“최적의 사업계획, 신속한 사업추진… 재건축 성공 완수할 것”

재건축의 성공 방정식은 단순하다. 한정된 공간을 최대한 효율적으로 사용해 수익을 늘리고, 사업기간을 단축시켜 사업비용을 최소화하는 것이다. 재건축을 추진하는 모든 조합이 목표로 하고 있지만, 실현시키는 것은 결코 쉽지 않다. 그럼에도 최적의 사업계획과 신속한 사업추진이라는 두 마리 토끼를 잡은 구역이 있다. 바로 안산 주공5단지2구역이 그 주인공이다. 이 구역은 용적률과 층수를 높여 수익을 제고하고, 최단 기간 내에 사업을 진행함으로써 재건축 성공에 다가섰다. 실제로 조합의 재건축 성과는 집값 상승으로 나타나고 있다. 한 금융기관이 분석한 자료에 따르면 안산 지역의 아파트 중에서 가장 높은 집값 상승률을 보인 곳이 바로 안산 주공5단지2구역이다. 재건축을 성공으로 이끌고 있는 김명환 조합장을 만나 성공 비결에 대해 들었다.

▲안산시 내 재건축 중에서 주공5단지2구역이 단연 최고라는 평가를 받고 있다. 이유는 무엇인가=기본적으로 우수한 입지조건을 갖추고 있는데다 사업성이 높고, 사업진행 속도가 빠르기 때문이라고 생각한다. 우선 입지적으로는 단지 서쪽에는 산이 있고, 동쪽에는 안산천이 흐르는 배산임수의 명당이다. 또 단지 근처에 유치원부터 대학교까지 모든 교육시설을 갖추고 있는 명문 학군을 보유하고 있다는 점도 자랑꺼리다. 안산시청이 불과 100여m 거리에 위치해 있으며, 각종 상업시설과 편의시설을 편리하게 이용할 수 있다는 장점도 있다. 교통 역시 편리해 지하철4호선 중앙역(서울예술대학)과 다수의 버스노선을 이용할 수 있으며, 신안산선도 착공에 들어가 호재로 작용하고 있다. 신안산선은 재건축이 완료되는 시점에 개통될 예정이어서 서울 여의도 30분 생활권이 가능할 전망이다.

▲입지조건도 중요하지만, 직접적인 사업성은 사업계획에 좌우되기 마련이다. 현재 사업계획에 대해 설명한다면=우리 구역은 안산시 단원구 고잔동 674번지 일원으로 약 4만2,750㎡의 면적을 재건축할 예정이다. 당초 조합설립인가 당시 사업시행계획으로는 용적률 267%를 적용해 1,014세대를 건설할 예정이었다. 하지만 건축심의와 사업시행계획을 수립하면서 사업성을 높일 수 있는 방안을 강구했다. 조합 임직원과 협력업체가 주야로 노력한 결과 용적률을 기존 대비 약 12% 가량 상향할 수 있었다. 이를 토대로 용적률 280%를 적용해 신축 세대수를 1,051세대로 계획해 약 37세대를 증가시켰다. 조합설립인가 당시와 비교하면 사업시행계획에 따른 추정 순수입만도 약 247억원 가량이 증가할 것으로 추산된다. 층수도 기존 30층에서 38층으로 상향해 로얄층 배정 가능성을 높였다. 또 최적의 설계안을 마련해 3면 발코니를 배치함으로써 아파트의 효율성도 높였다. 만약 3면 발코니가 적용된 30평 아파트를 분양 받는다면 실질적으로는 약 35평 아파트를 사용하는 것과 마찬가지다. 조합원과 실수요자들에게 도움이 될 수 있는 방안을 다각도로 검토하고 있다.

