전국의 모든 정비사업조합들은 관리처분계획인가 고시가 있으면 구역 내 조합원들의 이주를 위하여 수개월 가량의 ‘이주기간’을 설정하고, 해당 기간 동안 이주를 완료하도록 조합원들에게 안내한다. 그러나 의외일지도 모르겠으나, 이러한 ‘이주기간’은 도시정비법 등 관련 법령에 규정되어 있는 제도가 아니다.도시 및 주거환경정비법 제81조제1항의 해석에 따르면 관리처분계획인가 고시가 있으면 조합은 즉시 구역 내 부동산들의 사용수익권을 취득하므로, 조합원 등 권리자들에게 즉각적으로 부동산의 인도를 청구할 수 있다. 반면에 관련 법령 어디에도 조합
일찍이 대법원은 정비구역 내 부동산을 소유하고 있는 조합원이 각종 행정소송을 제기함과 동시에 이를 이유로 조합원으로서 부담하는 이주의무를 이행하지 않는 경우, 해당 조합원은 사업지연에 따른 손해를 조합에 배상할 책임이 있다고 판단한 바 있다.그런데 행정소송을 제기하여 이주의무를 회피하려는 것 외에, 조합이 제기한 명도소송에서 부동산 인도를 명하는 가집행선고부 판결이 선고되었음에도 피고가 이에 불복하는 취지로 강제집행정지를 신청하고 신청이 인용됨으로써 부동산 인도 강제집행 시도가 무산되었다면, 이러한 방식의 이주지연 행위에 대해서도
관리처분계획인가가 있는 경우 도시정비법 제81조제1항 본문에 따라 구역 내 소유자·임차권자 등 권리자는 조합에 대한 부동산 인도의무를 부담한다.단, 동항 단서 규정은 ‘토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우’ 권리자가 인도를 거부할 수 있다고 항변사유를 정하고 있어, 실무상 손실보상이 완료되었는지 여부를 두고 다툼이 발생하는 경우가 많다.‘재건축 사업’의 현금청산자가 매도청구소송 절차에 따른 매매대금을 아직 지급받지 못하였음을 이유로 하여 부동산의 인도를 거부하는 사안을 가정해보자. 이때 앞서 살핀 항변사유 규정의 ‘손실보
재개발 구역 내 청산자가 소유한 토지 위에 비닐하우스 등 지장물이 존재하고 있어 조합이 수용재결을 거쳐 명도소송으로 토지의 인도와 지장물의 철거를 구한 사안을 생각해보자. 수용재결과 공탁에 특별한 하자가 없다면 일응 전부 인용되지 않을까 예상해볼 수도 있을 것이다.그러나 법원이 토지의 인도는 인용하되 지장물 철거 청구는 각하하는 판결을 내린 사례가 있어 검토가 필요하다. 이러한 판단의 근거에는 아래 대법원 판결이 있다.대법원 2016다213916 판결은 “행정대집행의 방법으로 건물의 철거 등 대체적 작위의무의 이행을 실현할 수 있는
1. 문제의 소재전기통신설비를 이용하여 타인의 통신을 매개하거나 전기통신설비를 타인의 통신용으로 제공하는 전기통신역무를 제공하는 전기통신사업자는 일반적으로 해당 지역 내 건물 소유자로부터 건물 내부 또는 옥상 부분을 임차하여 중계기 등의 전기통신설비를 설치하는 방법으로 사업을 운영하고 있다.그런데 관리처분계획인가 고시가 있게 되면 도시 및 주거환경정비법 제81조제1항에 따라 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자는 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으므로, 관리처분계획
세입자가 명도소송 도중 토지등소유자로부터 보증금을 반환받지 못하였으므로 조합이 이를 대신 지급하여야 한다는 항변을 하는 경우가 있다.이러한 세입자의 지급청구가 있는 경우 도시 및 주거환경정비법 제70조제2항에 따라 조합이 세입자에게 보증금을 지급할 의무를 부담한다. 이때 세입자의 부동산 인도의무와 조합의 보증금지급의무 간의 관계가 문제가 된다.최근 대법원은 토지보상법에 따른 주거이전비 지급의무는 세입자의 인도의무보다 선이행하여야 한다고 판시한 바 있는데, 해당 취지를 조합의 보증금지급의무에도 적용하여 보증금 역시 부동산 인도에 앞서
이주 막바지에 1세대라도 강제집행이 정지된다면 코앞까지 온 착공이 요원해지는 등 정비사업의 진행에 차질이 생기게 된다. 신속한 이주를 목표로 달려온 시간이 유종의 미를 거두기 위해서는 강제집행정지 리스크에 잘 대처할 필요가 있다.강제집행정지는 이주를 거부하는 현금청산자 등이 명도소송 1심 판결에 불복하며 항소할 때 함께 신청할 수 있는데, 이때 불복하는 이유로 내세운 사유가 법률상 정당하다고 인정되어야 한다. 따라서 조합이 강제집행정지를 막기 위해서는 집행정지 신청인이 주장하는 사유를 신속하게 반박하며 집행정지 사건의 재판부를 적극
