1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하도록 규정함으로써 임기의 상한만을 명시적으로 정하는 한편 구체적인 임기는 조합이 그 한도 내에서 정할 수 있도록 위임하고 있다(법 제41조제3항). 이하에서 일반적인 임기개시시점을 살펴보고, 정관에서 정한 임기개시시점을 대의원회의 의결로 변경할 수 있는지 살펴본다.2. 임원선임 형태에 따른 구체적 임기개시시점=임원의 임기개시시점은 위와 같이 선임형태에 따라 각 달라지나 가장 기본적으로 ‘선임’을 위한 필수적 요건인 총
1. 문제의 소재도시 및 주거환경정비법은 ‘정관변경’에 관하여 총회의결방식을 택하고 그 내용에 따라 ①전체 조합원 2/3 이상 찬성을 요하는 사항 ②전체 조합원 과반수 찬성을 요하는 사항 ③도시정비법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 의결할 수 있는 경미한 사항으로 구분하고, 시장·군수 등의 인가를 받거나(①, ②의 경우), 신고를 하도록(③의 경우) 규정하고 있다.2020.12. 부산시 표준정관에 따르면 ③의 경미한 사항은 대의원회 의결로 변경하도록 규정하고 있고 대부분의 정비사업 정관도 동일하게 규정되어 있다. 그런데 대의원에
1. 의결정족수=안건이 통과되기 위해서는 총회에 출석한 조합원의 의결권 가운데 일정수 이상의 찬성을 얻어야 하는 바, 이를 의결정족수라고 한다.총회의 의결은 도시 및 주거환경정비법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 한다(법 제45조제3항). 이때의 과반수라 함은 1/2을 넘어서는 것을 의미한다(대법원 1994.11.22. 선고 93다40089 판결).총회에서의 표결의 결과 가부동수(可否同數)가 된 경우에는 당연히 부결이다. 이는 과반수의 찬성을 요하는 법문의 취지에서도 분명하지만 단
1. 문제의 소재=종전에도 서울시 표준선거관리규정에서는 ‘조합 정관’으로 정하는 바에 따라 전자적 방법에 의한 의결권 행사를 예정하고 있었으나(제46조) 실제로 정관에서 정하는 경우는 드물었다. 그런데 도시 및 주거환경정비법이 2021.8.10. 개정되면서 제45조제8항에서 “제5항에도 불구하고 재난 및 안전관리 기본법 제3조제1호에 따른 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 시장ㆍ군수등이 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우에는 전자적 방법(전자문서 및 전자거래 기본법 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용
1. 조합원 총회의 설치=조합에는 의사결정기관으로서 총회가 있다. 총회는 전 조합원으로 구성되는 의결기관이며, 반드시 두어야 하는 필요기관이므로, 정관의 규정에 의하여서도 폐지할 수 없다.총회는 정관의 변경, 법인의 해산 등을 비롯하여, 조합에 관한 중요한 사항에 대하여 의사를 결정하는 기관이며, 정관으로 이사 또는 기타 임원에게 위임한 사항을 제외한 모든 사항에 대한 결정권한이 있다는 점에서 최고의 의사결정기관이라 할 수 있다.총회는 정기총회와 임시총회로 구분된다(표준정관 제20조제2항). 정기총회는 매년 1회, 회계연도 종료일부
1. 정관변경안이 조합총회 의결을 거쳤으나 관할관청 인가를 받지 못한 경우 그 효력은?◯ 조합정관개정안을 법이 정하는 절차에 따라서 총회에 상정하여 적법하게 개정의결을 받았습니다. 이 경우 총회의결을 받는다고 바로 효력을 발휘하는 것이 아니라 관할관청의 변경인가를 받아야 합니다.◯ 따라서 만약에 조합정관개정안이 관할관청의 변경인가를 받지 못하거나, 아직 변경인가신청을 하지 않은 상태인 경우에 총회에서 의결된 조합정관개정안은 효력을 발휘하게 될까요?◯ 대법원 2007. 7. 24. 자 2006마635 결정에 의하면 ‘관할 시장 등의
코로나19 팬데믹은 우리의 삶을 크게 변화시켰다. 철저한 비대면 문화는 원격근무·교육, 재택근무, 온라인소비 등이 성행하는 결과로 이어졌다. 정비사업도 예외는 아니다. 과거에는 조합 총회 안건을 의결할 때 의사표시 방법이 서면결의, 직접참석 등으로 국한돼왔지만 최근 트렌드는 다르다. 전자투표는 ‘소중한 한 표’ 행사를 위한 편리한 방편으로 떠오르고 있다.우리개발은 집합금지 흐름에 맞춰 정비사업 비대면 전자투표 시스템인 ‘우리함께’를 개발해 새로운 대안을 제시한 개척자로 꼽힌다. 특정 인원 제한 집합금지로 어려움을 겪던 조합들에게 활
