분양가상한제가 정비사업, 특히 강남 재건축사업을 뒤흔들고 있다. 주택가격 안정화를 모토로 한 분양가상한제가 부동산입법에서 미증유가 아님에도 부동산 시장을 발칵 뒤집어 놓은 이유는 개정 주택법 시행령의 소급효 때문이다.


기존 주택법 시행령은 정비사업 만큼은 ‘관리처분계획인가신청시’를 기준으로 분양가상한제 적용여부를 결정하도록 하고 있었지만 개정 시행령은 정비사업에 대한 특례를 폐지하고 일률적으로 ‘입주자모집승인 신청시’를 기준으로 삼도록 하였다.  


일찌감치 관리처분계획인가를 신청해 두었던 조합들은 당장 발등에 불이 떨어졌다. 개정 시행령에 따라 일반분양 승인 신청시를 기준으로 다시 분양가상한제 적용여부를 가리게 되었기 때문이다. 


이상하지 않은가. 분양가상한제에 관한한 아무런 고민이 없었던 사업장들이 시행령 개정으로 새삼 분양가상한제의 두려움에 떨어야 한다는 게 말이다. 철석같이 법을 믿고 있던 사람을 법으로 놀라게 해서는 안 된다는 원리가 입법에서의 신뢰보호원칙, 소급효금지의 원칙이다. 소급효금지에 관해 진정소급입법이니 부진정소급입법이니 법률전문가들만 알아먹을 법한 어려운 용어들이 난무하지만 기존 법상태에 대한 신뢰와 개인의 법적이익을 본질적으로 침해하는 소급입법은 허용되지 않는다는 정도의 소박한 이해로 충분하며 개정 시행령이 소급효금지의 원칙에 반하는 것인지도 결국 기존 법상태에 대한 신뢰와 개인의 재산권이 본질적으로 침해되었는지 여부로 판가름된다. 


먼저 관리처분계획은 조합원들이 종국적으로 사업참여 여부를 결정하는 단계여서 분양가상한제 적용대상이 아니라는 전제 하에 조합원들이 사업참여를 결정한 후 시행령 개정으로 분양가상한제를 다시 적용하는 것은 위법한 소급입법이라는 입장이 있다. 


반면 관리처분단계에서 조합원들의 사업성 예측은 단순한 기대이익에 불과하므로 개정법을 통해 분양가상한제를 적용하더라도 재산권 침해에 해당하지 않는다는 입장도 있다.


기존 시행령이 정비사업에서 ‘관리처분인가 신청시’를 기준으로 분양가상한제 적용여부를 가리도록 한 이유는 ‘분양신청’이 실질적으로 정비사업 참여여부를 결정하는 것임에 주목한 것이다. 


조합원들의 분양신청은 정비사업 참여를 종국적으로 선언하고, 자신의 전 재산을 정비사업을 위한 책임재산으로 내어 놓는다는 의미다. 분양신청권은 곧 조합원이 보유하는 일반재산의 관리처분권능의 발현이기에 분양신청권의 침해는 불확실한 기대이익의 제한에 불과한 것이 아니라 재산권에 대한 직접적 침해로 이어질 수밖에 없다. 


최근 화제가 되고 있는 반포1·2·4주구 관리처분계획 무효확인 사건에 관하여 재판부가 분양신청권의 침해를 어떤 시각으로 바라보았을까.


“(특정평형대에 관하여 일부 소유자들의 분양신청기회를 박탈하거나 제한한 것은) 재산권의 본질적인 부분을 중대하게 침해하고…(중략) 자유로운 의사에 따라 원하는 평형으로 분양신청을 할 수 있어야…(중략) 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해…(중략) 정당한 재산권 행사를 방해하고 이로써 재산권의 본질적인 부분을 침해…”


분양신청권, 즉 사업참여결정권의 제한이나 침해가 단순히 기대이익의 제한에 그치는 것이 아니라 구체적 재산권의 침해로 연결되는 것임을 명확히 선언하고 있음을 알 수 있다. 


개정 시행령이 조합원들의 분양신청권 혹은 사업참여결정권의 침해와 연결되는 이상 기대이익 운운하는 합헌론은 정비사업의 구조적 특성을 간과한 것이어서 설득력이 매우 빈약하다.
 

박일규 대표 변호사 / 법무법인 조운

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