이번 호에서는 매도청구에서의 이행제공에 대해 이야기 하고자 한다.매도청구는 재건축사업에서 현금청산을 위한 절차로 활용된다. 강제수용권이 부여되는 재개발사업에서의 수용재결과 비교되는 절차이기도 하다.재건축사업에서 매도청구는 2가지로 구분할 수 있는데, 하나는 조합설립에 동의하지 않는 자에 대한 것이고 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 것이다.전자의 절차는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날 즈음 시작하여 상대방이 조합설립에 관한 동의를 하지 않거나 무응답인 경우 소송에 이르고, 후자의 절차는 관리처분계획이 인가고시된 날 즈음
1. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무=재개발·재건축사업은 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하여 조합원에게 신축건물을 공급하는 것이므로, 조합원은 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 부담한다.공익사업법 제43조에 의하면 토지소유자 및 관계인 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 않는 자로서 수용 또는 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.‘갑’ 재개발조합의 사업구역 내 부동산 소유자인 조합원 ‘을’
매도청구는 값을 받고 물건의 소유권을 다른 사람에게 넘긴다는 매도(賣渡)라는 단어와 상대편에 대해 일정한 행위나 급부를 요구하는 청구라는 단어가 합쳐진 말이다. 이러한 매도청구는 소송의 방법으로 이루어진다. 그래서 보통 재건축조합이 현금청산자에게 부동산의 소유권을 넘겨달라는 소송을 매도청구 소송이라 부른다.도시 및 주거환경정비법 규정을 살펴보면 매도청구는 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있다. 하나는 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구이고, 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 현금청산자에 대한 매도청구이다.전자와 후자는 시가와
A재개발조합은 세입자 甲을 상대로 부동산 인도를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 피고 甲은 집행정지를 신청하여 항소심 판결선고시까지 위 승소판결에 기한 강제집행이 정지되었다. 그 후 조합은 甲이 이 사건 부동산을 인도한 이후 甲을 피공탁자로 하여 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 공탁하였고, 조합은 이 사건 강제집행정지 결정이 있었던 시점부터 부동산의 인도일까지 인도 의무 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하면서 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다. 손해배상청구소송의 인용여
도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획의 인가·고시 이후에는 소유자나 임차인 등 권리자의 사용·수익이 정지되도록 규정하면서, 손실보상이 완료되지 아니한 권리자에 대해서는 예외적으로 사용·수익권이 정지되지 않는 것으로 규정한다.주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장하는 것이다. 안정적인 주거 이전을 확보하도록 하는 사회보장적 제도이므로, 법원은 엄격하게 해석한다.최근에 나온 대법원 판례. 재개발 정비사업조합이 현금청산자에 대해 토지와 지장물에 대한 수용재결을 신청하면서 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대
임대인은 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있도록 목적물을 인도해야 한다. 임차인은 목적물을 사용·수익하기 때문에 임대료를 지급한다. 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하는 것은 당연하다.임대인은 목적물을 어떤 상태로 인도해야 하는가. 임대차계약에서 정해진 목적에 따라 임차인이 사용·수익하는데 지장이 없는 상태로 인도해야 한다. 이 역시 당연한 이야기인데, 구체적인 사안에 따라서는 쉽사리 판단이 어려운 경우도 많다.외벽을 통해 빗물이 흘러들어오는 점포를 인도한 경우에는 빗물의 양에 따라 사용·수익에 지장이 되는지 여부가 달라질
