‘주경야독’ 공부하는 조합장
한주협 공익아카데미 등 각종 교육과정 이수
아는 것을 행동으로 옮겨 조합원 이익 극대화
시공자 선정 완료… 재건축 본격화
공공관리 공사비 부담에 시공자 유찰 사태도
GS건설 시공자로 선정한 후 재건축사업 탄력
늦어진 사업기간 줄이려 불철주야 업무 매진
조합원에게 신뢰받은 집행부 만들기
비대위에 무려 27건의 소송·고발 당했지만
단 1건도 문제된 것 없어 오히려 청렴 인증
조합원 100% 동의로 조합장 신뢰도 높아져
“단지가 작다고 가치까지 작아지는 것은 아닙니다. 오히려 한정 수량의 명품이 진정한 명품으로 평가받는 경우가 많습니다. 최고급 마감재와 단지 특화를 통해 강남 최고의 명품아파트를 건설할 것입니다.” 손달익 방배3구역 재건축조합장은 재건축을 통해 최고급아파트를 지어 조합원의 재산가치를 최고치로 끌어올릴 것이라고 강조했다. 아파트 단지가 즐비한 강남에서 단지의 가치를 높이기 위해서는 차별화된 특성이 필요하다. 방배3구역은 명품전략을 선택했다. 시공자인 GS건설도 최고급 마감재와 건설자재로 특화 단지를 만들겠다는 계획이다. 사실 방배3구역은 시공자 선정과정에서 아픔을 겪기도 했다. 공공관리가 적용되면서 공사비에 부담을 느낀 건설사들이 입찰을 포기하면서 유찰되는 일이 있었다. 하지만 결국 국내 굴지의 대기업을 시공자로 선정하고, 재건축사업이 속도를 내고 있다. 조합원의 재산가치 극대화를 목표로 재건축을 추진하고 있는 손 조합장을 만나 이야기를 나눴다.
▲지난 9월 시공자 선정 이후 방배3구역에 대한 관심이 높다. 현재 사업진행 상황은=현재 공공관리자가 분양가격 적정성 여부를 심사 중에 있다. 조합원별 개략적인 분담금을 통보해야 하기 때문에 업무가 바쁘게 진행됐다. 조만간 구청에서 분양가 심사를 마칠 것으로 예상되고 있다. 심의 과정에서 특별한 문제가 없다면 이달 초에는 조합원 분양신청을 위한 공고도 낼 수 있을 것으로 예상되고 있다. 시공자 선정 이후 재건축업무가 속도를 내고 있다.
▲공공관리제가 적용된 것에 비해 공사비가 다소 높다는 의견도 있는데=다른 구역과 비교하면 공사비가 높게 책정된 것은 사실이다. 하지만 구역 특수성을 감안하면 충분히 인정이 되는 부분이기도 하다. 우리 구역은 신축세대수가 300가구가 되지 않는 작은 구역이다. 물론 향후 대형평형을 줄이고 소형평형을 늘리면 300가구 이상을 신축할 수 있다. 그렇다하더라도 여전히 작은 단지라는 점에는 변함이 없다. 따라서 아파트를 특화하지 않고서는 차별화하기 힘든 측면이 있다. 시공자인 GS건설에서도 이러한 점을 감안해 최고급 마감재와 건축자재를 사용할 것이란 약속을 받았다. 또 사업시행인가 이후에 실시설계를 반영해 시공자를 선정한 사실상 첫 현장이다. 그만큼 공사비가 인상될 가능성이 적다는 얘기다. 따라서 현재는 공사비가 높다고 생각될지 모르지만, 미래가치를 생각하면 결코 높은 금액은 아니라고 생각한다.
▲올해로 재건축초과이익 환수제의 유예가 끝난다. 관리처분계획 인가 신청이 가능한지=시공자 선정이 예상보다 늦어지면서 관리처분계획 수립도 계획보다 밀리게 됐다. 현재 상황으로는 물리적으로 불가능하다. 이달 초에 분양신청을 시작하더라도 내년까지 이어질 수밖에 없다. 이를 토대로 관리처분계획안을 수립하려면 또다시 적지 않은 시간이 필요하다. 관리처분계획안에 대한 공람도 해야 하고, 총회를 개최해 동의절차도 진행해야 한다. 다만 정부에서 재건축초과이익 환수제 폐지를 강력하게 추진하고 있기 때문에 직접적인 피해는 없을 것으로 예상하고 있다. 국회에서 재건축초과이익 환수제 폐지안이 통과되지 않는다면 유예기간을 늘리는 방안도 염두해 두고 있는 것으로 알고 있다.
▲조합 입장에서는 관리처분계획인가 신청이 늦어진 것에 대해 억울하진 않나=공공관리제도로 시공자를 선정하다보니 아무래도 공사비에 부담을 느낀 건설사들이 참여를 꺼린 것 같다. 당초 예정대로라면 올해 상반기에 시공자를 선정할 계획이었다. 하지만 시공자 선정 준비에서부터 실제 선정까지 무려 9개월이란 시간이 걸렸다. 실질적인 시공자 선정기간이 3개월이란 점을 감안하면 약 6개월간 사업이 지연된 것이다. 만약 계획대로 시공자 선정이 진행됐다면 올해 안으로 관리처분계획 인가신청이 충분히 가능했을 것이다. 하지만 이미 엎질러진 물이기 때문에 후회하기 보다는 현재에서 최선의 방법을 찾기 위해 노력하고 있다. 재건축초과이익 환수제 폐지보다 분양가상한제가 더 큰 문제다.
