올 1월 10일 정부가 발표한 이른바 재건축 패스트트랙을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안이 발의됐다.정비구역 지정 전 추진위원회를 구성할 수 있게 하는 패스트트랙을 도입하고, 공사비 갈등을 완화하기 위해 도시분쟁조정위원회 조정에 확정 판결과 동일한 재판상 화해 효력이 부여된다.국민의힘 유경준 국회의원은 이런 내용의 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 지난달 29일 발의했다.▲진입 문턱 낮추고, 사업주체 구성도 조기화=개정안에 따르면 먼저 재건축 안전진단 명칭이 재건축진단으로 변경된다. 재건축진단은 사업시행계획인가 전까지 실시
정비사업 추진 과정에서의 애로사항 중 하나인 사업자금 조달에 대한 문제를 해결하기 위한 지원책도 마련했다. 정부는 관리처분인가 이전에도 계획 수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공과 HUG 보증대상을 확대한다는 방침이다. 공공성을 확보하거나, 사업가능 여부 등을 심사해 초기사업비에 대한 융자 지원을 늘린다는 것이다.예를 들어 정비계획에 뉴:홈 공급 반영 여부와 공공임대주택 공급비율 등을 종합적으로 심사해 사업비 융자를 지원하는 방식이다. 정부는 조합설립 단계에서 초기사업비로 구역당 50억원 이내를 지원하고, 사업시행인
재건축·재개발 등 정비사업은 기본적으로 도시정비법을 따라 진행하지만, 대규모 주택을 공급하는 사업인 만큼 수많은 법령이 적용된다. 주택법과 건축법, 도시재정비법, 국토계획법, 민간임대주택법, 국토안전관리원법, 토지이용규제법, 재난안전법, 시설물안전법, 문화재보호법 등 수십 개에 달하는 법률의 교집합이 바로 정비사업인 셈이다.따라서 정비사업을 추진하는 과정에서 다양한 법적 충돌이 발생한다. 법령 규정 자체가 해석이 용이하지 않은데다, 개정마저 잦은 법률이 바로 도시정비법이다. 가뜩이나 복잡한 절차와 인허가로 힘든데 법적 분쟁은 정비사
원고는 인천 부평구 소재 재개발정비사업조합이며 피고는 사업구역 내에 있는 ⓐ주택의 소유자로서 원고의 조합원 지위를 갖고 있다가 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었다. 원고는 관리처분계획을 인가 받은 후 ⓐ주택에 대하여 수용재결을 신청하였고 인천시 지방토지수용위원회가 정한 손실보상금을 수용개시일에 공탁하였다. 이후 원고는 ⓐ주택을 점유하고 있던 피고를 상대로 그 인도를 구하는 소를 제기하였고, 명도소송 진행 도중인 2019.4.12. 주거이전비 등을 공탁하였다. 이 경우 피고에 대한 원고의 부당이득반환채권이 발생하는
현장에서 명도업무를 담당하다 보면 이주 막바지에 이르렀을 때 조합과 변호사, 협력업체가 공통적으로 언급하는 절차가 있다. 바로 명도단행가처분이다. 명도단행가처분은 결정적인 순간에 내보내는 마무리 투수 같은 존재다. 성공적으로 명도를 마무리하기 위해서는 이 절차를 잘 활용할 필요가 있다.단행가처분을 진행하는 이유는 사안의 급박성 때문이다. 명도소송은 소를 제기하여 법원의 판결을 받아 강제집행에 이르기까지 1년에 가까운 시간이 걸리고 여러 가지 변수로 때에 따라서는 소송 기간만 1년을 훌쩍 넘기는 경우도 상당하다. 반면에 단행가처분은
LPG가스 밸브를 열고 호스를 가위로 자르는 행위로 강제집행을 방해한 A씨가 집행유예 선고를 받았다.대구지방법원은 지난달 21일 특수재물손괴죄 등을 저지른 A씨를 징역 1년6개월과 2년의 집행유예, 사회봉사 200시간을 선고했다.A씨는 대구의 B재개발구역 내에서 C라는 상점을 운영하던 사람이다. 재개발 사업의 주체인 B재개발정비사업조합은 현금청산대상자인 A씨에게 지장물 및 영업보상금, 이주비 등을 공탁해 법령에서 정한 손실보상을 마쳤다. 하지만 A씨는 보상금액을 납득할 수 없었고 C가게의 부동산에 대한 인도를 거부했다.그러자 조합은