재개발조합이 현금청산자의 부동산을 넘겨받기 위해서는 손실보상금은 물론 주거이전비 등을 먼저 지급해야 한다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 현금청산자에게 손실보상을 완료해야 부동산 인도를 청구할 수 있는데, 손실보상에는 주거이전비 등이 포함된다는 것이다.대법원은 지난 30일 A재개발조합이 현금청산자를 상대로 낸 ‘부동산 인도 청구의 소’에서 원고의 승소 판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송했다고 밝혔다.사건의 발단은 이렇다. A재개발조합은 구역 내 토지와 건물을 소유한 B씨가 분양신청을 하지 않자 현금청산자로 분류
이번 호에서는 조합원의 부동산인도 의무에 대해 살펴보고자 한다. 재개발사업구역 내 거주하는 모든 사람들은 사업구역 밖으로 이주하여야 한다. 재개발사업은 사업구역 내 모든 건축물을 철거하고 새로운 아파트 및 근린생활시설을 신축하는 사업이기 때문이다.사람이 재개발사업구역 내 거주하면 공사를 시작할 수 없다. 그런데 가끔 재개발사업구역 밖으로 이주하지 않아 법적분쟁이 발생하는 경우가 있다. 법적분쟁의 당사자는 일반적으로 세입자 또는 현금청산자인데, 이들은 현금청산금의 지급 또는 증액을 요구하며 이주를 거부한다. 현금청산자는 분양신청을 하
정비사업에서 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 하였다가 분양신청기간 내에 철회한 경우, 분양신청을 하였으나 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 경우에는 현금청산 대상자가 된다. 조합은 그 해당일로부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.이 기간 내에 조합이 현금청산금을 지급하지 않았다면 조합원이 조합에 점유를 이전해 준 종전자산인 토지와 건축물을 조합이 계속 점유할 수 있을까.실제로 대법원에서 다루어진 사례다. 조합은 분양신청을 하지 않은 조합원에
1. 들어가며2012년 2월 1일 개정되어 동년 8월 2일부터 시행된 구 도시 및 주거환경정비법 제47조제2항에서는, 현금청산사유 발생일로부터 150일 이내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 ‘정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하도록 하는 규정’을 신설했다.개정법에 따라 甲조합은 2013.3.24.자 조합총회에서 정관을 개정하여 ‘기간내에 현금청산을 하지 않을 경우 시중은행 주택담보대출 최저금리(청산자로 분류된 날로부터 150일이 경과한 다음날 금리 적용)를 적용하여 이자를 지급’하도록 정했다.이러한 경
재개발 등 공익사업으로 수용된 토지나 건물에 대한 인도를 거부할 경우 형사처벌할 수 있도록 규정한 토지보상법 조항이 합헌이라는 헌법재판소의 결정이 나왔다.헌법재판소는 지난달 27일 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제95조의2 등에 대한 위헌소원에서 합헌 결정을 내렸다고 밝혔다.헌재에 따르면 청구인 A씨는 토지보상법에 따라 수용된 토지나 물건을 수용 개시일까지 사업시행자에게 인도해야 하지만, 임차한 가게 건물과 소유 주택 등을 인도하지 않았다는 이유로 기소됐다.이에 A씨는 재판 중 위헌 확인을 구하는 취지의
재개발구역에서 현금청산자가 고의로 이주를 지연시켜 손해가 발생했다면, 일부 손해배상을 해야 할 책임이 있다는 법원의 판결이 나왔다. 의정부지방법원 제12민사부(재판장 김경희)는 지난달 18일 구리 A재개발조합이 B씨를 상대로 낸 ‘손해배상’ 소송에서 조합 일부승소 판결을 내렸다. 판결문에 따르면 A조합은 지난 2007년 8월 조합을 설립하고, 이듬해인 2008년 사업시행인가에 이어 2015년 관리처분인가를 받았다. 조합은 관리처분계획에 따라 조합원 등으로부터 분양신청을 받았는데 B씨는 분양신청 기간동안 분양신청을 하지 않았다. 이에
대부분의 조합원이 이주를 하여 건축물이 철거되었으나, 일부 조합원이 엉뚱한 주장을 하며 이주를 거부하였고 그로 인해 사업비가 증가하였다. 정비사업조합은 이주를 지연한 조합원을 상대로 손해배상청구를 할 수 있을까.정비사업이란 조합원이 소유한 토지 및 건축물을 현물출자 받아서 관리처분계획에 따라 공동주택 등을 건설하여 공급하는 사업이다. 따라서 조합원은 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 부담한다. 도시정비법에도 관리처분계획인가의 고시가 있는 때에는 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정한다. 따라서 조합원은 관리처분