정관은 법인의 조직과 활동을 규율하는 근본 규칙을 의미한다. 회사는 물론이고 여러 사람이 모인 단체나 모임에서도 정관을 마련한다. 정비사업 조합은 수백 명, 수천 명의 조합원들이 속해있는 만큼 당연히 정관을 가지고 있다.도시 및 주거환경정비법에서는 정관을 조합설립인가 신청시 필수적으로 첨부 서류로 정하고 있다(제35조제2항). 정관은 조합이 처한 개별적인 상황에 맞게끔 개별적으로 자율적으로 정할 수 있고 그러한 필요도 있지만 정비사업의 시행이라는 특수성이 존재하기에, 도시정비법에서는 정비사업비의 부담 시기 및 절차 등 정관에 반드시
40차. 조합 이사회, 대의원회를 원활하게 운영하는 방법은?1. 이사회, 대의원회에서 업무시 분쟁이 발생하는 이유는?◯ 조합 이사회, 대의원회가 순조롭게 진행되는 경우도 있지만, 회의시 고성이 오가고 또 서로 반대되는 주장을 하면서 매우 힘들게 진행되는 경우도 더러 있습니다.◯ 물론 상식에 맞지 않은 일부 이사, 대의원 때문일 수도 있지만, 그 사람들이 상식에 반하는 행동과 발언을 하는 것에 대하여 조합장님이 제대로 설명을 못하고 또 대응을 못하기 때문입니다.◯ 따라서 그 사람들이 그렇게 행동하는 이유를 정확히 알고 그것을 해결하도
1. 법률에 의한 제한=조합장 또는 이사가 자기를 위하여 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표한다(법 제42조제3항). 조합장 또는 이사가 조합을 상대로 소송을 제기하는 경우 감사가 조합을 대표하므로, 조합은 위 소송과 관련 특별대리인을 선임할 수 없다(대법원 2015.4.9. 선고 2013다89372 판결).위 규정은 계약상의 조건이나 소송행위에서 동등한 원칙이 배제되고 특별한 이익을 받을 수 있는 여지가 있기 때문에 이를 차단하고 이익 상반되는 사항에 대하여 객관성과 공정성을 기하기 위한 취지이다.조합과 조합장의
충남 천안시 동남구 천안주공4단지가 재건축사업을 이끌 수장으로 기존 조합장인 정규칠 조합장을 재선임했다.천안 주공4단지 재건축조합은 지난달 30일 천안 극동스타클래스 더퍼스트 모델하우스에서 정기총회를 개최했다.이날 총회는 전체 조합원 505명 중 427명(전자투표, 서면결의 포함)이 참석한 가운데 진행됐다. 정규칠 조합장은 전체 427표 중 416표의 찬성을 얻어 조합을 계속 이끌게 됐다. 이 외에도 임문규 부조합장, 조정빈 감사, 박경용 감사, 박선희 이사, 강인호 이사, 김봉철 이사, 권영태 이사 등이 조합원들의 지지를 받아 재
조합 집행부가 변경되고 나면 임원의 임기, 선임방법, 해임된 자의 재출마 제한여부 등에 관한 정관규정을 개정하는 경우가 많다.집행부 변경에 따라 전임 집행부가 정관에서 정한 임원 관련 규정이 현 집행부의 구상과 다를 수 있기 때문이다. 주로 임원의 임기나 다득표순 선발, 해임된 임원에 대한 재출마 금지 규정 등에서 개정이 이뤄지는 경우가 많다.오로지 정관개정만을 위해 별도의 총회를 개최할 수 있다면 별다른 문제가 발생하지 않겠지만 시간적·비용적 문제로 총회를 1년에 1~2회 이상 개최하기 어려운 조합의 입장에서는 하나의 총회에서 정
이수건설이 전북 전주시 완산구 동원맨션의 소규모재건축사업을 수주했다.동원맨션 소규모재건축조합은 지난 23일 시공자 선정을 위한 2021년 임시총회를 개최했다. 이날 이수건설이 동원맨션의 소규모재건축사업 시공자로 선정됐다.사업계획에 따르면 동원맨션은 전주시 완산구 중화산동2가 485-30번지 일대로 대지면적이 8,747.3㎡이다. 이곳에 용적률 213.15%, 건폐율 23.74%를 적용한 소규모재건축사업을 통해 지하1~지상24층 높이의 아파트 208가구와 부대복리시설 등을 건립할 계획이다.이수건설은 특별제공 품목도 선보이면서 조합원들
대전광역시 대덕구 대화동1구역의 재개발 사업시행인가가 가시화되고 있다. 최근 사업계획을 수립하면서 재개발에 속도를 낼 전망이다.대화동1구역 재개발조합(조합장 박옥경)은 지난 4일 구역 인근에 위치한 근로자종합복지회관 2층 대강당에서 사업시행계획 등을 위한 임시총회를 개최했다.이날 총회에서는 사업시행계획인가를 위한 사업시행계획서안 수립 승인의 건이 상정돼 가결됐다.설계개요에 따르면 대화동1구역은 대덕구 대화동 16-155번지 일대로 구역면적이 8만3,166㎡이다. 조합은 용적률 238.97%, 건폐율 15.89%를 적용한 재개발사업을
