도시정비법은 재건축조합 설립동의요건의 충족을 위해 필요한 경우 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할 수 있도록 규정한다.


같은 단지라 하더라도 동별로 이해관계가 달라 특정한 동의 동별 동의율이 도저히 충족되지 않는 경우가 왕왕 발생한다. 


특히 상가소유자의 경우 재건축에 따른 영업권 재편 현상을 염려해 통상 재건축사업에 부정적 입장을 취하게 되고 그 결과 상가동의 동의율 충족은 늘 조합설립의 난제로 분류된다.


단지 내 일부 동이 동별요건을 충족하지 못하면 전체 단지가 절반쯤 포기하는 심정으로 동의율 충족되기만을 무력하게 기다리기 일쑤다. 


조금 적극적으로 정비구역 변경을 통해 해당 동의 제척을 시도하는 방안도 생각해 볼 수 있지만 주택단지는 집합건물의 특성상 각각의 구분소유자가 단지내 전체 토지에 공유지분을 보유하고 있어 일부 동을 제척하는 내용으로 정비구역을 변경한다면 전유부분과 대지권의 분리처분을 엄격히 금지하는 집합건물법과 충돌할 소지가 높다. 구분소유자들의 전체 대지에 관한 공유관계가 청산되지 않는 한 조합설립의 난항은 끝을 보기 어려운 셈이다.


도시정비법상 토지분할 특례는 바로 이러한 교착상태를 해결하기 위해 도입됐다. 재건축에 반대하는 일부 동과 재건축을 원하는 나머지 동의 토지를 분할함으로써 찬성 동 소유자와 반대 동 소유자를 공유관계라는 족쇄에서 해방시키는 것이다. 물론 반대 동의 위치가 사업지 한복판에 위치할 때는 쉽게 취하기 어렵지만 사업지 외곽에 위치한 상가동의 제척을 위해서는 대단히 효율적 방안이 아닐 수 없다.


토지분할 관련 비교적 최근에 제기되고 있는 쟁점이 하나 있다. 토지분할 소송은 반드시 창립총회 전에 제기하여야 한다는 일각의 주장이 그것이다. 


도시정비법 시행령이 창립총회 개최 시기를 조합설립동의율 총족 이후로 제한하였기에 불거진 이슈다. 분할소송을 제기하기 전에는 토지분할 소송에 따른 특례를 적용할 수 없고, 따라서 일부 동의 동별요건이 미달된 상태에서 창립총회가 개최된 것이며 창립총회가 법령 위반으로 무효가 된다면 결과적으로 이를 토대로 발령된 조합설립인가 역시 위법하다는 것이다. 


특정한 입장에서 도출해낸 법률적 결론이 타당한지를 제대로 검증하려면 결론 자체만 두고 일희일비할 것이 아니라 그 결론이 도출되기까지의 논리적 연결구조를 차분히 음미하여야 한다. 


일부 동의 동별요건이 미비된 채 창립총회를 개최하고 이후 토지분할소송을 제기하였다면 과연 그 창립총회는 동의율 미달 상태에서 이루어져 위법할까. 


결론을 먼저 말하자면 전혀 ‘그렇지 않다’. 창립총회의 목적은 무엇이고 조합설립인가를 위해 필요충분한 창립총회의 모습은 어떠하여야 하는지를 곰곰이 더듬어 가다보면 자연스레 올바른 답과 마주치게 된다. 


토지분할소송 제기 후 설립할 재건축조합의 실체는 동별 요건을 모두 충족한 동만을 포함하고 동별요건을 충족하지 못하여 분할의 대상이 된 동은 당연히 제외된다. 창립총회의 궁극적 목적이 조합설립인가라면 조합설립인가의 내용에 걸맞는 창립총회의 외형과 실질은 갖추면 그것으로 충분하다고 보아야한다.


분할대상인 동을 제외한 나머지 동만으로 조합설립인가를 받기 위해서라면 창립총회 역시 해당 동을 제외하고 동의율을 논하는 것이 옳다. 창립총회 개최시기와 관련된 “조합설립동의율”은 조합설립인가에 필요한 동의율을 일컫는 것이지 조합설립과 무관한 동의율을 말하는 것이 아니다. 적어도 법적으로는 창립총회 개최 전에 토지분할소송을 제기하여야 할 아무런 이유가 없다.

박일규 변호사 / 법무법인 조운
 

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