정비사업 수익 발생 이유재건축·재개발 등 정비사업을 하면 왜 돈을 벌 수 있는 것일까요?■ 김민우 변호사의 Key Point지금까지 강의를 들어보시면 아시겠지만, 재건축·재개발 등 정비사업을 진행하기가 쉬운 일은 아닙니다.시작부터 입주 시까지 시간이 오래 걸리고, 사업자금도 많이 들어가서 이자 부담도 크며, 또, 조합원들끼리의 분쟁도 많을 것 같고, 사업이 중단될 수도 있는 위험성도 있습니다. 이렇게 어려운 재건축·재개발사업을 서로 빨리하려고들 왜 난리들일까요? 그 이유는 바로 재건축·재개발을 하면 돈을 벌 수 있기 때문입니다. 그
1. 개요=정비사업조합은 정비사업을 진행하면서 협력업체 등으로부터 제공받은 재화나 용역에 대하여 매입세금계산서를 수취하여 일정액을 환급 또는 매입세액공제를 받게 된다.1)토지관련 매입세액 : 전액 매입세액 불공제2)건물의 직접 건설원가 관련 공통매입세액 : 수익사업(일반분양) 중 국민주택규모 초과분 주택과 상가분에 대한 매입세액 공제3)토지 및 건물관련 공통매입세액 : 토지 및 건물관련 총공통매입세액-a-b 분에 대한 매입세액 공제a : 토지 및 건물관련 총공통매입세액×토지공급가액/(토지공급가액+건물공급가액)b : (토지 및 건물관
1. 일반분양분의 이익을 조합원에게 배분=도시 및 주거환경정비법상의 정비사업조합은 통상 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자 받아 조합원에게 1~2세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후, 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행하고 있다.예를 들어, 조합원들에게 아파트 50세대를 우선 분양하고 남은 50세대 아파트는 일반분양 후, 그로 인한 수익금을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 납부할 건축비에 충당한
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제97조제2항은 “시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다”고 규정하고 있는 바, 기존 정비기반시설의 무상양도에 관하여 규정하고 있는 도시정비법 관련 규정에 의하였을 때 현황도로(사실상
지역주택조합 가입 철회 기간을 현행 30일에서 60일로 연장하는 법안이 발의됐다. 국민의힘 소속 김정재 의원은 이런 내용의 주택법 개정안을 지난 1일 대표발의했다.현행 주택법에 따르면 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다고 규정하고 있다.하지만 전문지식이 없는 일반인이 해당 지역주택조합 사업을 검토해 조합원으로 최종 결정하기 위해서는 30일이라는 기간이 너무 짧다는 문제가 제기되고 있다. 이에 개정안에서는 이 기간을 30일에서 60일로 연장하도록 했다.또
서울 여의도 한양아파트 시공권 싸움이 포스코이앤씨와 현대건설의 2파전으로 좁혀졌다. 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 지난 20일 입찰에 포스코이앤씨와 현대건설이 참여했다고 밝혔다. 당초 기대를 모았던 삼성물산은 끝내 모습을 보이지 않았다.여의도 1호 타이틀이 걸린 만큼 포스코이앤씨와 현대건설은 각각 오티에르와 디에이치를 내세워 하이엔드 대전을 펼칠 예정이다.아직까지 구체적인 입찰 세부내용이 공개되지 않았지만 가장 큰 관심을 모았던 공사비는 알려졌다. 기호 1번 포스코이앤씨는 원안설계와 대안설계 모두 3.3㎡당 798만
재건축 조합장 김철수는 등록 정비업체 ㈜등록정비 대표 박영수와 정비사업 용역 계약을 체결하고, 무등록 정비업체 ㈜무등록정비 대표 이광수와 시공사 선정을 위한 임시총회의 홍보 용역계약을 체결하였으며, 홍보요원 65명과 임시총회 홍보를 위한 개별용역계약을 체결하였습니다.한편, ㈜무등록정비 대표 이광수는 위 용역계약에 따른 업무 중 시공사 선정을 위한 2017. 9. 27.자 임시총회 대행 업무를 ㈜등록정비에 위탁하는 내용의 총회진행 외주업무계약을 체결하였으나, 실제로는 ㈜무등록정비가 사실상 정비업무에 해당하는 업무를 포괄하여 모두 수행
