1. 주거이전비 보상의 요건
(1) 주거용 건축물의 세입자
주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비 보상과 관련하여 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문은 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자’에 대하여 주거이전비를 보상하도록 하고 있다(강행규정).
이어서 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주’는 공익사업시행지구에 거주하던 중 다른 이유 없이 공익사업의 시행 때문에 이주하게 되는 경우를 뜻한다. 구체적으로는 점유권원 및 존속기간, 세입자와 소유자의 관계, 이주 시점, 당해 공익사업의 진행 경과 등을 종합적으로 고려하여 판단한다.
‘주거용 건축물의 세입자’에서 ‘세입자’는 당해 주거용 건축물에 관한 임대차 계약을 체결하여 그 건축물을 점유 사용할 권원을 가지고서 이를 주거용으로 사용하는 사람을 의미한다(사용대차는 포함되지 않음). 세입자 본인이 아닌 그 가구원은 사업시행자를 상대로 직접 주거이전비 지급을 구할 수 없다.
도시정비법 상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다.
참고로 대법원 2011.7.14. 선고 2011두3685 판결에서는 “주택재개발사업 정비구역에 있는 주거용 건축물에 거주하던 세입자가 주거이전비를 받을 수 있는 권리를 포기한다는 취지의 각서를 제출하고 사업시행자가 제공한 임대아파트에 입주한 다음 별도로 주거이전비를 청구하였다면, 위 포기각서는 강행규정인 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문에 반하여 무효이다”고 판시한 바 있다.
(2) 주거용 건축물의 소유자
공익사업시행지구에 편입될 당시의 소유자일 이유는 없으나 사업인정고시일 당시의 소유자라 하여도 당해 건축물에 대한 보상을 하기 전에 소유권을 상실한 사람은 주거이전비 청구권이 없다. 소유자의 경우 보상시점 이전인 한 주거이전비 청구의 요건으로 전입 시점에 제한을 두고 있지 않으므로, 주거이전비를 받을 수 있는 기회는 소유권 이전에 따라 새 소유자에게 이전하고, 그 가치는 소유권 이전의 대가에 반영될 것이기 때문이다.
더 나아가 주택재개발정비사업조합의 조합원으로서 당해 사업의 시행으로 인하여 신축되는 건물의 분양대상자인 주거용 건축물의 소유자에게 주거이전비 청구권이 인정되는지 문제될 수 있으나, 실무상으로 분양대상자인 주거용 건축물의 소유자에 대해서는 주거이전비 보상을 하고 있지 않다.
공익사업법 시행규칙 제54 제1항 본문에서 ‘당해 건축물에 대한 보상을 하는 때’에 주거이전비를 보상하도록 한 것은 ‘건축물에 대한 보상을 할 당시에’ 당해 건축물에 실제 거주하였을 것을 주거이전비 보상의 요건으로 정한 취지로 보인다.
2. 소송의 형태
수용재결시 주거이전비도 보상에 포함하여야 할 것이나, 실제로는 주거이전비가 포함되지 않은 경우가 더 많으며, 이 경우 주거이전비의 지급을 구하려면 공익사업법 제85조제2항에 규정된 공법상 당사자 소송인 보상금 증액 소송을 제기할 것이지 수용재결이나 이의재결의 취소를 구하는 항고소송을 제기해서는 안 된다.
또 주거이전비 및 이사비의 지급의무는 이행기의 정함이 없는 채무로서 채무자는 이행청구를 받은 다음날부터 이행지체 책임이 있다.