1. 재개발사업의 시행자
○ 우리는 흔히 재개발사업은 조합만이 사업을 시행할 수 있는 것으로 알고 있음.
○ 하지만 재개발사업을 시행할 수 있는 시행자는 아래에서 보는 바와 같이 여러 가지임.
○ 아래중 어느 하나를 선택하여 사업을 시행할 수 있음.
가. 조합
○ 조합이 단독으로 사업 시행 가능
○ 조합 : 토지등소유자들중 약 75%이상(구체적인 요건은 별도로 강의함)이 조합설립에 동의하여 일정한 요건하에 관할관청의 인가를 받고 법인등기를 하여 설립한 법인
○ 이러한 조합이 재개발사업의 단독시행자로서 사업을 진행할 수가 있음.
나. 조합 + 공동사업시행자 (공동시행)
◯ 조합이 단독으로 사업을 시행할 수도 있지만, 법에서 정하는 아래의 시행자와 공동으로 사업시행 가능. 이 경우 조합원 과반수의 동의를 받아야 함.
◯ 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자, 「한국감정원법」에 따른 한국감정원.
다. 토지등소유자 단독
◯ 토지등소유자들이 조합을 결성하지 않고 소유자들의 모임만으로 사업시행가능.
◯ 이 경우 토지등소유자의 숫자가 20인 미만이어야 함.
◯ 단, 그 정비구역의 정비게획입안을 위한 공람공고가 2018.2.9.이전에 실시된 경우에는 토지등소유자의 숫자가 20인 이상이 되더라도 토지등소유자 방식으로 시행 가능.
라. 토지등소유자 + 공동사업시행자 (공동시행)
◯ 이 경우도 토지등소유자가 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자, 「한국감정원법」에 따른 한국감정원과 공동으로 사업시행할 수가 있음.
마. 공공시행자
◯ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음.
①천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
②제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)
③추진위원회가 시장·군수등의 구성승인을 받은 날부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 아니하거나 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 때
④지방자치단체의 장이 시행하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
⑤제59조제1항에 따른 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
⑥제113조에 따라 사업시행계획인가가 취소된 때
⑦해당 정비구역의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
⑧해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때. 이 경우 제14조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등소유자는 토지주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수등 및 제47조에 따른 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다.
◯ 위 내용중 밑줄 친 8항의 경우에 주로 이용되고 있는데, 토지등소유자의 일정비율이 동의하면 조합방식이나 토지등소유자 방식으로 가지 않고 주로 한국토지주택공사(LH)가 사업을 시행하는 것이 가능하도록 되어 있음.
바. 지정개발자
◯ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 "지정개발자"라 한다)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음.
①천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
②제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)
③제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
◯ 위 내용중 밑줄 친 3항의 경우에 주로 이용되고 있는데, 여러 구억에서 신탁업자가 사업시행자로 선정되는 경우가 여기에 해당함.
◯ 단, 신탁업자가 사업시행자로 선정되려면 아래의 요건중 어느 하나를 구비하여야 함.
①정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 50퍼센트 이상의 토지를 소유한 자로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
②「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우에만 해당한다)으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자
③신탁업자로서 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자
◯ 위 내용중 주로 3항의 방법을 이용하여 사업시행자로 선정되고 있음
사. 사업대행자
◯ 시장·군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음
①장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 관한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우
②토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수 동의로 요청하는 경우
※ 지면상 다 설명하지 못한 부분은 동영상 강의를 참조하기 바랍니다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토