 정비구역의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
⑦ 해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때. 이 경우 제14조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등소유자는 토지주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수등 및 제47조에 따른 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다.
◯ 위 내용중 밑줄 친 8항의 경우에 주로 이용되고 있는데, 토지등소유자의 일정비율이 동의하면 조합방식이나 공동시행자 방식으로 가지 않고 주로 한국토지주택공사(LH)가 사업을 시행하는 것이 가능하도록 되어 있음.
라. 지정개발자
◯ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 “지정개발자”라 한다)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음.
① 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
② 제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)
③ 제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
◯ 위 내용중 밑줄 친 3항의 경우에 주로 이용되고 있는데, 여러 구역에서 신탁업자가 사업시행자로 선정되는 경우가 여기에 해당함.
◯ 단, 신탁업자가 사업시행자로 선정되려면 시행령 제21조(지정개발자의 요건)중 어느 하나를 구비하여야 하므로 해당조문을 참조하시기 바람.
마. 사업대행자
◯ 위 이외에 법 제28조에 사업대행자가 규정되어 있다. ‘대행’이라고 함은 본인이 있고 대행자가 본인을 대신하여 업무를 보는 것을 말한다.
※ 지면상 다 설명하지 못한 부분은 동영상 강의를 참조하기 바랍니다.