1. 문제의 소재=재개발 사업구역 내 조합원이 소유하고 있는 ‘도로’의 종전자산평가는 사업시행인가 당시의 현황에 따라 도로로 평가한 반면, 현황이 ‘도로인 국·공유지’를 점유하고 있던 조합원이 국가 등으로부터 매수한 토지는 정비사업 완료 후 사용이 예상되는 현황에 따라 ‘대지’로 평가하여 그 매수한 가격을 조합원의 권리가액에 포함시키는 내용으로 관리처분계획이 인가되었다. 이는 토지의 소유자가 개인인 경우에는 개발이익이 배제된 가액으로 평가하고, 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 국·공유재산은 개발이익이 반영된 가격으로 평가한 것으로
과밀억제권역의 재건축 토지등소유자는 소유한 주택 수의 범위 내에서 최대 3주택을, 과밀억제권역이 아닌 경우에는 소유한 주택 수만큼 아파트를 공급 받을 수 있다. 또 토지등소유자는 종전자산가격의 범위나 전용면적 범위에서 2주택을 공급 받는 이른바 ‘1+1 분양’이 가능하다. 그렇다면 2주택을 소유한 토지등소유자가 1주택은 1주택으로, 나머지 1주택은 1+1 분양을 선택해 총 3주택을 공급 받을 수 있을까?이에 대해 법제처가 ‘과밀억제권역’ 여부와 관계없이 총 3주택 공급이 불가능하다는 답변을 내놨다. 1+1 분양은 1주택자에게 공급할
1. 조합임원 해임총회 요구서의 철회는 언제까지 가능할까?가. 조합임원 해임 관련 법 조문◯ 도시정비법에는 조합 임원을 해임하는 방법에 관하여 아래와 같이 규정하고 있습니다. 정비사업 법령해설집을 보도록 하겠습니다. ◯ 조합 임원의 해임을 위한 총회는 제44조에서 정하는 일반총회 소집과는 무관하게 조합원 1/10 이상이 해임 요구하여 요구자의 대표자가 직접 해임총회를 개최할 수 있습니다(조합장에게 총회소집 요구를 할 필요가 없음). 다만 해임요구자가 소집하는 해임을 위한 총회는 해임안건 및 해임대상자 직무정지의 건만 처리할 수
7. 관리처분계획인가다. 종전자산자격과 종후자산가격이란?■ 김민우 변호사지난 호에서 관리처분계획에 포함되어야 하는 내용으로서 “3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다). 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)”이 있다는 것을 알게 되었습니다.일반적으로 분양대상자는 조합원일텐데, 위 3호와 5호의 차이점
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제76조제1항제7호 라목은 1주택 공급 원칙의 예외로 ‘제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡로 한다’고 규정하고 있다. 즉, 종전자산가격 범위 또는 종전 주택 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 공급받을 수 있다.문제는 집합건물이 아닌 근린생활시설 및 주택 용도의 일반건축물로 등기된 ‘상가주택’의 주거전용면적을 산정하는 경우이다. 상가주택은 보통 1층은 상가이고 2층부터
관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는가요? (1)■ 김민우 변호사◯ 대표변호사님~ 지난 시간에 관리처분계획이 무엇인지에 관하여 대략적으로 알게 되었습니다.◯ 그리고 관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는지에 관하여 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 조문을 읽어보게 되었는데, 각 항목별로 어떤 의미인지에 관하여 쉽게 설명을 해 주실 수 있는가요?■ 김조영 대표변호사◯ 지난 시간에 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 기재된 내용을 보았는데, 이번 시간에는 법에 기재된 각 항목별
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조제1항에 따르면 사업시행자는 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 등을 포함해야 한다.여기에서 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물을 종전자산이라 부르고, 분양예정인 대지 또는 건축물을 종후자산이라 부른다. 위 종전·종후자산 가격은 많은 이해관계가 대립하기에 어느 일방이 정할 수 없고 감정평가를 통해 결정하여야 한다. 도시정비법 제74조제2항에서는
