“단지 여건에 따라 리모델링이 사업성 더 높다”

재건축연한이 최장 30년으로 축소됐지만, 단지 여건에 따라 재건축보다 리모델링이 유리하다는 연구결과가 나왔다. 리모델링의 경우 용적률 상한이 없는데다 재건축소형주택, 기부채납 등에 대한 부담이 없어 단지 사정에 따라 재건축보다 사업성이 높을 수 있다는 것이다.

한국리모델링협회(회장 이병찬)은 지난 15일 광진구 자양동 소재 서울특별시여성능력개발원에서 ‘공동주택 리모델링 정책세미나’를 개최하고, 이 같은 내용의 연구를 발표했다.

‘사례분석을 통한 리모델링과 재건축 사업성 비교’라는 연구주제를 발표한 최재윤 건축사사무소 미담 대표에 따르면 먼저 리모델링의 경우 사업가능 연한이 15년으로 짧고, 법적상한용적률을 초과할 수 있어 용적률에 대한 제약이 없다는 점을 장점으로 꼽았다. 또 기반시설이나 기부채납 등에 대한 의무가 없고, 건폐율·용적률·높이제한 등에 대해서도 완화된 기준을 적용받는다는 설명이다.

특히 사업속도가 빠르다는 것도 리모델링이 우위를 가지고 있는 부분이다. 지난 1994년 지어진 20년 된 아파트단지를 기준으로 비교한 결과 리모델링은 올해 사업을 시작할 경우 이르면 5년 후인 2019년 완공이 가능하다. 하지만 재건축사업을 추진할 경우 10년 후인 오는 2024년 재건축을 시작해 약 10년간의 사업기간이 소요되면 2036년에야 사업이 완료될 것으로 예상했다.

단지 특성에 따라 리모델링이 사업성이 높은 것으로 나타났다. 지난 1992년 준공한 서울 강남구 개포동에 위치한 D단지를 대상으로 비교분석한 결과 재건축보다 리모델링사업의 분담금이 더 낮다는 결과가 나왔다.

현재 1,753가구인 D단지는 리모델링 사업을 통해 2,011가구로 증가할 것으로 예상됐다. 이에 따라 일반분양분 258가구의 수입이 발생해 가구당 평균 분담금은 8,414만원 수준이었다. 하지만 재건축의 경우 면적의 10%를 기부채납하고, 재건축소형주택을 건립하는 등의 비용을 포함하면 가구당 평균 분담금은 1억8,077만원 가량이 될 것으로 추산됐다.

또 이날 간담회에서는 리모델링 사업을 활성화하기 위해 규제를 완화하고 세금 부담을 덜어줘야 한다는 주장도 나왔다. ‘공동주택 리모델링 규제개혁 건의(안)’이란 주제발표에서 신민규 삼성물산 건설부문 과장은 부동산 경기활성화 도모 차원에서 한시적인 리모델링 관련 세금 감면이 필요하다고 요구했다.

신 과장에 따르면 그동안 국토교통부에 지속적인 리모델링 규제개혁을 요청했지만 일부를 제외하고는 대부분 반영되지 않은 것으로 나타났다. 이에 따라 △일조권 적용의 완화 △기존건축물의 특례조항 신설 △소방관련 기준 완화 △양도소특세 규제완화 △부가가치세 면세적용 확대 △매도청구행사 주택의 취득세 감면 △이주기간 재산세 감면 등의 조치가 이뤄져야 한다고 주장했다.