▲지난 2015년 정비구역을 지정 받은 단지들과 비교 대상이 될 수밖에 없을 것 같은데=안산시에 따르면 지난 2015년 8월 정비구역으로 지정된 주변 아파트는 우리 구역을 비롯해 총 3곳이다. 추진위원회 승인 시점으로 보면 우리 구역이 2016년 7월로 가장 늦었다. 인근 구역은 2015년 12월에 모두 추진위원회를 구성했다. 약 8개월가량 빠르게 사업을 추진한 것이다. 당시 우리 구역은 동의서 징구를 위한 전문 인력을 사용하지 않고, 추진위원회를 구성했다. 이에 따라 추진위 승인이 다소 늦어지긴 했지만 비용적인 측면에서 상당 부분 절약할 수 있었다. 그럼에도 현재는 인근 단지들과 비교하면 가장 빠른 속도를 보이고 있다. 우리 구역은 사업시행계획인가를 위한 준비가 진행되고 있다. 이미 사업시행계획 총회를 마치고, 인가 신청을 위한 막바지 검토 작업을 준비하고 있다. 인근 구역이 현재 조합설립인가를 준비하고 있고, 정비계획 변경 절차를 진행하고 있다는 점을 감안하면 신속하게 사업을 진행했다고 자부한다.

▲롯데건설을 시공자로 선정한 상황이다. 시공자와의 공사계약 협상에서 특별히 신경 쓰는 부분이 있나=현재 롯데건설과 가계약은 체결을 마친 상태다. 조합은 원칙적으로 조합원에게 이익이 되는 계약인가를 첫 번째 우선순위로 두고 있다. 가계약 당시 협상단을 구성해 무려 41차, 123시간에 달하는 협상을 진행했다. 가계약은 본계약을 위한 밑그림에 해당한다. 가계약을 바탕으로 본계약이 진행되는 만큼 쉽지 볼 수 있는 사안이 아니다. 따라서 조합에 유리한 사항은 최대한 이끌어내고 불리하거나 변경이 가능한 사항에 대해서는 특약 사항으로 본계약 시에 재협의 하는 것으로 마무리했다. 대표적인 예가 바로 물가변동에 따른 적용 기준이다. 일반적으로 물가변동에 따른 적용 기준은 소비자물가지수나 건설공사비지수를 적용한다. 본계약 당시 공사비를 최대한 억제할 수 있는 기준으로 협의를 이끌어내기 위해 노력할 것이다.

▲향후 사업 일정에 대해서는 어떻게 계획하고 있는지=현재 조합에서는 설계와 교육평가, 지하안전평가 등의 신청 서류를 준비하고 있다. 사업시행계획 관련 서류가 준비되면 곧바로 인가 신청에 들어갈 것이다. 인허가 신청서류가 접수되면 지자체는 법률적으로 60일 이내에 인가 여부를 결정하게 된다. 아마도 내년 3월에는 사업시행계획인가가 날 것으로 예상하고 있다. 예정대로 사업이 진행된다면 3월부터 감정평가에 들어가 5월 조합원 분양신청 등의 절차를 거쳐 하반기에 관리처분계획 총회를 개최할 계획이다. 조합원들이 가장 원하는 이주는 빠르면 11월 정도에 진행하는 것을 목표로 사업을 진행하고 있다. 따라서 내년이 우리 구역의 재건축 사업에서 중요한 시점이 될 수 있다. 조합원들의 적극적인 협조가 없다면 그동안 쌓아올린 탑이 허사가 될 수 있다.

▲조합원들에게 당부하고 싶은 말이 있다면=항상 조합을 신뢰하고, 협조해주시는 것에 대해 감사의 마음을 갖고 있다. 재건축사업은 달리기와 비교하곤 한다. 우리 조합은 조금 늦게 출발했지만, 가장 앞서서 달리고 있다. 조합원들의 응원과 협력 덕분에 힘을 내서 남들보다 빠르게 나아가고 있다. 조합이 용적률과 층수를 높이고, 기부채납을 줄여 사업성을 높일 수 있었던 배경에는 조합원들의 단합이 있었기에 가능한 일이었다. 다만 일부 조합원들이 달리는 사람에게 다리를 거는 행동을 멈춰달라고 당부하고 싶다. 조합에서는 조합원들의 재산가치 극대화를 목표로 사업을 진행한다. 모두 함께 참여하고 협력해주시길 다시 한 번 부탁드린다.

심민규 기자 smk@arunews.com