1. 문제의 소재=과거 종전 자산 평가를 한 정비사업 현장의 경우 관리처분 총회를 준비하다 보면 일부 조합원들이 최근 몇 년 간 급격하게 상승한 부동산 가격이 과거 종전 자산 평가 시에 반영되지 않았다고 하면서 현 시점을 기준으로 한 종전자산재평가 등을 요구하는 경우가 있다.그러나 이와 같은 주장은 법령에 부합하지 않고, 종전자산재평가 시 분양대상 조합원에게 실익이 없고 오히려 현금청산 비용 증가를 일으켜 조합 사업비에 손실을 초래하는 경우도 있는 바, 아래에서 살펴 보기로 한다.2. 정비사업에서 종전자산 평가의 의의=도시 및 주거
이번 호에서는 잔여재산의 분배에 대해 이야기하고자 한다. 정비사업은 조합이 정비사업구역 내 기존 건축물을 헐고 새로운 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 조합의 재산은 조합원의 부동산이 전부이며, 현금성 자산이 없기에 대출을 통해 사업비용을 우선 지출하고 분양절차 이후 정산을 한다.사업기간에 따라 사업비용은 증가하기 마련이며 예상치 못한 걸림돌도 발생하기에 정산시 추가분담금이 발생하는 것이 일반적이다. 하지만 드물게 사업으로 인해 잔여재산이 발생하는 사례도 있다. 잔여재산이 발생하는 경우 그 처리는 어떻게 해야할까. 그리고 그 처리
용인시 일대 리모델링사업장에서 용적률을 300%로 제한해둘 경우 사업성이 큰 폭으로 하락할 수 있다는 분석 결과가 나왔다. 이로써 사업 중단 우려 목소리는 더욱 커지고 있는 상황이다.일례로 A사업장의 경우 용적률을 하향 조정한 시뮬레이션을 검토한 결과 비례율은 종전 대비 10%p이상 떨어졌다. 먼저 용적률은 322.69%에서 300%만 적용할 경우 비례율이 기존 86.81%에서 75.75%로 11%p이상 하락했다. 이에 따라 가구당 평균 분담금은 1억9,701만원에서 2억4,055만원으로 종전보다 4,350만원이상 상승했다.또 추정
이번 호에서는 도시 및 주거환경정비법 제19조의 내용에 대해 살펴보고자 한다.도시정비법 제19조제1항은 정부구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위에 대해 시장·군수 등의 허가를 받도록 하고 있다.같은 법 시행령 제15조제2항에서 시장·군수 등은 허가를 하려는 경우로서 사업시행자가 있는 경우에는 미리 그 사업시행자의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 시장·군수 등이 정비사업 조합에게 관련 의견 제출을 요구하는데,
종전자산가격 평가에 미등기 건물이 포함되어야 하는지 여부? 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 경우, 반드시 대표자를 선정해야 하는지 여부?1. 사례의 해결=도시 및 주거환경정비법 제2조제9호 및 제39조제1항에 비추어 보면 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가 건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 하는 점, 무허가 건축물은 원칙적으로 관계법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하거나 그에 상응하는 출자
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에 따르면 재개발사업 조합은 구청장 등으로부터 사업시행계획인가를 얻은 이후 위 인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 종전자산 가격, 분담금의 추산액, 분양신청기간, 장소, 분양신청자격, 분양신청방법, 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등의 사항을 조합원에게 통지하여야 하고 종후자산 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 도시정비법의 전면 개정(법률 제14567호 전부개정 2017.2.8.)으로 조합원에게 통지하
Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 2018년에 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았으며 현재 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 조합원 중 일부는 재개발사업 자체에 불만을 가지고 이주를 거부하고 있습니다. 위 분들을 상대로 조합이 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업은 수백 명 많게는 수천 명의 조합원들이 단합하여 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 사업기간이 길고 공사면적, 공사비용이 상당히 큰 대규모 개발사업에 해당한다. 재개발사업을 두고 발생하는 갈등, 분쟁은 어찌 보면 당연한 것일지도 모른다. 집값 상
Q. 저는 재개발사업조합의 조합원입니다. 저는 최근 조합으로부터 종전자산 감정평가 안내를 받았습니다. 종전자산에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 주민들의 뜻을 모아 자신들이 살고 있는 옛날 집을 조합에 출자하여 새 집을 받기로 하는 사업으로 이해할 수 있다. 종전자산·종후자산이라 하면 그 뜻을 이해하기 쉽지 않는데 쉽게 설명하면 종전자산은 옛날 집에, 종후자산은 새 집에 해당한다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 종전자산을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세”로, 종후자산을 “분양대상
서울시 국정감사에서 박원순 시장이 갈등이 심화된 구역에 한해 정비구역을 해제시켰다는 취지로 발언하면서 업계의 반발이 예상되고 있다. 과거 시가 출구전략을 도입한 이후 주민갈등이 불거지는 등 재개발사업이 대거 중단되는 사태로 이어졌다는 것이다. 지난달 22일 국정감사에서 윤영일 의원은 직권해제로 인한 정비사업장이 줄어들면서 향후 주택공급 부족 문제가 더욱 심각해질 수 있다는 점을 지적했다. 이에 대해 박 시장은 주민갈등으로 정비구역해제가 불가피했다는 취지의 발언을 내놨다. 박 시장은 “시장으로 당선된 이후 지역 정비사업장 곳곳에서 주
조합이 사업시행계획변경인가를 받으면서 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우 종전자산 가격 평가기준일에 대한 논란이 계속되고 있다. 이와 관련 법제처 역시 기존 대법원 판결과 같이 “반드시 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로 획일적으로 보아야 하는 것은 아니다”고 회신했다. 현행 도시정비법 제72조에 따르면 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간 등을 같은
2. 주요 부분이 실질적 변경된 사업시행계획 변경인가 있는 경우 최초 사업시행계획인가 고시일 기준 종전자산평가로 수립된 관리처분계획은 적법(대법원 2016.2.18 선고 2015두2048 판결)=최초 사업시행계획 인가·고시후 공동주택규모, 건축연면적, 주택평형별 세대수 등 주요부분에 대한 사업시행계획 변경 인가가 이루어진 경우, 변경인가일이 아닌 최초 사업시행계획인가일 당시를 기준으로 한 종전자산평가액을 그대로 사용하여 수립한 관리처분계획이 위법한지가 문제된 사안에 대해 원심은 위법하다고 판시하였으나,대법원은 “①종전자산평가는 조합
Q. A 재개발조합입니다. 저희 조합은 2013년경에 최초 사업시행인가를 받았는데 최근 설계변경 등의 사유로 사업시행변경인가를 다시 받았습니다. 이 경우 종전자산 감정평가의 기준시점은 언제가 되어야 하는지요. A. 조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 조합원에게 조합원이 소유한 토지, 건축물의 소재 지번, 면적, 구조 등을 기재한 내용(이를 다른 말로 종전자산이라 부른다)과 종전자산의 가격을 알려주어야 하고 이를 기초로 비례율과 관리처분계획 등을 수립하여야 한다. 부동산 가격은 시간에 따라 끊임없이 변화하고
종전자산평가를 위한 감정평가시점은 ‘사업시행인가 고시일’이고, 매도청구시의 시가감정 평가시점은 조합과 현금청산자 간의 매매계약이 성립한 시점입니다.또한 종전자산평가는 조합원의 분담금을 결정하기 위한 기준을 정하기 위한 감정평가인 반면 매도청구시의 시가감정은 현금청산자들의 자산의 적정한 시가보상을 위한 평가입니다.재건축 조합의 경우 현금청산자는 크게 세가지 경우에 발생하며 각 매매계약이 성립한 시점(감정평가 시점 내지 현금청산금 지급의무 시점)은 아래와 같습니다.첫째, 조합의 설립에 동의하지 않는 경우 도시 및 주거환경정비법 제39조