서울시는 최근 도심부 상업지역의 도시정비형 재개발사업을 적극 장려하고 있다. 상권 활성화와 주택공급 확대라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 의지다.

▲도시정비형 재개발사업이란(구 도시환경정비사업)=도시정비형 재개발사업은 상업·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업을 말한다. 


도시정비법 제정 이전 도시재개발법에서 정한 구 도심재개발사업이 최초 도시정비법에서 도시환경정비사업으로 편제되었고, 전부개정 도시정비법에서는 사업 유형 간소화에 따라 재개발사업으로 통합되었다. 즉 도시정비형 재개발사업은 말 그대로 재개발사업이므로 도시정비법에서 정하는 재개발사업 규정이 적용된다.


▲1인 토지등소유자 방식=재개발사업의 추진방식은 조합 방식과 토지등소유자 방식으로 구분된다. 토지등소유자 방식은 굳이 조합을 결성할 필요성이 크지 않고 현실적으로 조합을 구성하는 것이 어렵거나 무의미한 경우에 활용된다.


이때 사업시행자가 될 수 있는 토지등소유자는 다수든 1인이든 무방하다. 1인이 정비구역 내 다른 토지등을 모두 매집하여 사업시행자가 되는 것도 가능하다. 소수의 대토지 소유자가 존재하고 비교적 소규모로 진행되는 도시정비형 재개발사업의 경우 신속한 사업 추진을 위해 재력과 경험을 겸비한 전문업자가 1인 토지등소유자가 되는 경우가 많다.


▲분양통지·공고 절차는 생략 가능=1인 토지등소유자 방식의 재개발사업은 분양통지·공고 절차를 거치지 않아도 된다(도시정비법 제72조제1항 단서). 단독의 토지등소유자만 존재하는 상황에서 분양대상자별 종전자산평가 금액, 분담금 추산액, 분양신청방법 및 신청기간 등을 다른 토지등소유자에게 알릴 필요가 없다는 점은 상식적으로도 쉽게 떠올릴 수 있다. 


▲관리처분총회 및 관리처분인가는 필요=일부는 1인 토지등소유자인 사업시행자는 관리처분총회 및 관리처분인가 절차까지도 생략할 수 있다는 입장이나 이는 과거에나 가능했던 얘기다. 


도시정비법 체계 하에서는 아래와 같은 이유에서 관리처분계획 수립을 위한 총회 및 관리처분인가가 필요하다.


①재개발사업은 시장·군수등의 인가를 받은 관리처분계획에 따라 건축물울 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다(도시정비법 제23조제2항, 제74조). 


②과거 도시재개발법에서는 “시행자외의 토지등소유자가 없는 경우”에는 관리처분계획에 대해 인가를 받지 않아도 된다는 규정이 있었으나(구 도시재개발법 제34조제1항), 지금의 도시정비법에는 이러한 규정이 없다.


③관리처분인가 신청시 관리처분계획서와 함께 총회의사록을 첨부하여야 한다(도시정비법 시행규칙 제12조제1호). 


④사업시행자에게 인도청구권이 발생하는 사용·수익 금지 시점 및 철거 개시 시점 모두 관리처분인가·고시시를 기준으로 한다.


⑤토지등소유자 방식의 경우도 추진위원회 구성과 조합설립인가 절차가 생략될 뿐 다른 절차는 조합 시행방식과 동일하다(헌재 2009헌바128,148). 


물론 관리처분총회에 1인의 토지등소유자만 출석하면 되기에 규약에서 정한 바에 따라 서면개최, 서면결의가 가능하다. 안건의 가결 또한 따놓은 당상이다. 이는 입법적으로 허용한 1인 토지등소유자 방식을 택한 데 따르는 부수적인 장점이다. 


신속한 사업 추진에만 몰두하여 1인 토지등소유자 방식에 의한 경우도 도시정비법이 정하는 관리처분총회 및 관리처분인가 절차를 거쳐야 한다는 점을 섣불리 간과해서는 안 된다.
 

조혜연 변호사 / 법무법인 조운

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