▲분양가상한제가 문제가 되는 이유는 무엇인가=부동산 과열기에 분양가를 규제하기 위해 만든 제도가 분양가상한제다. 지금처럼 부동산이 침체된 상황에서는 오히려 시장을 죽이는 독이 되는 제도다. 특히 민간 부문에 분양가상한제를 적용하는 것은 개인의 재산을 침해하는 것과 마찬가지다. 분양가를 규제한다고 해서 부동산가격 상승을 막을 수 있는 것도 아니다. 오히려 분양가상한제 적용 아파트의 시세차익이 크기 때문에 투기를 조장한다. 또 분양가는 조합원들의 재산가치와 직결되는 문제다. 현재 조합에서 분양가를 검토한 결과 3.3㎡당 100만원이 오를 경우 비례율이 3.36%가 상승하는 것으로 나타났다. 분양가상한제를 적용받지 않아 분양가가 300만원이 높게 책정하면 비례율이 10% 이상 오른다는 계산이 나온다. 그만큼 조합원들의 부담도 낮아지게 될 것이다.
▲사업을 추진하면서 힘들었던 점은 무엇인가=그동안 사업을 추진하면서 이른바 비상대책위원회로부터 무려 27건의 소송이 제기됐다. 문제가 있어서 소송을 제기한 것이 아니라 ‘아니면 말고’ 식의 소송이나 고발이었다. 실제로 27건의 소송에서 문제가 된 사례는 단 하나도 없이 모두 승소했다. 검찰 고발도 무혐의 판정을 받았고, 일부 사건에 대해서는 검찰이 기소조차하지 않았다. 추진위원장이나 조합장에 대해 색안경을 쓰고, 사업에 반대한 것이다. 하지만 소송이 마무리되면서 오히려 조합에 대한 신뢰가 높아졌다. 반대하던 조합원들도 사업 추진에 동의했다. 현재 전체 토지등소유자 180명 중에서 180명이 재건축사업에 모두 참여하고 있다. 앞으로도 조합원들의 믿음에 보답할 수 있도록 투명하게 조합을 운영할 것이다.
▲재건축사업에서 개선돼야 할 제도가 있다면=추진위원장이나 조합장에 대한 처우 개선이 시급하다고 본다. 추진위원회 당시 1년 6개월 중 1년간을 무급으로 근무했다. 근본적으로 위원장, 조합장의 근무 환경이 열악한 이유는 사업비 마련이 어렵기 때문이라고 본다. 공공관리가 진행되고 있지만, 사업비용을 대여받기에는 한계가 있다. 우리 구역의 경우 조합원들이 십시일반으로 사업비를 모아 약 2억5,000만원을 충당했다. 하지만 조합원의 각출로도 사업비를 마련하기에 어려움이 있다. 조합설립인가 이후에도 시공자 선정 전에 급여를 받지 못하는 경우가 허다했다. 결국 공공에서 사업자금을 충분하게 지원할 수 없다면 시공자 선정시기를 앞당기는 것이 유일한 방법이라고 본다. 아마 지금도 위원장이나 조합장들이 급여를 받지 못하는 경우가 많을 것이라 생각한다.
▲한국주택정비사업조합협회의 공익아카데미 과정은 물론 각종 단체의 교육을 이수한 것으로 알고 있는데=재건축사업을 추진하기 위해서는 교육이 필수다. 조합장이 알지 못하면 사업이 제대로 가기 힘들다. 선장이 길을 모르면 제대로 운행할 수 없는 것과 같은 이치다. 또 아는 것만으로 끝나는 것도 문제다. 교육을 통해 알고 있는 내용을 실제 사업에 대입시키는 것이 더욱 중요하다. 특히 정비사업은 법령이나 제도에서 정하지 못한 부분을 판결로 해결하는 경우가 많다. 따라서 최신 판결을 숙지해야 문제를 미연에 방지할 수 있다. 큰 시간을 투자하지 않아도 틈틈이 관심을 갖는다면 필요한 정보를 습득할 수 있을 것이다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=그동안 조합을 믿고 사업에 적극적으로 참여해 준 조합원이 있었기에 많은 어려움을 견뎌낼 수 있었다고 생각한다. 이제 힘든 과정은 끝이 났다고 생각한다. 최대한 사업을 신속하게 진행해 입주할 수 있는 시간을 단축하도록 하겠다. 또 조합원들의 재산가치를 높일 수 있는 방법을 강구하겠다. 조합원들의 의견에 귀 기울이는 조합이 될 수 있도록 최선의 노력을 다 할 것이다. 앞으로도 변함없는 믿음과 참여를 부탁드린다.
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