1. 건축물 및 그 부속토지의 소유자=재건축사업에 있어 토지등소유자는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 의미하고(법 제2조제9호 나목), 위 토지등소유자가 조합설립에 동의함으로써 재건축조합의 조합원이 될 수 있다.재건축조합의 조합원은 건축물과 그 부속토지를 모두 소유하여야 한다. 따라서 재건축정비구역안에 건축물 또는 토지만 소유한 자는 재건축조합의 조합원 자격이 인정되지 않는다. 건축물과 그 부속토지는 정비구역 안에 소재하여야 하므로, 재건축정비구역안에 건축물만을 소유하고 정비구역 밖에 토지를 소유한 자는 재건축조
1. 수리를 요하는 신고=도시정비법 제35조제5항 단서에서 규정하는 신고는 조합원에게 실질적인 부담을 지우는 사항들이 많을 뿐만 아니라 법문의 규정 형식, 도시정비법 시행규칙의 규정 등에 비추어 행정청의 심사가 필요한 수리를 요하는 신고에 해당한다고 판시한 사례가 있다.하지만 ‘수리를 요하는 신고’에는 ‘조합임원 및 대의원 변경’, ‘건설되는 건축물의 설계 개요의 변경’, ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액의 변경’에 한정되고, 나머지 사항은 ‘자기완결적 신고’에 해당한다고 보아야 할 것이다.2. 자기완결적 신
1. 정관변경인가의 의의=조합은 총회에서 정관변경에 관하여 조합원 과반수의 찬성 또는 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결한 후 시장·군수등으로부터 정관변경인가를 받아야 한다. 정관변경내용중 경미한 사항은 도시정비법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장·군수등에게 신고하여야 한다(법 제40조제3항, 제4항).동의의 정수(定數)에 관하여 정관에 다른 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다. 정관에 다른 규정을 할 경우 정수를 강화하는 것은 가능하지만 완화하는 것은 도시정비법에 위반되어 무효가 될 것이다. 정관에서 정관을 변경
1. 조합설립변경인가의 법적 성질=시장·군수의 조합설립변경인가는 법률행위의 효력을 보충해 주는 것으로서 ‘강학상 인가’에 해당한다. 정관의 변경인가도 정관변경에 관한 법률행위의 효력을 보충해 주는 것으로서 ‘강학상 인가’에 해당한다(대법원 2014.7.10. 선고 2013도11532 판결).시장·군수등이 변경된 정관을 인가한 경우 변경된 정관은 인가시부터 효력을 발생하며, 총회의 의결이 있었던 때로 소급하지 않는다(대법원 2014.7.10. 선고 2013도11532 판결).시장·군수로부터 조합설립변경인가를 받지 못한 경우 조합설립변
4. 조합원들에 대한 통지 제대로 하는 방법가. 표준 정관상 조합원들에 대한 권리·의무에 관한 사항의 고지·공고 방법◯ 국토교통부 재건축조합 표준정관 제7조(권리의무에 관한 사항의 고지·공고방법)에는 아래와 같이 규정되어 있다.① 조합은 조합원의 권리․의무에 관한 사항을 조합원에게 성실히 고지․공고하여야 한다.② 제1항의 고지․공고방법은 이 정관에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 다음 각호의 방법에 따른다.1. 관련 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한
2. 정관 각 조문 개정 의결정족수가. 법에 복잡하게 규정되어 있음◯ 「도시 및 주거환경정비법」 제40조제3항, 제4항에는 정관변경과 관련하여 다음과 같이 규정되어 있다.③조합이 정관을 변경하려는 경우에는 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 제1항제2호·제3호·제4호·제8호·제13호 또는 제16호의 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 한다.④제3항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 이 법 또는 정관으