재개발·재건축 등 도시정비사업에 첫 발을 내딛은 대다수는 용어의 생소함에 어려움을 느끼곤 한다. 도시정비사업에 장기간 종사한 전문가·관계자들조차 설명을 요청받았을 때 쉽사리 대답하지 못한다. 심지어 언론 보도에 오류가 있는 경우도 더러 있다. 부동산 붐이 일면서 기성세대부터 MZ세대까지 정비사업에 대한 관심이 높아졌지만, 정확히 용어와 개념에 대해 알고 있는 사람은 많지 않다. 이에 한국부동산원 소속 이규훈 실장이 대한민국 최초로 ‘도시정비 용어사전’을 집필해 궁금증 해소에 나섰다.이 실장이 발간한 도시정비 용어사전은 도시정비 용어
1. 정비사업조합의 세무회계=관리처분계획인가는 도시 및 주거환경정비법뿐만 아니라 조세법에서도 매우 중요하다. 관리처분계획에 의하여 주택 및 상가건물의 면적, 예상분양가액, 조합원분양분 및 일반인 분양분에 대한 정보, 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 종전 부동산에 대한 감정평가가액, 법인세 절세를 위한 감정평가 등 주택재개발사업과 관련한 모든 정보가 관리처분계획인가에 있다.1) 매입부가가치세의 정산=관리처분계획인가는 사용면적이 확정되는 효과가 있다. 물론 인가권자에 의하여 관리처분계획인가의 변경고시가 있는 경우에는 변경된 관리처분계
1. 분양신청 시 양도소득세=분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 투기과열지구내에서의 5년내 재당첨 금지된 자, 관리처분계획에 의하여 분양신청에서 제외된 자(이하 ‘분양신청 등을 하지 않은 자’라 함)의 경우에는 일시에 현금청산을 한다.사업시행자인 조합은 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 일정한 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는 바, 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을
재건축·재개발 등 정비사업에 있어 ‘관리처분계획’은 성적표와 같다. 장기간 진행해 온 사업의 결과가 관리처분계획을 통해 나타나기 때문이다. 하지만 때때로 성적을 매기는 과정은 소홀할 때가 있다. 성적표의 잘못된 부분을 곧바로 고칠 수 있다면 별다른 문제가 없겠지만, 정비사업은 그렇지 않다. 이미 인가를 받은 관리처분계획을 수정하기 위해서는 복잡한 절차를 다시 이행해야 하기 때문이다. 특히 정비사업의 성적은 곧바로 조합원들의 재산과 직결되는 사안인 만큼 법적 분쟁이 잦은 업무이기도 하다. 관리처분계획의 오류, 미비점 등을 최소화하기
1. 조합원에게 무상지급된 상환의무 없는 이사비용=정비사업조합이 조합원에게 무상으로 지급하는 이사비용은 국세청에서는 배당소득세로 보고 있다. 따라서 조합은 조합원의 배당소득세로 과세 되는 것을 방지하려면 세무회계처리로 대비해야 하고 또한 조합총회에서의 안건 상정을 통해서도 대비를 해야 한다.조세특례제한법 제104조의7에 따라 법인세법을 적용받는 도시 및 주거환경정비법 상의 정비사업조합의 조합원이 해당 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이사비용 상당액(해당 금액이 정비사업조합이 부담하는 정비사업비에 포함되어 있는 경우로서 해당 금액
재건축·재개발조합의 선거관리규정은 선거과정에서 ‘후보등록요건이나 기재사실 등의 허위가 발견된 경우’에 후보등록을 취소할 수 있고, 만약 당선된 후라도 당선 후 수개월(대부분 1개월 내지 3개월) 이내에 그러한 사실이 밝혀지면 그 후보자의 당선을 취소할 수 있다고 규정하고 있다.이 규정의 의미에 관하여 법원은 선거관리위원회에서 조합임원의 당선을 취소할 수 있는 기간을 제한하려는 취지라고 보면서도 해당 기간이 지난 후에 조합원이 조합임원 당선의 위법성 등에 대해 전혀 다툴 수 없다는 취지로까지 해석되지는 않는다고 보고 있어, 사유가 있
