Q. 2013년 8월에 미분양아파트 5년간 양도소득세가 면제되는 분양권을 시공사로부터 매수하여 2014년 11월부터 입주가 시작되는 지방에 소재하는 아파트분양권을 보유 중에 사정상 매도하려고 합니다. 지금 매도하게 되면 양도소득세율 40%로 계산이 되는지, 추가로 분양잔금완납후 5년이내에 매도시 양도소득세가 면제되는지, 등기 후 5년이내 매도를 해야 양도세가 면제되는지 알고 싶습니다.
A. 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 신축주택등을 취득하여 양도하는 경우 그 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 면제하고, 5년이 지나 양도하는 경우에는 5년간 발생한 소득금액을 전체 소득금액에서 공제하여 양도소득세를 과세합니다.
귀 사례 2013년 8월 분양받은 주택이 본 규정에 따른 신축주택등에 해당하는 경우 그 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세가 100% 감면(양도소득세 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 부과됨)되는 것이나, 분양권 상태에서 양도하는 경우라면 본 감면규정이 적용되지 않으므로 보유기간 1년 이상 2년 미만인 경우 40%의 세율을 적용하여 양도소득세가 과세됩니다.
일반분양으로 취득하는 주택의 취득시기는 아래와 같습니다.
즉 귀 사례 주택의 아래와 같은 취득시기가 도래하기 전에 양도하는 경우라면 분양권 양도에 해당하여 감면 적용대상이 아닌 것이며, 취득시기가 도래한 후에 양도하는 경우로서 그 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세가 100% 감면되는 것입니다.
△일반분양 아파트 취득시기
① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적) : 대금청산일
② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우 : 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기
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