기존 점유자에 대한 점유이전금지가처분 이후 명도소송 판결을 받아 강제집행을 하려고 보았더니 제3자가 해당 부동산을 무단으로 점유하고 있는 사실을 발견하였다면 어떻게 처리하여야 할까. 경우에 따라 그 처리방안이 조금씩 다르다.1) 점유이전금지가처분을 받은 기존 점유자가 제3자에게 무단으로 점유를 이전해 주었다면?=이 경우 가처분 자체의 효력으로 제3자에게 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 승계집행문을 부여받아 기존 점유자에 대한 판결문으로 제3자에 대해 강제집행 절차에 착수할 수 있다(민사집행법 제31조, 대법원 98다59118 판결)
규모가 큰 재개발사업의 경우에는 종교시설, 노유자시설과 같이 상대적으로 넓은 필지를 소유한 특수시설이 포함된 경우가 많다. 이러한 시설은 그 특성상 분양신청을 하는 경우는 극히 드물기 때문에 조합에 대토보상을 요구하는 경우가 대부분이다.종교시설의 대토보상과 관련하여 여러 논의가 있으나 오늘 필자가 말하고자 하는 것은 명도와 관련된 측면이다. 한 사업구역의 명도소송을 진행하면 그 구역 내에 종교시설이 있는지부터 먼저 살피게 될 정도로 종교시설에 대한 명도는 그 보상과 함께 얽혀 언제나 쉽지 않다.도시정비법은 분양신청 여부에 따라 분양
착공에 앞서 기존 건축물의 철거는 필연적이다. 이주 막바지 정비구역 내 부분철거를 시작으로 하여 이주 완료 이후 전체 철거가 이루어진다. 많은 재건축·재개발조합과 시공사 등으로부터 철거를 진행해도 문제가 없는지 상황별로 질문을 자주 받곤 한다.▲조합의 철거 권한은=도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 명시적으로 사업시행자는 “관리처분계획인가 이후” 기존 건축물을 철거할 수 있다고 정하고 있다(법 제81조제2항). 표준정관에서도 조합원의 이주 후 건축법에 의한 철거 및 멸실신고는 조합이 일괄 위임받아 처리할 수 있도록 규정하
흔히들 “천하에 자랑할 만한 명문의 판결이라도 집행에 의해 그 실효성이 보장되지 않으면 한낱 휴지조각에 불과하다”라는 말로 집행의 중요성을 강조하곤 한다. 이는 재개발·재건축사업에서도 다르지 않다. 재개발·재건축 명도소송에서 진행되는 강제집행은 크게 점유이전금지가처분 집행과 명도소송에서의 인도집행으로 구분된다.▲점유이전금지가처분 집행의 경우=부동산의 점유이전을 금지하는 가처분을 받아 두면, 그 이후에 점유를 이전 받는 자는 조합에게 대항할 수 없으므로 점유자가 항정(항상 고정)되는 효과를 얻게 된다. 따라서 명도소송을 진행하기 전
▲조합원의 인도의무=도시 및 주거환경정비법상 사용·수익권 중지 규정(제81조제1항)과 조합 정관상 현물출자 및 이주의무 규정에 따라 관리처분계획인가 고시 이후 조합원이 점유하고 있는 토지 및 건물을 조합에 인도하여야 하는 것은 자명하다. 이는 조합으로의 소유권등기 이전 여부와 무관하다. ▲대부분의 조합원은 자진 이주 및 인도에 협조적=조합원은 하루라도 빨리 헌집을 내어 주고 새집 짓기를 희망하기 때문에 대체적으로 조합이 정한 기간 내에 이주를 완료하고 이주기간이 지난 후라도 조합과의 협의를 통해 인도시기를 조절하는 등 협조적일 수밖