직방이 올해 주택시장에 대한 전망을 조사한 결과 응답자의 77%가 넘게 하락할 것이라고 답했다. 반면 상승할 것이라고 답한 응답자는 10.2%에 불과했다. 직방이 지난해 12월 12일부터 26일까지 직방 어플리케이션 내 접속자 3,089명을 대상으로 모바일 설문을 진행한 결과 이같이 나타났다. 다만 국민 대표성 결과로 보기에는 한계가 있다.먼저 올해 거주지역의 주택 매매가격을 어떻게 예상하냐는 질문에 전체 응답자 3,089명 중 77.7%가 하락할 것으로 응답했다. 10명 중 7명이 2023년 주택 매매가격이 떨어질 것이라고 본 것
현대엔지니어링이 혹한기를 대비해 주거취약계층에 방한 물품과 식품 등을 전달했다. 현대엔지니어링은 서울시내 5개 지역(남대문, 서울역, 영등포, 창신동, 돈의동) 쪽방주민 1,064세대와 종로구 주거취약계층 320세대에게 방한 물품과 식품류 등을 전달했다고 지난 13일 밝혔다.이번 혹한기 대비 후원 물품은 현대엔지니어링 임직원의 자발적 참여와 노력을 통해 마련됐는데, 현대엔지니어링 임직원은 걸음기부앱 ‘빅워크’와 함께 진행한 ‘설레는 발걸음 시즌6 캠페인’에서 목표걸음수인 7억 걸음을 초과한 7억4,000여 걸음을 달성했다.현대엔지니
1.이주비대여금 이자비용을 조합이 대납한 경우는 배당이다=주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 이주비 대여금에 대한 이자지급에 충당하는 경우에 동 충당금액은 법인세법 제52조(부당행위계산 부인) 또는 같은 법 제19조(손금의 범위)의 규정에 의해 해당 조합의 손금에 해당하지 아니하는 것이다(서면법인 2016-3140, 2016.06.13.).조합의 법인 결산 시 “ 무이자이주비대여금 이자대납액 000(배당 및 기타)”에 세무조정으로 인정배당이 발생하며 법인세 신
최근 조합장이 정비구역 내 실제 거주를 하지 않았다는 이유로 직무집행을 정지하는 가처분 결정이 나오고 있다. 현행 도시 및 주거환경정비법상 조합장은 선임 전 1년 이상, 선임 후에는 관리처분인가일까지 정비구역에 거주하도록 정한 규정을 어겼다는 이유에서다.조합장에게 정비구역 거주의무를 부여한 이유는 구역의 특수성과 주민들의 성향이나 의견을 잘 이해할 수 있는 사람이 사업을 이끌어가라는 취지로 해석된다. 지난 2019년 4월 도시정비법이 개정되면서 추가된 규정으로, 기존에는 조합장에 대한 거주·소유 의무는 존재하지 않았다.물론 조합장이
1. 조합장 및 이사의 사무집행=조합장 및 이사는 조합의 모든 사무를 집행한다(민법 제58조제1항). 사무집행이란 조합의 목적을 달성하기 위하여 필요한 직접 또는 간접으로 관련되는 모든 사무의 처리를 말한다. 그러므로 사무집행에는 법률행위로서 예컨대 계약의 체결, 소송의 수행, 사용인의 채용뿐만 아니라 사실행위로서 장부의 작성, 사용인의 지휘 및 감독 등도 포함된다.민법상 조합장 및 이사가 집행할 주요사무로는 ①재산목록의 작성(민법 제55조제2항) ②조합원명부의 작성(민법 제55조제2항) ③조합원총회의 소집(민법 제69조, 제70조
1. 상환의무 없이 지급받는 이주비의 소득구분=무상이주비 등은 세법에서는 배당소득으로 보고 있다. 따라서 정비사업조합은 이러한 지출액을 당기 비용화 하면 세무상 불이익이 발생 되므로, 조합총회를 통해서 이주관련 비용을 지급받는 조합원에 대한 대여금으로 회계처리한 후, 준공 이후에 입주할 때 정산하는 방법으로 회계처리해야 배당소득세를 피할 수 있다.조합원이 조세특례제한법 제104조의7항제2호에 따른 정비사업조합의 수익사업 부문에서 상환의무 없이 지급받는 이주비는 소득세법 제17조제1항제1호 및 제4호에 따른 배당소득에 해당하며, 해당
관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는가요? (1)■ 김민우 변호사◯ 대표변호사님~ 지난 시간에 관리처분계획이 무엇인지에 관하여 대략적으로 알게 되었습니다.◯ 그리고 관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는지에 관하여 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 조문을 읽어보게 되었는데, 각 항목별로 어떤 의미인지에 관하여 쉽게 설명을 해 주실 수 있는가요?■ 김조영 대표변호사◯ 지난 시간에 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 기재된 내용을 보았는데, 이번 시간에는 법에 기재된 각 항목별