[창간5주년] 공공지원민간임대 도입 4년… 사업 재개 마중물 역할

최근 공공지원민간임대(구 뉴스테이)를 접목시켜 정체된 정비사업 활로를 모색하는 사업장들이 늘고 있다. 대표적인 곳은 경남 창원시 회원3구역이다. 이곳은 일반분양분 95% 가량이 미분양으로 남으면서 공공지원 민간임대 연계형 재개발로의 전환을 통해 일반분양분 전량을 기업형 임대사업자에게 매각하겠다는 방침이다. 연계형 정비사업 도입에 따른 사업 재개 가능성이 높아지면서 업계의 관심도 집중되고 있다. 국토교통부와 업무 위탁기관인 한국감정원은 올해 초 공공지원민간임대 연계형 정비사업 신청·접수 방식을 기존 공모에서 수시로 전환시켰다. 연계형 정비사업으로 정체된 재개발·재건축 활성화를 도모하고, 양질의 임대주택도 공급하겠다는 게 핵심이다.

▲회원3, 일반분양분 856가구 중 816가구 미분양… 공공지원민간임대 연계형 정비사업으로 활로 모색=경남 창원시 회원3구역이 정비사업에 공공지원민간임대 연계를 통해 미분양분 해소에 나선다.

창원시 도시개발사업소는 지난 2월 25일 마산회원구 회원3구역 재개발사업을 국토부의 공공지원민간임대 연계형 정비사업 공모에 신청했다고 밝혔다. 신청 결과는 내달 한국감정원 현장실사 등을 거쳐 이달 중 최종 발표가 날 예정이다.

이곳은 재개발사업을 통해 1,253가구가 들어선다. 이중 856가구가 일반분양에 속한다. 하지만 40가구를 제외한 나머지 816가구는 미분양분으로 남았다. 이에 따라 공공지원민간임대주택 연계형 정비사업으로의 전환을 통해 일반분양분 전량을 기업형 임대사업자에게 매각하겠다는 계획이다.

인근 회원1구역 역시 연계형 정비사업으로의 전환을 검토하고 있다. 일반분양분 545가구 중 73가구를 제외한 나머지 470여가구가 미분양됐기 때문이다. 현재 시에서 공모 지원 타당성을 따져보고자 구역 거래 현황과 가격 등에 대한 시세조사가 진행 중이다.

▲국토부·감정원, 공공지원 민간임대 연계 수시접수로 전환… 임대사업자가 일반분양분 일괄 매입해면서 정체된 정비사업 재개=국토부와 한국감정원은 올해 초부터 정체되고 있는 재개발·재건축사업 활성화를 위해 공공지원민간임대 연계형 정비사업 신청을 수시로 접수 받는다. 사업 참여 의향이 있어도, 공모 개시까지 기다려야 하는 조합의 사업 불확실성에 대한 고충을 해소하겠다는 취지다. 이로써 사업 참여 준비를 완료한 조합은 지방자치단체를 통해 즉시 접수가 가능하다.

연계형 정비사업의 가장 큰 장점은 정체된 재개발·재건축사업 재개에 나설 수 있다는 점이다. 

우선 공공지원민간임대 연계형 정비사업은 임대사업자가 일반분양분을 전부 매입하게 된다. 건설사는 도급 공사만 담당하면서 미분양 발생 우려를 덜게 된다. 

즉, 향후 미분양 발생에 따른 금융비용 증가가 없기 때문에 건설사들의 사업 참여를 유도할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다. 또 조합은 사업 진행에 필요한 사업비를 조달할 수 있다.

용적률 인센티브도 부여 받는다. 법적 상한까지 용적률을 높일 수 있고, 필요한 경우 용도지역도 상향 조정된다. 조합은 임대사업자에게 일반분양분을 주변 시세보다 낮은 가격에 일괄 매매할 수밖에 없지만, 용적률 인센티브를 적용받으면서 일정 정도의 사업성이 보전되는 구조다.

▲수시접수 신청 후 한국감정원의 공공성·적정성 등 평가 거쳐야… 초기 단계, 임대사업자 선정이 중요=공공지원민간임대 연계형 정비사업을 추진하려면 지자체에 후보구역 선정을 위한 신청서를 접수한 후 한국감정원의 현장실사평가를 거쳐야 한다.

현장실사평가는 일반평가와 현장실사로 나눠 진행된다. 일반평가는 사업의 공공성과 적정성 등을 살핀다. 현장실사는 사업추진의지와 정책 부합성, 사업 환경 등에 대한 항목별로 평가가 진행된다. 이중 주민동의율과 임대시세 및 매수가격 비율이 평가에서 가장 많은 비중을 차지하고 있다.

이와 함께 연계형 정비사업 추진을 위해서는 초기 단계에 임대사업자를 선정하는 게 가장 중요한 요소로 꼽힌다. 후보구역으로 선정된 후 6개월 이내에 임대사업자를 선정하지 못하면 공공지원민간임대 연계형 정비사업 자체가 무산되기 때문이다.

한편, 감정원은 수시접수 전환과 함께 공공지원민간임대 연계형 정비사업장이 확대될 것으로 내다봤다. 지난해 말을 기준으로 공공지원민간임대 연계형 정비사업이 추진 중인 곳은 전국 30여곳에 해당된다.
이혁기 기자 lee@arunews.com