인허가 기간이 대폭 단축된다. 정비사업에서 인허가는 사업기간의 상당 부분을 차지했던 탓에 불만이 적지 않은 단계였다. 하지만 인허가 기간을 법령에 명시하고, 관계기관장 협의를 의제 처리하는 등의 절차 단순화가 규정됐다. 다만 인허가를 신청하기 위한 절차까지 단순해진 것을 아니다. 오히려 정보 공개를 충실히 하도록 유도하는 등 투명성 제고를 위한 신규 조항들이 신설됐다. 즉 조합은 사업시행인가 등을 받기 위한 절차를 충실히 이행하도록 하되, 실제 인허가 기간을 단축시킬 수 있는 합리적인 방안이 마련된 것이다. 인허가 기간단축
정비사업 유형 통합 등의 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 전부 개정법안이 지난 8일 공포됐다. 이에 따라 1년간의 유예기간을 거친 뒤 2018년 2월 9일부터 새로운 법안이 본격 시행에 들어가게 됐다. 도시정비법은 지난 2002년 제정된 이후 빈번하게 개정되면서 사실상 ‘누더기 법안’이란 오명을 받았다. 그럼에도 법령 미비와 해석상의 문제가 발생하면서 소송 등 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않았다. 이에 따라 이번 전부개정안은 법령 체계를 새롭게 정비하는 것은 물론 일선 현장에서 문제가 됐던 조항들도 대폭 개선됐다. 또 정비사업
현행 6개 유형의 정비사업을 3개로 통합하는 등의 내용이 담긴 도시 및 주거환경정비법 전부개정법안이 지난 20일 임시국회 본회의를 통과했다. 또 같은 날 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법도 원안대로 가결함에 따라 가로주택정비사업과 소규모 재건축 등도 내년 본격 시행을 앞두게 됐다. 특히 이번 법안은 법사위원회에서 체계자구심사에서 수정가결을 받은 만큼 일부 법령이 변경됐다. 전체적으로 법적 용어를 통일하거나 자구를 정리하는 수준이지만, 일부 조항의 경우 구체적인 내용이 변경되기도 했다. 소규모정비법은 빈집정비사업과 소규모주택정비
정비사업의 명도 소송 과정에서 분양신청을 한 조합원의 경우도 명도의 문제가 전혀 생기지 않는 것은 아니지만 대부분의 문제는 청산자 또는 청산자의 세입자와 관련하여 발생하는데, 그 중에서 점유보조자 문제에 관하여 살펴보고자 한다. 먼저 점유보조자란 ‘가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자’를 말하는데(민법 제195조) 상점의 점원, 가정부, 공장의 근로자 등 사실상 특정 부동산을 점유하고 있지만 점유자로서 인정이 되지 않는 자를 말한다. 따라서 부동산 인도 소송에서의 피고는
A재개발조합은 관리처분인가를 받은 후 정비구역 내 세입자를 포함한 미이주자들에 대하여 명도소송을 제기하였는데, 주택이나 상가 점유자 중 성명 불상인 자로 인하여 전체 명도소송의 진행에 큰 어려움을 겪고 있다. 과거와 달리 재개발 명도집행 과정에서 엄격한 집행권원이 요구됨에 따라 소송상 해결 방안이 많이 강구되었지만 아직도 일정 부분에 대해서는 소송 상 해결이 어려운 부분들이 다소 있다. 그 중 대표적인 것 중의 하나가 성명불상자에 대한 문제라고 할 수 있다. 일반 명도소송에서와 마찬가지로 재개발조합에서 명도소송을 제기하기 위해서도
재개발조합은 관리처분계획 인가를 받은 후 토지등소유자나 임차인들에 대한 명도 업무를 진행하게 되는데 일부 임차인들의 경우 보증금만 지급이 되면 바로 이주를 하겠다는 의사를 표시하는 경우가 있다. 이 경우 조합은 통상 당해 임차인들의 임대인인 토지등소유자로 하여금 보증금을 지급하도록 유도하게 되는데 토지등소유자가 보증금을 지급할 여력이 되지 않거나 혹은 다른 이유로 보증금의 지급을 거부할 경우 당해 임차인에 대한 명도를 신속히 완료하기 위하여 조합이 토지등소유자를 대신하여 보증금을 지급하는 방안을 고려하게 된다. 먼저 조합이 토지등소