기반시설 순부담율 낮춰야 사업 가능

일본 도쿄의 ‘롯폰기힐스’는 낡은 건물이 밀집한 구도심을 개발해 세계적인 관공명소로 만들어 도시재생사업의 성공사례로 손꼽히고 있다. 서울에도 롯폰기힐스에 버금가는 개발이 기대되는 곳이 있다. 바로 서울의 중심부에 위치한 용산구의 정비창 전면1구역이다. 용산국제업무지구 개발사업이 무산됨에 따라 용산지구 내 사실상 대규모 사업은 정비창 전면1구역이 유일하기 때문이다. 현재 정비창 전면1구역의 도시환경정비사업은 ‘가칭 용산정비창 전면1구역 도시환경정비사업 추진위원회’가 주도하고 있다. 특히 차무철 위원장은 끊임없는 연구와 노력으로 토지등소유자의 재산가치를 높이는 견인차 역할을 하고 있다. 차 위원장을 만나 ‘한국형 롯폰기 힐스’ 정비창 전면1구역의 개발 과정에 대해 들어봤다.

▲그동안 사업추진 과정은=지난 2011년 7월 용산정비창 전면1구역 도시환경정비사업 정비계획 및 정비구역 지정안 발주에 들어가, 지난해 4월과 8월 두 번에 걸쳐 공람을 실시했다. 지난해 서울시로부터 교통영향 평가를 다시 받으라는 요청이 있어 현재 교통영향평가를 재실시하고 있다. 정비계획은 용산구에서 서울시로 이관돼 심의를 기다리고 있다. 이르면 오는 7~8월 경에는 정비계획이 고시될 것으로 예상하고 있다. 정비계획이 수립되면 추진위 승인 절차를 거치지 않고 곧바로 조합을 설립할 계획이다.

▲추진위 구성 후 협력업체를 선정해 조합을 설립하는 방법이 편하지 않나=서울시 공공관리제도에 따라 지난해 6월부터 공공관리가 적용되는 구역에서는 추진위를 구성하지 않고 곧바로 조합을 설립하는 것이 가능해졌다. 아마도 우리 구역 첫 사례가 될 것이라 생각한다. 물론 추진위 승인 후 협력업체를 통해 조합을 설립하는 게 쉬운 방법이긴 하다. 하지만 쉬운 것이 좋은 것만은 아니다. 단계를 거치는 만큼 사업기간도 길어지고, 용역비용도 더 들게 마련이다. 결국 토지등소유자의 부담으로 이어질 수밖에 없다. 따라서 조금 힘들더라도 토지등소유자에게 이익이 되는 방향으로 사업을 추진할 계획이다.

▲사업은 어떻게 운영할 방침인가=주민들을 하나로 뭉치는 것에 역점을 두고 사업을 추진하고 있다. 현재 집행부는 위원장인 저를 포함해 총 28명이 활동하고 있으며, 추진위원도 70명이나 된다. 매달 집행부 회의를 개최해 사업의 방향을 결정하고 있으며, 집행부 회의 때 일반 주민 모두에게 회의실을 개방해 참석하도록 하고 있다. 집행부는 물론 주민들도 자유롭게 의사를 표현하고, 의견을 제시할 수 있다. 또 사업과 관련된 모든 자료는 다음 카페에 공개해 실시간으로 공유하고 있으며, 설문조사를 통해 주민들의 의견도 취합하고 있다. 또 평일에 시간을 내기 힘든 직장인을 위해 토요일에 간담회를 개최하고 있는 상황이다.

▲예상보다 정비구역 지정이 다소 지연되고 있는데=가칭 추진위이기 때문에 협력업체가 전혀 없는 상황이어서 전문적인 자문을 기대하긴 힘든 상황이다. 따라서 집행부 내부적으로 정비계획 공람 내용을 신중하게 검토하고 있다. 서울시와 용산구에서 정비계획을 수립하다보니 공공성 위주로 계획되어 있다는 문제를 발견했다. 인근 구역의 정비기반시설 순부담율은 20%를 넘지 않는다. 하지만 우리 구역만 순부담율이 25%로 설정된 상황이다. 과도한 정비기반시설 기부채납을 요구하고 있는 것이다.

▲기부채납 비율이 부당하다는 것인지=그렇다. 정비기반시설 순부담율이 25%로 설정된 이유는 지난 2010년 수립된 지구단위계획 입안 당시 구역 전체를 일반상업지역으로 계획됐기 때문이다. 하지만 지난해 공람을 마친 정비기본계획에는 일부 지역이 준주거지역으로 변경됐다. 따라서 기반시설 순부담율도 낮아져야 함에도 이를 반영하지 않은 것이다. 현재 용산구청과 서울시에 적정한 순부담율을 적용토록 민원을 제기한 상황이다.

▲적정 순부담율에 대한 기준이 있나=서울시의 제1종지구단위계획 공람도서 중 용도지역 변경에 따른 기반시설 부담률에 관한 사항을 보면 순부담율은 25% 이하로 규정하고 있다. 또 서울시에서 운영하는 지구단위계획 수립기준에는 용도지역 변경에 관한 기반시설 부담기준을 별도로 정하고 있다. 즉 종상향에 따른 공공시설 확보비율 산식은 정해져 있다는 것이다. 이를 토대로 우리 구역의 공공시설 확보면적을 검토한 결과 21.2%가 적정한 부담률인 것으로 계산됐다. 면적으로 계산하면 약 880평에 달하는 수치로 용적률을 500%만 적용하더라도 무려 4천400평의 분양 면적이 사라지는 것이다.

▲현재 가칭 추진위에서는 어떻게 대응하고 있나=순부담률 현실화는 주민들의 생존권이 달린 문제다. 공공에서 정비계획을 수립한다고 해서 공공성만 찾는 것은 사업을 하지 말라는 것과 마찬가지다. 무리한 생떼를 부리고 싶은 생각도 없다. 다만 상식적인 선에서 서울시가 정한 규칙을 지켜달라는 것이다. 현재 주민들의 연면을 제시하고, 구청과 시청에 민원을 제기한 상태다. 구청에서는 순부담율의 적정성에 대해 검토해 시에 이관한 상태다. 만약 시가 이대로 과도한 순부담율을 요구한다면 물리력도 불사할 것이다. 실제로 지난 1월 용산구청에 옥외집회를 신청한 바 있다. 주민들의 피해가 발생한다면 이대로 좌시하지 않을 것을 강력하게 말하고 싶다.

▲향후 계획은=추진위에서는 단기 목표로 지상차도와 순부담률 21% 적용, 공원 도로의 효율적인 배치를 적용한 신속한 구역지정을 설정했다. 또 중기 목표로는 지하철역 유치, 상업지역 추가 상향, 용적률 상향, 상가·설계 특화, 용산역 전면2구역과 지하연결 방안 마련 등으로 정했다. 모든 목표를 달성하기는 현실적으로 힘들 수도 있겠지만, 주민들이 적극적으로 참여한다면 불가능한 일은 아니라고 생각한다.